REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/02802 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVHH

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

[J] c/ [U]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [I] [J]

née le 29 Novembre 1979 à [Localité 8] (CANADA)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [H] [U]

né le 02 Avril 1974 à [Localité 10] (ALPES MARITIMES)

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET

— [H] [U]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2023, Madame [I] [J] a consenti à Monsieur [H] [U] et Madame [Y] [S] un bail d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Adresse 6] ([Adresse 3]) comprenant une cave, une place de parking et un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros.

Madame [Y] [S] a quitté les lieux au mois de septembre 2023.

Monsieur [H] [U] a renoncé à l’usage du garage au mois de décembre 2023.

A compter du mois de janvier 2024, le loyer mensuel a été révisé à la somme de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Madame [I] [J] a fait signifier à Monsieur [H] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.600 euros en principal, au titre d’un arriéré locatif.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [U] le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, Madame [I] [J] a fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du requis,

— condamner Monsieur [H] [U] à lui payer la somme de 2.700 euros au titre de la dette locative, à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1er mars 2025 correspondant au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de location,

— condamner Monsieur [U] à lui payer l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, chaque mois commencé étant intégralement dû,

— condamner Monsieur [U] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de la SELAS CABINET DREVET, société d’avocats, sur ses offres et affirmations de droit, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 11 mars 2025.

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [I] [J], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.400 euros arrêtée au 30 juin 2025 (loyer du mois de juin 2025 inclus). Elle précise que le locataire a repris de façon partielle le paiement des loyers (versement de 500 euros en février et en mars 2025).

Madame [I] [J] soutient que Monsieur [H] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 décembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [U], régulièrement assigné à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIVATION

Sur les demandes principales :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [I] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [I] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit. Si la clause résolutoire ne précise pas le délai dans lequel le locataire doit régler sa dette, il n’en demeure pas moins que le bail liant les parties fait référence à la loi du 6 juillet 1989 et que le commandement de payer vise le délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2024.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 février 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juin 2023 à compter du 13 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Madame [I] [J] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 février 2025, et Monsieur [H] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juin 2023, du commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 30 juin 2025 à la somme de 5.400 euros, que Madame [I] [J] rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [U] à payer à Madame [I] [J] la somme de 5.400 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [U] aux dépens de l’instance.

Il convient également de le condamner à payer à Madame [I] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [I] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juin 2023 entre Madame [I] [J] d’une part, et Monsieur [H] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Madame [I] [J] de sa demande tendant à être autorisée à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du requis,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [U] à compter de la date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à Madame [I] [J] la somme de 5.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 juin 2025 (échéance de juin 2025 incluse),

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à Madame [I] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à Madame [I] [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE