COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : E.U.R.L. FRANCO ITALIENNE DE TRANSACTION c/ Syndicat des copropriétaires [Localité 11] [Adresse 13], S.A.R.L. GLS

N° 25/

Du 15 mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00290 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OUMD

Grosse délivrée à

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

M^e Marie-christine MOUCHAN

le 15 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 15 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 mai 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

E.U.R.L. FRANCO ITALIENNE DE TRANSACTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET GLS, dont le siège social est [Adresse 5]), elle-même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SASU GLS au capital de 7.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 449 059 252, représentée par son Gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Franco Italienne de Transaction est propriétaire de lots au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 12] et situé [Adresse 8].

La société GLS exerce les fonctions de syndic de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 4 novembre 2022. Des résolutions relatives au renouvellement de la désignation de la société GLS en tant que syndic et à la candidature de la société Franco Italienne de Transaction à ce mandat étaient inscrites à l’ordre du jour.

Reprochant des irrégularités concernant les pouvoirs de vote utilisés dans le cadre de l’assemblée générale, la société Franco Italienne de Transaction a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et la société GLS devant le tribunal judiciaire de Nice par actes de commissaire de justice du 6 janvier 2023 afin d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale.

Par conclusions en réplique notifiées le 18 avril 2024, la société Franco Italienne de Transaction sollicite :

— le prononcé de la nullité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 novembre 2022,

— la condamnation de la société GLS à prendre en charge l’intégralité des frais de convocation, de tenue et de notification de l’assemblée générale annulée,

— la condamnation de la société GLS à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la dispense de toute participation aux frais de procédure,

— qu’il soit jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Elle fait valoir que la société GLS a confié à M. [L] [I] trois pouvoirs de vote en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdisant au syndic et à ses proches et préposés de prendre part au vote dès lors que M. [I] avait un lien direct avec cette société puisqu’il était son associé fondateur et avait été son dirigeant pendant vingt ans jusqu’en mars 2021.

Elle note que dans le cadre de la cession des parts de la société GLS par M. [I] à la société Borne & Delauney, le prix de vente et plus précisément son solde à verser était déterminé en fonction du nombre de mandats renouvelés.

En réplique aux conclusions adverses, elle indique qu’il ne suffit pas d’écarter les trois mandats litigieux puisque la sanction de l’interdiction de lien entre le porteur de pouvoirs et le syndic est l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité.

Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] et la société GLS concluent au débouté de la société Franco Italienne de Transaction de l’intégralité de ses demandes et sollicitent sa condamnation à leur verser une indemnité de 3.600 euros chacune, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée de 20 %, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que les trois pouvoirs qui ont été confiés à M. [I] avaient été à l’origine confiés à M. [O] [V] élu membre du conseil syndical, que M. [I] a cédé ses parts dans la société GLS bien avant l’assemblée générale et ne pouvait pas être considéré comme étant un préposé de cette société ou de la société Borne & Delauney.

Ils notent que la loi du 10 juillet 1965 doit être interprétée de façon stricte et estime que la société Franco Italienne de Transaction ne démontre aucun lien de subordination ou autre lien

interdisant à M. [I] de prendre part au vote, les opérations de cession des parts de la société GLS ayant été terminées avant l’assemblée générale litigieuse.

Ils précisent que si le prix de cession des parts de la société GLS était déterminé en fonction du nombre de mandats renouvelés, ce nombre s’appréciait à la date de la signature de l’acte de cession et non pas deux ans après.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 4 novembre 2022

En vertu de l’article 22 alinéas 3 et 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

L’article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

En l’espèce, il est acquis que la société GLS a été fondée par M. [I] et par son épouse, que M. [I] a été son gérant pendant de nombreuses années et qu’il a vendu ses parts de la société GLS le 8 mars 2021 à la société Borne & Delauney, soit 18 mois avant l’assemblée litigieuse.

Il est également acquis que M. [I] ne possède pas de lots au sein de l’immeuble [Adresse 12]. Le syndicat des copropriétaires et la société GLS ne précisent pas quelles étaient les raisons de la présence de M. [I] à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2022.

Associé fondateur et gérant de la société GLS, syndic en exercice, il gardait manifestement un lien étroit avec cette société l’assimilant à un proposé de celle-ci au sens des dispositions de l’article 22 précité et engendrant un conflit d’intérêt manifeste l’empêchant de recevoir des mandats qu’ils soient remis par la société GLS ou par M. [V].

L’assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2022 sera par conséquent annulée dans son intégralité en raison du non-respect de l’interdiction édictée par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de condamnation de la société GLS

Il ressort de l’examen des trois pouvoirs litigieux qu’ils ont été établis au nom de M. [V] et non « en blanc », comme le soutient la société Franco Italienne de Transaction.

Il n’est par conséquent pas établi que la société GLS a remis ces pouvoirs à M. [I], même si celle-ci ne conteste pas en avoir eu connaissance. La société Franco Italienne de Transaction sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de la société GLS à prendre en charge les frais de convocation, de tenue et de notification de l’assemblée générale annulée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société GLS sera condamnée aux dépens et à payer à la société Franco Italienne de Transaction la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en tant que syndic responsable de la bonne tenue de l’assemblée générale.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire.

Sur la demande de dispense de la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les frais de procédure sont mis à la charge de la société GLS et la demande de la société Franco Italienne de Transaction tendant à être exonérée de participation à la dépense commune, comprenant les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat, et sans objet et sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] situé [Adresse 6] et [Adresse 9]) du 4 novembre 2022 ;

CONDAMNE la SASU Cabinet GLS à payer à l’EURL Franco Italienne de Transaction la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Cabinet GLS aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT