N° minute :2025/109

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/00437 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D32S

JUGEMENT

DU 20 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires 16, square René SCHWARTZ à THIONVILLE, représenté par son syndic en exercice, PERQUIN IMMOBILIER,

demeurant 50 avenue Albert 1er – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Michel NASSOY, demeurant 1, rue de la Vieille Porte – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [J] [D],

demeurant 16, square René Schwartz à 57100 THIONVILLE,

comparante en personne à l’audience du 06/05/2025 et non représentée

Madame [Z] [W] [C],

demeurant 16, square René Schwartz à 57100 THIONVILLE,

non comparant en personne à l’audience du 06/05/2025, ayant donné un pouvoir daté du 22/04/25 à Mme [J] [D], et non représenté

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 06 Mai 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] sont propriétaires du lot n° 10 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 16 square René SCHWARZ à THIONVILLE.

Des charges de copropriété demeurant impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 16 square René SCHWARTZ, pris en la personne de son syndic en exercice, PERQUIN IMMOBILIER a assigné Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C], par actes de commissaire de justice du 11 mars 2025, devant la Présidente du Tribunal de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée,

Condamner en conséquence solidairement (clause de solidarité contenue dans le règlement de copropriété) Madame [J] [D] et Monsieur [O] [W] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 16, square René SCHWARTZ, la somme de 11.120,44 €, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date de la sommation de payer sur la somme de 5.568,44 € et à compter du jour de la demande pour le surplus,

Condamner solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [O] [W] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 16, square René SCHWARTZ, la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du Jugement à intervenir,

Dire que les intérêts seront capitalisés par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [O] [W] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 16, square René SCHWARTZ, la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [O] [W] [C] aux entiers frais et dépens.

Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] ayant donné pouvoir à Mme [J] [D], ont comparu à l’audience, mais n’ont pas constitué d’avocat. Elle indique que le bien est en vente et qu’un dossier de surendettement est en cours.

A l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

SUR CE :

— Sur la demande relative au paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 16 square René SCHWARTZ, pris en la personne de son syndic en exercice, PERQUIN IMMOBILIER verse aux débats :

— Le contrat de syndic du 21 juillet 2022 ;

— Les procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 août 2023 et du 20 août 2024 ;

— La mise en demeure de payer du 1e juillet 2024 ;

— Le compte de copropriété du 1e janvier 2022 au 31 décembre 2023 ;

— Le récapitulatif de la dette au 28 avril 2025.

Il ressort de ces documents que Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] restent devoir la somme de 10 119.66 euros à titre de charges de copropriété, appel du quatrième trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2024, date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure.

Par conséquent, Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] seront condamnés au paiement de la somme de 10 119.66 euros, le tout avec intérêts au taux légal, à compter du 08 juillet 2024 sur la somme de 5.568,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus .

— Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit cette solidarité. Les défendeurs seront donc condamnés selon cette modalité.

— Sur la demande relative aux dommages-intérêts :

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

— Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et frais de recouvrement.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser Le syndicat des copropriétaires 16 square René Schwartz à Thionville Représenté par son syndic en exercice PERQUIN IMMOBILIER supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] au paiement de la somme de 10 119.66 euros, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 16 square René SCHWARTZ, pris en la personne de son syndic en exercice, PERQUIN IMMOBILIER, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal, à compter du 08 juillet 2024 sur la somme de 5.568,44 € et à compter du 11 mars 2025 pour le surplus .

Rejette la demande de dommages-intérêts et de frais,

Ordonne la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation du 11 mars 2025 ;

Condamne solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] à payer à Le syndicat des copropriétaires 16 square René Schwartz à Thionville Représenté par son syndic en exercice PERQUIN IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [J] [D] et Monsieur [Z] [W] [C] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE