COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES GRANDS CEDRES c/ [U] [O] [J], [D] [J]

N° 25/

Du 19 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01065 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PS2P

Grosse délivrée à

M^e Philippe CAMPS

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 8 décembre 2025par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Décembre 202,5 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Mme [U] [O] [J]

[Adresse 2],

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [D] [J]

[Adresse 2],

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [J] et Mme [O] [J] sont propriétaires du lot 34 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 4].

Par lettre du 18 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a mis en demeure M. [D] [J] et Mme [O] [J] de lui régler la somme de 4.496,61 euros de charges de copropriété et frais impayés.

Cette mise en demeure, renouvelée par lettre du 14 août 2023 pour la somme de 7.831,86 euros, étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a fait délivrer à M. [D] [J] et Mme [O] [J] un commandement de lui payer la somme de 9.340 euros de charges de copropriété par acte extra-judiciaire du 13 novembre 2023.

Par acte du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a fait assigner M. [D] [J] et Mme [O] [J] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété impayées à la date du 12 février 2024 ainsi que de dommages-intérêts.

Dans ces dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » sollicite la condamnation in solidum de M. [D] [J] et Mme [O] [J] à lui payer les sommes suivantes :

15.429,09 euros de charges de copropriété due au 1er juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 capitalisés annuellement,les frais de relance et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges de copropriété sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses et les annexes comptables, les états de répartition, les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales approbatives des comptes et budgets prévisionnels. Il précise qu’il peut solliciter une condamnation solidaire des copropriétaires défendeurs en l’absence de clause de solidarité dans le règlement car il n’a pas reçu l’information des quotes-parts indivises qu’ils détiennent chacun. Il souligne que les comptes ont été approuvés par des procès-verbaux d’assemblée qui n’ont pas fait l’objet de recours et qui sont en conséquence définitif si bien que sa créance de charges s’établit à la somme de 15.429,09 euros au 1er juin 2025.

Il ajoute que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de sommation constituent des frais nécessaires, et que les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Il fait valoir enfin que la carence des défendeurs, qui n’ont procédé à aucun versement depuis le 8 octobre 2024, lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai de paiement qui ne peut être accordé qu’à la condition que le débiteur démontre se trouver dans une situation difficile et fait observer que, débiteurs depuis plus de quatre ans, les époux [J] ont déjà bénéficié de larges délais de fait pour régler leur dette.

Dans leurs écritures en réplique communiquées le 25 février 2025, M. [D] [J] et Mme [O] [J] sollicitent un délai de deux années pour régler le solde de leur dette de charges et concluent au rejet du surplus des demandes.

Ils ne contestent pas avoir rencontré des difficultés financières et qu’ils ont laissé leur dette de charge croître. Ils indiquent cependant être revenus à meilleure fortune si bien qu’ils ont procédé à des virements de 600 euros par mois à compter du mois de mai 2024 pour régler leur dette. Ils indiquent que c’est la raison pour laquelle ils sollicitent un délai de 24 mois pour régler le solde de leur dette sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il s’oppose à toute condamnation à des dommages-intérêts en faisant valoir que le syndicat des copropriétaire ne justifie ni même n’allègue de préjudice particulier au soutien de sa demande.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [D] [J] et Mme [O] [J] sont propriétaires indivis du lot 34 de l’état descriptif de division,le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mai 2022 :- rejetant l’approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— rejetant l’approbation du prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 septembre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

les relevés généraux des dépenses et les états des dépenses pour les exercices correspondants,les décomptes de charges et les appels de fonds adressés à M. [D] [J] et Mme [O] [J],les mises en demeure de régler les charges impayées adressées à M. [D] [J] et Mme [O] [J] les 8 novembre 2022 et 14 août 2023,le commandement de payer délivré à M. [D] [J] et Mme [O] [J] le 13 novembre 2023,un état récapitulatif et détaillé des charges et frais débiteur de la somme de 15.429,06 euros au 1er juin 2025, déduction faite des versements opérés par les copropriétaires défendeurs jusqu’au 7 octobre 2024.

Ce solde débiteur de 15.429,06 euros n’est pas composé exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

— des frais de « pré-contentieux » de 21,60 euros le 18/11/2022,

— des intérêts de retard au 08/12/2022 de 25,91 euros,

— des frais de « pré-contentieux » de 21,60 euros le 14/08/2023,

— des frais de « contentieux » de 182,94 euros le 10/11/2023,

— le coût du commandement de payer de 172,88 euros le 14/11/2023,

— des frais de « contentieux » de 182,94 euros le 12/02/2024,

— le coût de l’assignation de 58,42 euros le 19/03/2024,

Le tout pour la somme totale de 666,29 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais « pré-contentieux » ou « contentieux » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 21,60 euros ainsi que les frais de délivrance d’une sommation de payer exigé par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 d’un montant de 172,88 euros. Le coût de l’assignation sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 14.957,25 euros, arrêtée au 1er juin 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.496,61 euros à compter de la mise en demeure du 18 novembre 2022 et de 9.340 euros à compter de la sommation du 13 novembre, qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité entre les propriétaires indivis par la production du règlement de copropriété si bien que les indivisaires ne peuvent être tenus du règlement des charges qu’à proportion de leurs droits dans l’indivision, la jurisprudence invoquée n’étant pas transposable au cas d’espèce.

Par conséquent, M. [D] [J] et Mme [O] [J] seront condamnés à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 14.957,25 euros de charges de copropriété et frais nécessaires à son recouvrement, comptes arrêtés au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.496,61 euros à compter du 18 novembre 2022 et de 9.340 euros à compter du 13 novembre 2023 capitalisés annuellement.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [D] [J] et Mme [O] [J] ne règlent plus régulièrement leur contribution aux charges depuis le mois de juillet 2022 même s’ils ont procédé à des paiements d’un total de 1.000 euros pour l’année 2023 et d’un total de 2 463 euros pour l’année 2024, insuffisants à apurer la dette et régler les charges courantes.

S’ils indiquent, à l’appui de leur demande reconventionnelle de délai de paiement, que, revenus à meilleur fortune, ils ont mis en place des virements mensuels de 600 euros destinés à diminuer leur dette, il doit être constaté que ces virements ont été effectifs entre juillet et octobre 2024 mais que depuis lors, ils n’ont plus réglé aucune somme au syndicat.

Ils ne fournissent aucune pièce pour justifier de leur situation financière ou personnelle les ayant mis dans l’incapacité de verser régulièrement leur contribution aux charges.

Ils imposent ainsi à la copropriété de procéder, depuis plusieurs années, à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble dans lequel ils résident.

Ils lui causent ainsi un préjudice de trésorerie, distinct de celui causé par le retard de paiement, justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 600 euros.

M. [D] [J] et Mme [O] [J] seront par conséquent condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 600 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai de paiement de deux années.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Ce texte permet d’autoriser le débiteur à différer son paiement jusqu’à une date déterminée ou à se libérer en divisant le paiement en plusieurs termes, à reporter ou rééchelonner le paiement des sommes dues.

Un délai ne peut être octroyé qu’en considération de la situation du débiteur de bonne foi, mesurée à celle du créancier, à condition qu’il soit utile et qu’il existe des perspectives sérieuses de paiement de la dette selon les modalités fixées.

En l’espèce, M. [D] [J] et Mme [O] [J] ne fournissent aucune pièce justificative de leur situation financière et professionnelle actuelle ou à venir permettant de démontrer qu’ils sont ou seraient en mesure de régler leur dette dans un délai de 24 mois.

En l’absence de démonstration d’une perspective sérieuse de règlement, l’octroi d’un délai pour le règlement d’une dette d’un montant conséquent apparaît être voué à l’échec si bien qu’il n’est pas justifié d’octroyer un délai de grâce à M. [D] [J] et Mme [O] [J] qui ont déjà bénéficié de larges délais de fait.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [D] [J] et Mme [O] [J] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [J] et Mme [O] [J] à payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 14.957,25 euros de charges de copropriété et frais nécessaires à son recouvrement, comptes arrêtés au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.496,61 euros à compter du 18 novembre 2022 et de 9.340 euros à compter du 13 novembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 600 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » de ses autres demandes ;

DEBOUTE M. [D] [J] et Mme [O] [J] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [J] et Mme [O] [J] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT