COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [V] c/ Syndic. de copro. PALAIS LANGHAM

N° 25/

Du 27 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02861 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OJ27

Grosse délivrée à

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

M^e Léa AIM

le 27 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 3 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le27 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [H] [V]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Léa AIM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 6], elle même prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [M], gérant de la société civile immobilière Gean, avait acquis le 3 juillet 1967 les lots n° 4,14, 10, 24 et 32 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 4].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 1979, il avait proposé d’acquérir la pleine propriété d’un local toilettes, partie commune, au rez-de-chaussée de l’immeuble en contrepartie de la prise en charge des travaux de peinture et de pose du papier peint dans le hall d’entrée de l’immeuble.

Après discussion sur cette proposition l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] a décidé, à l’unanimité des présents réunissant la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’accorder à M. [S] [M] la jouissance exclusive et perpétuelle du local toilettes au rez-de-chaussée de l’immeuble, en contrepartie de sa prise en charge du coût des travaux de peinture intérieure et de pose de papiers peints dans le hall principal et le vestibule du départ de l’escalier et de l’ascenseur.

Suivant acte authentique dressé le 27 août 2021, Mme [H] [V] a acquis de la SCI Gean les lots de copropriété n° 4, 24 et 32 de l’état descriptif de division du [Adresse 8].

Elle a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] du 16 mai 2022 une demande tendant à ce que soit entérinée la jouissance perpétuelle de l’ancien local toilettes au profit du propriétaire du lot 4.

Cette demande a été rejetée par la résolution n°38 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] du 16 mai 2022.

Par acte du 12 juillet 2022, Mme [H] [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la nullité de cette résolution d’assemblée générale.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 novembre 2024, Mme [H] [V] sollicite :

— le prononcé de la nullité de la résolution n°38 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] du 16 mai 2022,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à procéder à toutes les diligences nécessaires, au besoin avec l’aide d’un notaire désigné par le tribunal, à procéder à une modification du cahier des charges du 16 juin 1941 afin de mentionner la jouissance exclusive du local « toilettes » au profit du propriétaire du lot n°4 et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’assemblée générale du 22 janvier 1979 attribuant la jouissance exclusive et perpétuelle du local toilettes au rez-de-chaussée de l’immeuble à M. [S] [M] est définitive et n’a jamais été contestée. Elle indique qu’elle a acquis de ce dernier, gérant de la SCI Gean, le lot n°4 et que, sur les conseils de son notaire, elle a demandé l’inscription à l’ordre du jour de la décision d’entériner la jouissance privative de l’ancien local toilettes au profit du propriétaire de ce lot par lettre du 2 septembre 2021, demande à laquelle il n’a été fait droit que lors de l’assemblée générale du 16 mai 2022. Elle indique que la résolution n°38 qui a refusé sa demande est entachée de nullité pour plusieurs motifs.

Elle fait valoir que l’attribution de jouissance exclusive sur une partie commune au profit du propriétaire d’un lot constituait une modification du règlement de copropriété. Elle explique que le règlement de copropriété du 16 juin 1941 prévoyait que « le water closet près de la chaufferie » au rez-de-chaussée de l’immeuble était une partie commune et que les parties communes ne pourraient être modifiées qu’avec l’accord unanime des copropriétaires. Elle expose que, dès lors que l’assemblée générale du 22 janvier 1979 a accordé à l’unanimité des votants la jouissance exclusive et perpétuelle de l’ancien local toilettes au propriétaire du lot n°4, le règlement a été modifié et qu’il ne pouvait être revenu sur cette décision créatrice d’un droit acquis qu’à la majorité de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965. Or, elle soutient que la double majorité représentant 6 copropriétaires sur 11 et 517 tantièmes sur 1032 devait être réunie pour retirer ce droit de jouissance, laquelle n’a pas été atteinte si bien que la résolution litigieuse encourt la nullité de ce chef.

Elle considère également qu’en décidant de ne pas entériner la jouissance exclusive et perpétuelle du local au profit du propriétaire du lot 4, la résolution a porté atteinte à un droit acquis en vertu d’une précédente résolution. Elle soutient que l’assemblée générale d 22 janvier 1979 n’a pas attribué le droit de jouissance exclusive à M. [S] [M] intuitu personae. Elle indique que l’acte notarié précisait que ce droit de jouissance existait mais qu’il convenait de le rendre opposable aux tiers en votant en assemblée générale une mise en conformité du règlement de copropriété. Elle estime en conséquence que la résolution litigieuse est également nulle pour porter atteinte à un droit acquis.

Elle rappelle que le droit de jouissance spécial attaché à un lot de copropriété est un droit perpétuel qui présente un caractère réel, sauf stipulation contraire de l’acte constitutif. Elle souligne que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 janvier 1979 accorde à M. [M] un droit de jouissance exclusive et perpétuelle du local sans préciser que ce droit ne sera attaché qu’à sa personne exclusivement et pour un certain délai. Elle soutient qu’il est contraire à la loi du 10 juillet 1965 de revenir sur un droit de jouissance perpétuel acquis lors d’une assemblée générale, droit qui ne peut disparaître, hors la renonciation expresse du propriétaire du lot, que par la cessation de la copropriété. Elle précise que ce droit ne peut pas être révoqué, se perdre par le non-usage ou l’inutilité et peut s’acquérir par usucapion. Elle en conclut que la résolution n°38 encourt encore la nullité pour porter atteinte à un droit réel.

Elle fait valoir que le local toilettes est intégré dans le lot n°4 et que M. [S] [M] en a eu la jouissance exclusive depuis 1979, soit 42 ans à la date de la vente, ce qui lui aurait permis d’en revendiquer la propriété par usucapion. Elle explique qu’en remettant en cause ce droit, l’assemblée générale a pris une décision insusceptible d’application pratique.

Dans ses conclusions en réplique et récapitulatives communiquées le 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » situé [Adresse 3] Nice conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [H] [V] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne qu’aucune jouissance privative exclusive n’a été consentie d’une manière générale au propriétaire du lot 4 par l’assemblée générale du 22 janvier 1979. Il explique que cette assemblée a, en revanche, accordé à M. [S] [M], architecte, la jouissance exclusive et perpétuelle du local à usage de toilettes au rez-de-chaussée de cet immeuble en contrepartie de la prise en charge de l’exécution de travaux dans le hall de l’immeuble. Il observe que la lecture de ce procès-verbal d’assemblée révèle que l’assemblée générale a refusé de transférer la pleine propriété de ce local à M. [S] [M] qui l’avait, dans un premier temps, sollicité mais lui a consenti sa jouissance exclusive intuitu personae, raison pour laquelle aucune expertise de la valeur du local et aucune modification du règlement de copropriété n’est intervenue. Il soutient que seul un droit de jouissance exclusive sur le local « toilettes », partie commune au rez-de-chaussée de l’immeuble, a été consenti à M. [S] [M] pendant le temps où il restait propriétaire et non à tout propriétaire du lot n°4.

Il fait valoir que l’attribution, sous condition d’exécution et de paiement de travaux, à un copropriétaire nommément désigné d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune n’engendre aucun droit acquis au profit des acheteurs de ce copropriétaire. Il en déduit que l’attribution en jouissance octroyée à M. [S] [M] par l’assemblée du 22 janvier 1979 est insusceptible d’être transmise comme aurait pu l’être une attribution en jouissance attachée au lot 4 indépendamment de la personne de son propriétaire.

Il relève que l’acte constitutif du droit de jouissance exclusive et perpétuelle est la 4ème résolution de l’assemblée générale du 22 janvier 1979 et n’est pas un droit réel constitué au profit du lot n°4 si bien qu’il considère que la jurisprudence invoquée est inopérante.

Il rappelle qu’au terme de l’article 2272 du code civil, le revendiquant doit avoir manifesté l’intention de se comporter en véritable propriétaire, ce qui n’a pas été le cas de M. [S] [M] qui n’a jamais pu croire qu’il était propriétaire du local à usage de « toilettes » puisque l’assemblée générale avait refusé de lui en céder la pleine propriété. Il en conclut que la propriété de ce local n’a pas été acquise par prescription trentenaire.

En réplique aux écritures de la demanderesse, il souligne que le droit de jouissance de ce local n’est pas mentionné par son acte notarié d’acquisition et qu’il a disparu dès que M. [S] [M] a cédé son lot. Il estime qu’en sollicitant l’attribution de la jouissance exclusive du local toilettes au propriétaire du lot 4 et de ses successeurs, Mme [H] [V] reconnaît explicitement qu’elle ne disposait pas d’un tel droit. Il fait valoir que l’acte d’acquisition mentionne de Mme [H] [V] mentionne qu’elle reconnaît que le droit de jouissance exclusif et perpétuel a été accordé à la SCI Gean personnellement et que, pour le conserver, elle devait le faire entériner au profit du propriétaire du lot 4 par l’assemblée générale et faire voter la mise en conformité du règlement de copropriété.

Elle conclut donc au débouté et, le cas échéant, au rejet de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 prorogé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°38 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] du 16 mai 2022.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il s’ensuit que le règlement de copropriété peut comporter une disposition conférant à un lot particulier la jouissance privative d’une partie commune. Ce droit est constitué sur une partie d’immeuble qui, quoique définie comme commune, est matériellement réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Les parties communes dont un copropriétaire d’un lot a la jouissance exclusive demeurent la propriété de tous. Un droit de jouissance exclusive peut être concédé à un copropriétaire sans devenir pour autant l’accessoire ou l’élément constitutif d’un lot.

Le droit de jouissance exclusive a une origine conventionnelle et peut prendre sa source dans le règlement de copropriété lui-même ou être octroyé postérieurement par une décision de l’assemblée.

Il peut avoir un caractère personnel ou réel : l’assemblée peut octroyer de simples autorisations personnelles à tel ou tel copropriétaire nommément identifié, susceptibles de retrait s’il apparaît que l’intérêt collectif l’exige, ou un véritable droit réel attaché à son lot de copropriété lui conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur un autre lot.

Seule l’analyse du titre constitutif permet de déterminer la nature du droit, réel ou personnel, de la jouissance exclusive concédée sur une partie commune.

Si le droit de jouissance exclusive n’a qu’un caractère personnel ou précaire, le syndicat peut y mettre fin dans les conditions prévues par le titre constitutif. À défaut de précision, la décision doit être prise dans les mêmes conditions de majorité que celle ayant octroyé le droit de jouissance exclusive ou, si ce droit a été conféré par le règlement de copropriété, à la majorité de l’article 26. Toutefois la révocation ne doit pas être effectuée dans des conditions abusives.

La constitution d’un droit de jouissance exclusive n’entraîne pas de modification de la répartition des tantièmes de copropriété et de charges et il n’y a pas lieu, lorsque le droit de jouissance exclusive n’a pas de caractère réel, de faire publier la décision de l’assemblée qui l’octroie au service de la publicité foncière.

Il est acquis que la décision de l’assemblée conférant un droit de jouissance exclusive sur une partie commune doit être prise à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des copropriétaires. Cependant, si le droit de jouissance exclusive n’est accordé à un copropriétaire qu’à titre précaire, la décision relève de la majorité de l’article 24 et non pas de l’article 26.

Lorsque le droit de jouissance exclusive a un caractère réel et perpétuel, il ne peut être remis en cause par l’assemblée. Sa consistance et les prérogatives qu’il confère ne peuvent être redéfinies lorsqu’il est englobé dans les parties privatives du lot.

En l’espèce, le titre constitutif du droit de jouissance exclusif sur le local, partie commune, est une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] le 22 janvier 1979 dans les termes suivants :

« Monsieur [M] propose aux copropriétaires de prendre à sa charge les travaux de peintre et de pose du papier peint dans le hall d’entrée en contrepartie de l’attribution qui lui serait consentie, en pleine propriété, du local W.C du rez-de-chaussée de l’immeuble dont une précédente décision lui a accordé la jouissance.

Une discussion s’ouvre sur cette possibilité ainsi que sur le coût éventuel des travaux de réfection du hall et la valeur vénale de ce local. M. [M] estime que ce coût serait de l’ordre de 20 à 25.000 francs. M. [X] estime que la valeur du local devrait faire l’objet d’une expertise, que des devis devraient être établis pour la réfection du hall d’entrée et qu’enfin, si la copropriété acceptait la proposition de M. [M], un acte notarié devrait être dressé.

Après délibération, à l’unanimité des présents, l’assemblée réunissant la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (7 copropriétaire sur 10 représentant 887/1000°) accorde à M. [M] la jouissance exclusive et perpétuelle du local au rez-de-chaussée de l’immeuble en contrepartie de la prise en charge par M. [M] du coût des travaux de peinture intérieure (sur moulures et corniches menuiserie intérieure du tambour d’entrée, face intérieure des fenêtres, face externe du tambour de la conciergerie, colonnes) et de pose de papiers peints (murs et plafonds) dans le hall principal et le vestibule du départ de l’escalier et de l’ascenseur. Ces travaux qui seront commandés et dirigés par M. [M] devront être exécutés dans le délai maximum d’un an à compter de la date de la présente assemblée. »

Suivant acte authentique dressé le 27 août 2021, Mme [H] [V] a acquis de la société Gean, représenté par son gérant statutaire M. [S] [M], le lot n° 4 de l’état descriptif de division décrit comme une appartement au premier étage de l’immeuble composé d’un hall d’entrée, trois pièces avec terrasse, deux chambres réunies en une seule, une salle de bain, water closet, cuisine et débarras ainsi que les lots n°24 et 32 constitué par des caves.

Cet acte précise :

« Le vendeur déclare qu’aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires en date du 22 janvier 1979, ci annexée après mention, un droit de jouissance exclusif et perpétuel lui a été accordé sur le local toilette du rez-de-chaussée de l’immeuble en contrepartie de la prise en charge par ce dernier du coût des travaux de peinture intérieure dans le hall principal de l’immeuble et le vestibule.

Ce droit a été accordé à ce copropriétaire.

L’acquéreur reconnaît avoir été informé que ce droit de jouissance exclusive et perpétuel accordé à la SCI Gean personnellement, s’il a été autorisé en assemblée générale, n’a jamais fait l’objet par la suite d’un modificatif au règlement de copropriété.

Par suite, et afin de conserver ce droit de jouissance, l’acquéreur reconnaît avoir été informé de la nécessité :

— de faire entériner cette jouissance au profit du propriétaire du lot 4 et de tous ses successeurs par une nouvelle assemblée générale afin qu’elle soit opposable à tous les copropriétaires et ceci, avant le 23 novembre 2021,

— par suite, de faire voter la mise en conformité du règlement de copropriété afin d’y mentionner cette jouissance exclusive. »

Mme [H] [V] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la décision d’entériner la jouissance d’un ancien local toilettes au profit du propriétaire du lot 4 et de tous ses successeurs et de l’autoriser à faire procéder à la modification du règlement de copropriété / état descriptif de division afin d’y mentionner cette jouissance exclusive.

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] a rejeté cette demande par la résolution 38 de l’assemblée générale du 16 mai 2022 qui n’a recueilli que 217 / 1032 tantièmes.

Les moyens de nullité invoqués par Mme [H] [V] à l’encontre de cette résolution rendent nécessaires l’examen préalable de la nature du droit de jouissance exclusive et perpétuelle sur le local anciennement à usage de toilettes, partie commune de l’immeuble, qui avait été concédé par l’assemblée générale du Palais Langham du 22 janvier 1979.

Il convient de relever préalablement que ce local, partie commune située au rez-de-chaussée dans le vestibule entre l’escalier et l’ascenseur, n’est pas l’accessoire de l’appartement constituant le lot n°4 de l’état descriptif de division situé au premier étage du même immeuble auquel il n’est pas relié.

L’assemblée générale du 22 janvier 1979, après avoir refusé de lui en transférer la pleine propriété, a accordé à M. [S] [M] la jouissance exclusive et perpétuelle du local au rez-de-chaussée de l’immeuble en contrepartie de la prise en charge par M. [M] du coût des travaux de peinture intérieure dans le hall principal et le vestibule du départ de l’escalier et de l’ascenseur.

Ce droit de jouissance exclusive n’a pas été accordé au propriétaire du lot n°4 de l’immeuble mais à M. [S] [M] qui était propriétaire non seulement du lot 4, mais également des lots 14, 10 (appartement), 24 et 32 (caves) de l’immeuble depuis leur acquisition le 3 juillet 1967 en contrepartie des travaux collectifs qu’il proposait de prendre en charge.

Ce titre constitutif d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune attribué à un copropriétaire nommément désigné, sans être lié à la propriété de l’un de ses lots en particulier, ne constitue pas un droit réel attaché à la propriété du lot n° 4 mais un droit personnel concédé à M. [S] [M] seul visé par la décision d’assemblée générale.

Il s’ensuit que la demande soumise par Mme [H] [V] à l’assemblée générale du 16 mai 2022 ne consistait pas à confirmer une décision antérieure et de faire modifier en conséquence le règlement de copropriété.

Nonobstant l’intitulé de la question soumise à l’assemblée générale du 16 mai 2022, à savoir « décision d’entériner la jouissance d’un ancien local toilettes au profit du propriétaire du lot 4 et de tous ses successeurs », le point soumis au vote portait bien sur la constitution d’un droit nouveau de jouissance exclusif et perpétuel sur une partie commune au profit de tous les propriétaires successifs d’un lot.

1. Sur le moyen de nullité tiré du non-respect de la majorité requise lors du vote de la résolution n° 38.

L’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Il est acquis en l’espèce que le droit de jouissance exclusif et perpétuel concédé à M. [S] [M] n’a pas fait l’objet d’une modification du règlement de copropriété après la décision prise par l’assemblée générale du 22 janvier 1979 et pour cause, puisqu’il s’agissait d’un droit accordé à une personne nommément désigné.

Mme [H] [V] estime que le retrait de ce droit, après la cession de trois de ses lots par M. [S] [M], constituait cependant une modification des conditions de jouissance d’une partie commune qui devait recueillir la double majorité qui n’a pas été atteinte.

Toutefois, le droit de jouissance exclusif du local accordé à M. [S] [M] n’ayant pas donné lieu à une modification du règlement de copropriété, le refus qui lui a été opposé est conforme au règlement de copropriété tel qu’il existe et n’emportait donc pas la nécessité de recueillir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il s’ensuit que le moyen de nullité de la résolution n°38 tiré du fait qu’elle n’a pas atteint la majorité requise par l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 sera rejeté.

2. Sur l’atteinte à un droit acquis.

Une assemblée générale de copropriétaires ne peut revenir sur des droits qu’elle a conférés à un copropriétaire sur les parties communes par des délibérations antérieures.

Ainsi, lorsque l’assemblée générale a conféré à un copropriétaire un droit particulier au profit de son lot, telle que la jouissance privative d’une partie commune ou l’autorisation d’exécuter des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne peut ensuite prendre une nouvelle décision qui annulerait la précédente, en raison du droit acquis par l’intéressé, à moins que celui-ci soit d’accord pour y renoncer.

En l’espèce, le droit de jouissance exclusive et perpétuel du local commun du rez-de-chaussée a été conféré à M. [S] [M] nommément et non au propriétaire du lot n° 4 de l’immeuble.

Si en raison de son caractère perpétuel, l’assemblée générale n’aurait pas pu révoquer le droit de jouissance exclusive exercé par M. [S] [M] jusqu’à ce qu’il cède ses lots, ce droit qui lui avait été personnellement accordé ne constituait pas, de ce fait, un droit acquis au profit de tous ses successeurs.

L’acte d’acquisition de Mme [H] [V] comporte la précision expresse que M. [S] [M], ou la SCI Gean qu’il s’est substitué, avait un droit personnel et qu’une nouvelle délibération de l’assemblée générale de la copropriété était nécessaire pour qu’il soit transféré à tous les propriétaires, actuels et futurs, du lot n°4.

Dès lors que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune, non accessoire à un lot privatif, accordé par une assemblée générale à un copropriétaire nommément désigné ne créé pas de droit acquis au bénéfice des successeurs de ce copropriétaire, ce moyen sera par conséquent également rejeté.

3. Sur le moyen tiré de l’atteinte à un droit réel et perpétuel.

Il est acquis que le droit de jouissance spécial attaché à un lot de copropriété est un droit réel et perpétuel sauf stipulation contraire de l’acte constitutif.

Toutefois, la décision de l’assemblée générale du 22 janvier 1979 n’accorde pas un droit de jouissance spécial attaché à un lot de copropriété, et notamment au lot n°4, mais un droit de jouissance exclusif sur un local commun au rez-de-chaussée de l’immeuble à M. [S] [M], nommément désigné et alors propriétaire des lots n° 4, 10 14, 24 et 32 de l’immeuble.

Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [H] [V], l’assemblée générale précise que ce droit est conféré à M. [S] [M] en contrepartie des travaux d’embellissement des parties communes qu’il a pris en charge.

Il sera observé que les plans de l’immeuble fournis révèlent que le local litigieux, anciennement à usage de toilettes, est au rez-de-chaussée de l’immeuble dans le vestibule, qu’il jouxte la chaufferie, et est situé entre l’escalier et l’ascenseur.

Cette partie commune est insusceptible de sa rattacher aux lots d’appartements dans les étages ou à tout autre lot privatif dont il pourrait être l’accessoire, raison pour laquelle l’assemblée du 22 janvier 1979 n’a probablement pas précisé que le droit de jouissance exclusif était attaché à la propriété de l’un ou l’autre des lots privatifs détenus par M. [S] [M].

Dès lors que le droit de jouissance exclusif et perpétuel de ce local concédé nommément à M. [S] [M] ne constitue pas un droit réel attaché à un lot et susceptible d’être cédé en même temps que celui-ci, la décision de l’assemblée générale du 16 mai 2022 de ne pas « entériner » la concession de ce droit au propriétaire du lot n°4 et à tous ses successeurs ne porte pas atteinte à un droit réel.

4. Sur la jouissance exclusive du local commun par le propriétaire du lot n°4.

Mme [H] [V] soutient que le local litigieux est intégré à son lot de copropriété n°4 et que la collectivité des copropriétaires n’y a pas accès et n’en pas l’usage mais le fournit aucune pièce pour démontrer ce fait, les plans versés aux débats démontrant qu’il est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble alors que l’appartement est au premier étage.

Il se déduit de son argumentation qu’elle invoque en réalité un abus de majorité lors du vote de la résolution n°38, abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, qui se distingue de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, le droit de jouissance exclusif sur ce local avait été attribué à M. [S] [M] en contrepartie de la prise en charge de travaux de reprise des embellissements de parties communes le 22 janvier 1979.

Mme [H] [V] a demandé à l’assemblée générale que ce droit attribué à une personne nommément désigné avec une contrepartie financière soit étendu à elle-même puis à tous les propriétaires successifs d’un lot de copropriété déterminé sans nouvelle contrepartie.

Elle ne démontre pas qu’en refusant de lui concéder ce droit, l’assemblée générale a commis un abus en agissant dans un intérêt contraire à celui de la collectivité ou dans le seul dessein de lui nuire en invoquant l’inutilité ou l’inaccessibilité de ce local aux autres copropriétaires, ce qui n’est pas démontré.

En définitive, Mme [H] [V] sera déboutée de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 38 de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8] du 16 mai 2022 et de sa demande subséquente de condamnation du syndicat à faire procéder sous astreinte à la modification du règlement de copropriété.

Sur les demandes accessoires.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, ne sera pas écartée par décision spécialement motivée.

Partie perdante au procès, Mme [H] [V] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [H] [V] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [V] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT