COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ [G]

MINUTE N°

DU 06 Mars 2025

N° RG 24/03762 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7OH

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU Marcel

Copie délivrée

à Monsieur [O] [G]

le

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SARL AF DE PORTU IMMOBILLIER

[Adresse 3]

[Localité 1] -

représentée par M^e BENHAMOU Marcel, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [G]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL,Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [G] est propriétaire des lots n°219, n°236 et n°258 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice la SARL A.F. DE PORTU IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 janvier 2025 aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 3 449,52 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 août 2024, celle de 1 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et celle 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice la SARL A.F. DE PORTU IMMOBILIER, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se réfère expressément.

Monsieur [O] [G] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné selon dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » verse aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [G] ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 9 août 2024 présentant un solde débiteur de 3 449,52 euros ;Un relevé de compte individuel de charges arrêté au 20 janvier 2024 présentant un solde débiteur de 5 193,02 euros, qui sera rejeté car non contradictoire en l’absence de comparution de Monsieur [G] à l’audience et de signification de ce décompte à ce dernier dans les formes de la demande en justice ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 19 décembre 2022 et 23 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023 et votant le budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;Une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 3 449,52 euros au titre des charges de copropriété impayées, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 août 2024 ;L’état des dépenses et décompte de charges pour les exercices allant du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023.

Il résulte du relevé de compte arrêté au 9 août 2024 que Monsieur [O] [G] est redevable de la somme de 3 449,52 euros au titre des charges de copropriété impayées et provisions exigibles.

Il convient néanmoins d’expurger du décompte :

— les frais d’envoi de convocation par courriel simple de 7,50 euros du 28 novembre 2023 en l’absence de production du contrat de syndic en vigueur à la date d’inscription de ces frais les justifiant dans leur quantum,

— les frais de relance de 15 euros du 13 février 2024 et de 50 euros du 19 avril 2024 à défaut de production d’une mise en demeure antérieure,

— les frais de commandement de payer de 150 euros et 144,80 euros des 17 mai et 13 juin 2024 non justifiés.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » est fondée à hauteur de 3 082,22 euros.

Monsieur [O] [G] ne démontre pas s’être acquitté de cette somme alors que la charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Il sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » le somme de 3 082,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété ni ne démontre la mauvaise foi du débiteur qui a effectué d’important virements au mois de mai 2023 et août 2023 afin de solder sa dette. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [G] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 3 082,22 euros au titre des charges de copropriété et provisions exigibles arrêtés au 9 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE