TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 23/06641 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KRYX

Jugement du 05 Décembre 2024

[V] [D]

C/

[G] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;

Audience des débats : 19 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de Mme [C] [S]

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Margaux ALLANIC, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2019, M. [G] [I] a donné à bail d’habitation à Mme [A] [F], épouse [D] et M. [V] [D] une maison d’habitation sise [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 980€ charges incluses.

Mme [A] [F], épouse [D] et M. [V] [D] ont versé à M. [G] [I] la somme de 980€ au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le même jour.

Un état des lieux de sortie du logement a été réalisé à la demande de M. [G] [I] par la SELARL DELANOË et TOUZE, commissaires de justice, en présence de M. [V] [D] le 30 août 2022. [V] [D] a quitté le logement et restitué les clés le 31 août 2022.

Le 28 octobre 2022, M. [G] [I] a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception M. [V] [D] un décompte de sortie incluant :

La prise en charge de moitié d’un devis de peinture pour un total de 2.021,89€, La refacturation de l’entretien de la pompe à chaleur à hauteur de 167,86€, La refacturation de la vidange de la microstation à hauteur de 220€.Il l’a également informé de la retenue du dépôt de garantie dans son intégralité à titre de compensation ainsi que de la compensation avec un trop-perçu de loyer à hauteur de 48€.

Le 9 novembre 2022, M. [V] [D] a admis devoir la somme de 387,86€ au titre des factures d’entretien de la pompe à chaleur et de la microstation. Il a sollicité pour le reste la restitution de la somme de 709,24€ au titre du dépôt de garantie, ladite somme comprenant 48€ de trop-perçus des loyers et 69,10€ de réparations faites en lieu et place des bailleurs.

Par requête du 22 juin 2023, M. [V] [D] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par ordonnance du 1er février 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a rendu une ordonnance de délégation à un conciliateur de justice aux fins de tentative préalable de conciliation le 1er février 2024.

Faute d’accord amiable, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 septembre 2024 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes.

Dans ses dernières écritures, M. [V] [D] a sollicité la condamnation de M. [G] [I] au paiement des sommes suivantes :

A titre principal, 640,14€, majorée de 10% du loyer à compter du 1er novembre 2022, soit un total de 2.058€, au titre de la restitution du dépôt de garantie. À titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de [G] [I] à lui verser la somme de 493,14€, majorée de 10% du loyer à compter du 1er novembre 2022, soit un total de 2.058€, au titre de la restitution du dépôt de garantie. En tout état de cause, 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de sa demande en restitution du dépôt de garantie, sur le fondement du décret du 26 août 1987 et des articles 6, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, il expose que le devis fourni prévoit une remise à neuf de tous les murs, plafonds et portes de la maison, alors que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations au plafond, que toutes les faces de portes ne présentent pas de traces de peinture et que les murs sont mentionnés comme étant en bon état. Il soutient également que l’état des lieux relève d’une usure normale.

Dans ses dernières écritures, M. [G] [I] a sollicité le rejet de l’intégralité des demandes de M. [V] [D], ainsi que la condamnation des époux [D] au paiement des sommes suivantes :

167,86€ au titre de la refacturation intégrale de la facture d’entretien de la pompe à chaleur, avec intérêts au taux légal ;220€ au titre de la refacturation intégrale de la facture de vidange de la microstation, avec intérêts aux taux légal ;2.021,89€ au titre de la prise en charge partielle des frais de peinture, avec intérêts aux taux légal ;Il a de surcroît demandé la compensation desdites sommes avec le montant du dépôt de garantie à hauteur de 980€ ainsi qu’avec un trop-perçu de loyer à hauteur de 48€. Il a sollicité la capitalisation des intérêts. Il a demandé le rejet de l’application de la majoration du dépôt de garantie. Il a enfin demandé la condamnation solidaire des époux [D] au paiement de la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que sur les articles 1730, 1732 et 1154 du code civil, que les réparations locatives incluent notamment les plafonds, les murs intérieurs et cloisons, que l’état des lieux de sortie fait état de nombreuses taches de peintures et de multiples trous rebouchés de manière grossière, lesquels ne peuvent relever d’une usure normale des lieux, que les demandeurs n’ont pas davantage démontré que ces traces avaient été causées par la force majeure, le fait du tiers ou la vétusté, et enfin que les demandes en paiement portent seulement sur la moitié des frais du devis. Sur la demande de rejet de la majoration légale, il soutient que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, et que le montant de réparations locatives est supérieur à celui du dépôt de garantie.

A l’audience, M. [V] [D] a comparu en personne, assisté de l’Association Force Ouvrière Consommateurs. Il a maintenu oralement l’intégralité de ses demandes, soulignant qu’il refusait de payer les frais de peinture, exception faite de 7 portes. Il a également rappelé que M. [G] [I] avait refusé de se rendre à la tentative de conciliation amiable et que la tentative de conciliation judiciaire avait échoué.

M. [G] [I], représenté par M^e ALLANIC, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il a exposé que la remise en état faite par les locataires avait été mal faite.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [A] [F], épouse [D] :

Dans ses conclusions n°1, M. [G] [I] a formé des demandes de condamnations à l’égard de Mme [A] [F], épouse [D]. Or si cette dernière figure bien sur le contrat de bail, elle n’a jamais été convoquée dans le cadre de cette procédure.

M. [Y] [D] a déposé la requête en son seul nom.

M. [G] [I] n’a pas cité Mme [A] [F], épouse [D], à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection.

Les demandes à l’égard de Mme [A] [F], épouse [D], sont donc irrecevables.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de :

« c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret du 26 août 1987 précise que relèvent des réparations locatives le « rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ».

M. [V] [D] justifie avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 980€ lors de son entrée dans les lieux conformément au contrat de bail signé entre les parties le 16 septembre 2019.

Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement.

En l’espèce, il convient de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie afin de déterminer l’existence de dégradations imputables au locataire.

L’état des lieux d’entrée mentionne un bon état général du bien, avec quelques éléments d’usure :

— Une marque de peinture sur le mur côté salle de bain de la cuisine.

— Une fissure sur le mur côté salle de bain de la salle à manger.

— Des fissures au niveau du plancher côté salle à manger sur la mezzanine.

L’état des lieux de sortie énumère quant à lui :

Des traces de peinture sur 9 portes, dont 10 faces pour lesquelles une photographie est annexée et permet de constater les marques relevées.Des fissures dans la cuisine, l’arrière-cuisine, la chambre 1, la chambre 4, la chambre 5, la salle de bain de l’étage (dont une au plafond) et la cage d’escalier. Les fissures sont visibles sur les photographies du constat annexées dans l’ensemble des pièces, exception faite de la chambre 5 et du plafond de la salle de bain.Des traces sur les murs, dont des traces de peinture, dans la cuisine, l’arrière-cuisine, la chambre 1, la chambre 2, la chambre 3, la chambre 4, la chambre 5, les WC, la salle de bain de l’étage, le dégagement et le couloir de distribution et la cage d’escalier. Ces traces sont visibles sur les photographies prises de l’ensemble de ces pièces.Des trous rebouchés visibles, dans la cuisine (sur les murs et au plafond), dans la chambre 1 (murs), la salle d’eau (murs), la chambre 2 (murs), la chambre 3 (murs), la chambre 4 (murs), la chambre 5 (murs), le dégagement à l’étage et le couloir de distribution et la cage d’escalier. Ces trous sont visibles sur les photographies de toutes les pièces, exception faite de la cage d’escalier pour laquelle elles ne permettent pas de déterminer avec certitude la présence de trous rebouchés.La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Il convient de rappeler que le locataire a occupé le logement du 16 septembre 2019 au 31 aout 2022, soit durant trois années.

Au regard de la multiplicité des trous visiblement rebouchés et des traces de peinture présentes sur de nombreux murs et portes, M. [V] [D] ne peut soutenir que l’état des murs et des portes est uniquement lié au passage du temps ou à un usage normal des lieux loués. Les photographies révèlent que le rebouchage des trous a été réalisé d’une manière qui ne permet pas de cacher les endroits où les trous ont été percés, ni certains trous eux-mêmes. De même, les photographies démontrent que la reprise des peintures n’a pas été réalisée de sorte à obtenir un résultat uniforme, les traces de peinture étant parfaitement visibles et dissociables de la peinture originelle des endroits repeints. Il en ressort qu’il s’agit bien de dégradations pour lequel le locataire est tenu de procéder aux réparations.

S’agissant des plafonds, contrairement à ce qu’affirme M. [V] [D], des marques, dont des fissures et des trous rebouchés, sont bien mentionnées sur l’état des lieux de sortie pour différentes pièces.

M. [V] [D] n’est pas davantage en mesure de démontrer, contrairement à ce qu’il allègue, que nombre de ces traces étaient présentes à son arrivée dans les lieux. L’état des lieux d’entrée ne mentionne en effet qu’une marque de peinture sur un mur, une fissure dans la salle à manger et quelques fissures au niveau du plancher de la mezzanine, sans qu’aucun autre élément soit apporté afin d’établir que les marques constatées lors de l’état des lieux de sortie étaient présentes antérieurement à l’arrivée du locataire dans les lieux. Enfin, il ne démontre pas que ces traces sont le fait d’un tiers, de la force majeure ou d’une faute du bailleur.

Pour autant, si aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, les menus raccords de peintures et tapisseries et la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque relève des réparations locatives, les nombreuses fissures mentionnées dans le constat de sortie ne peuvent être attribuées avec certitude à un mauvais usage du logement par le locataire. Par leur ampleur, ces fissures relèvent de la vétusté du logement et donc de la responsabilité du bailleur. Le locataire ne peut être condamné à en assumer les réparations.

S’agissant des portes, le devis de ponçage et peinture établi en pièce 7 indique 18 faces à repeindre pour un montant de 378€. Or l’état des lieux de sortie ne permettant de constater des dégradations que sur 10 faces, il convient de limiter ce poste de réparation à la somme de 210€.

S’agissant des murs, le devis de ponçage et de peinture indique 138m2 de surface de travaux à réaliser pour un montant de 2.622€, pour une maison d’une surface de 125m2. Si l’état des lieux de sortie et les photographies annexées permettent de constater l’existence de nombreux traces et trous rebouchés dans l’ensemble des pièces, il n’est pas démontré de telles dégradations sur l’intégralité des murs du logement. Par ailleurs, un coefficient de vétusté doit être appliqué aux peintures, ces dernières ayant une durée de vie moyenne de 7 ans et n’étant pas noté comme neuves lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Ceux-ci ont par ailleurs occupé le logement pendant 3 années. Conformément à ce qui précède, la convient de limiter le montant mis à la charge du locataire à hauteur de 800€.

S’agissant des plafonds, le devis produit en pièce 7 ne permet pas d’établir à quelles pièces correspondent les plafonds mentionnés comme devant être repeints, alors même que l’état des lieux de sortie ne relève pas de dégradations sur l’ensemble des plafonds du logement. De même, les photographies de l’état des lieux de sortie ne permettent pas de vérifier l’existence des traces alléguées sur le plafond de la cuisine ni celui de l’arrière-cuisine. L’état des lieux de sortie indique en outre, en-dehors des traces relevées, une usure normale de l’état des plafonds. En l’absence de détermination précise des plafonds visés par les travaux de réfection et dans l’impossibilité de déterminer si ces travaux ont pour but de reprendre des dégradations ou de remettre à neuf des surfaces en état d’usure normale, il ne sera pas fait droit à cette demande.

La somme au titre du forfait de déplacement d’un montant de 175€ sera également mise à la charge du locataire.

Ainsi, M. [G] [I] a démontré l’existence de dégradations dans le logement dont le montant des travaux de réfection est établi à un total de 1.185€ (210 + 800 + 175), soit un montant supérieur à celui du dépôt de garantie.

M. [G] [I] est donc fondé à ne pas restituer le dépôt de garantie, et M. [V] [D] sera débouté de sa demande au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie. En conséquence, la demande portant sur l’application de la majoration au titre de la non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux est sans objet.

Sur la demande en paiement :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il revient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

Il ressort de ce qui précède que M. [V] [D] est redevable de la somme de 1.185€ au titre des travaux de réfection.

En outre, M. [V] [D] ne conteste pas être redevable des sommes de 167,86€ au titre de la refacturation intégrale de la facture d’entretien de la pompe à chaleur et de 220€ au titre de la refacturation intégrale de la facture de vidange de la microstation.

En conséquence, la somme due par M. [V] [D] au titre des dégradations locatives sera fixée à la somme de 1.572,86€.

Sur la demande de compensation :

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

L’article 1347-1 du code civil précise que « sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ».

Il ressort de ce qui précède qu’il convient de soustraire aux sommes dues le montant du dépôt de garantie. De surcroît, M. [G] [I] ne conteste pas être redevable de la somme de 48€ au titre de trop-perçus de loyers.

En conséquence, il sera ordonné la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie à hauteur de 980€ ainsi qu’avec les trop-perçus de loyer à hauteur de 48€, la somme finale que M. [V] [D] sera condamné à verser à M. [G] [I] s’élevant ainsi à 544,86€.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1342-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

L’anatocisme suppose que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. La capitalisation peut être ordonnée quand bien même les intérêts ne sont pas encore échus au jour de la demande.

En l’espèce, la facture mentionnée en pièce 5 au titre de l’entretien de la pompe à chaleur est datée au 12 septembre 2022, celle mentionnée en pièce 6 est datée au 15 septembre 2022, et le devis prévu en pièce 7 est daté au 28 septembre 2022, de sorte qu’au jour de la décision judiciaire, les intérêts étaient échus pour au moins une année entière.

En conséquence, il sera ordonné la capitalisation annuelle des intérêts.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de M. [V] [D], partie succombant à l’instance, les dépens de la présente instance.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenue aux dépens, M. [V] [D] sera condamné à payer à M. [G] [I] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par M. [G] [I] à l’égard de Mme [A] [F], épouse [D],

DEBOUTE M. [V] [D] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

FIXE le montant des réparations locatives à la charge de M. [V] [D] à la somme de 1572,86€ ;

ORDONNE la compensation de ladite somme avec la somme de 980€ au titre du dépôt de garantie ainsi qu’avec la somme de 48€ au titre des trop-perçus de loyer ;

CONDAMNE, en conséquence, M. [V] [D] à payer à M. [G] [I] la somme totale de 544,86€ après compensation des sommes dues entre les parties, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

ORDONNE que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [V] [D] à payer à M. [G] [I] la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE M. [V] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [V] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par la vice-Présidente et par la greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE