TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

4ème Chambre civile

Date : 08 Septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 19/03476 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MLXT

Affaire : Société dénommée SCI FINIM NICAE, représentée par son gérant en exercice

C/ S.A.R.L LES DELICES DE L’ESCARENE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

S.D.C. 22 TONDU DE L’ESCARENE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT

Société dénommée SCI FINIM NICAE, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE À L’INCIDENT

S.A.R.L LES DELICES DE L’ESCARENE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 23 Mai 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 8 Septembre 2025, a été rendue le 8 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

Expédition

M^e Maxime [R]

M^e Noreddine ALIMOUSSA

M^e Paul SZEPETOWSKI

Le 08/09/2025

Mentions diverses :

RMEE 26/11/2025

La SCI Finim Nicae et la société Les Délices de l’Escarène sont liées par un bail portant sur des locaux commerciaux à Nice situés [Adresse 6].

La société Finim Nicae a fait délivrer un commandement de payer un arriéré de loyers à la société Les Délices de l’Escarène le 18 juillet 2019 puis l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire de Nice, pour obtenir principalement la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers, le règlement de l’arriéré locatif et l’expulsion de la locataire par acte d’huissier du 31 juillet 2019. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 19/3476.

La société Finim Nicae a saisi le juge de la mise en état d’une demande de paiement d’une provision de 14.558,83 euros dont elle a été déboutée par ordonnance du 6 octobre 2020 au motif qu’elle se heurtait à l’existence d’une contestation sérieuse, la société Les Délices de l’Escarène se prévalant de l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité d’exploiter le local commercial à la suite d’un important dégât des eaux.

La société Finim Nicae a fait assigner la société Les Délices de l’Escarène devant le juge des référés et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] aux fins d’obtenir une mesure d’expertise pour, notamment décrire les désordres, malfaçons et non-conformité affectant le local, rechercher leur cause et préconiser les travaux nécessaires pour y remédier en chiffrant leur coût.

Par ordonnance du 31 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise judiciaire et a commis pour y procéder M. [N] [D].

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la société Finim Nicae a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux fins d’être relevée et garantie. L’affaire, enrôlée sous le numéro 22/3755, a été jointe avec l’affaire initiale enrôlée sous le numéro 19/3476 par ordonnance du juge de la mise en état du 14 décembre 2022.

L’expert [D] a établi son rapport le 2 juillet 2024.

Le juge de la mise en état a été saisi de conclusions d’incident le 18 septembre 2024 par la société Les Délices de l’Escarène aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte de la société Finim Nicae à mettre hors d’eau le local commercial ainsi le paiement de provisions à valoir sur les travaux de remise en état de son local, sur l’indemnisation de ses préjudices et sur les frais de procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait procéder aux travaux de réparation dans les parties communes préconisés par l’expert judiciaire en février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2025, la société Les Délices de l’Escarène sollicite :

le rejet de la demande de règlement d’une provision à valoir sur le paiement des loyers formée par la société Finim Nicae,la condamnation de la société Finim Nicae à lui payer les sommes suivantes :une provision de 31.340 euros à valoir sur le coût des « travaux d’embellissement » à réaliser dans le local et de remplacement du matériel abîmé,une provision de 20.000 euros à valoir sur la réparation des préjudices de jouissance et d’exploitation subis,une provision ad litem de 5.000 euros,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire ayant été réalisés, elle abandonne la demande de condamnation sous astreinte de son bailleur à les faire exécuter.

Elle soutient que l’ordonnance de mise en état du 6 octobre 2020, ayant rejeté la demande de son bailleur de paiement d’une provision à valoir sur les loyers, bénéficie de l’autorité relative de la chose jugée. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle demeure fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers en faisant valoir que son local a été rendu inexploitable par les infiltrations, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire dans son rapport.

Elle fonde sa demande de provision à valoir sur le coût de remise en état des lieux sur l’article 789 3° du code de procédure civile et sur le chiffrage de l’expert des travaux de nettoyage du sous-sol, de réfection de l’enduit et des peintures des murs et plafonds du sous-sol, de la réparation ou remplacement des matériels endommagés par les inondations, affirmant que les travaux sont urgents, car tant qu’ils ne sont pas réalisés, elle ne peut reprendre son exploitation commerciale.

Elle fait valoir que durant six ans, elle n’a pas pu exploiter son local, tous les travaux exécutés ayant été inefficaces pour remédier aux désordres.

Elle soutient que son bailleur a indéniablement manqué à son obligation de délivrance, prévue à l’article 1719 1° du code civil, en laissant perdurer des désordres rendant impossible voire dangereuse l’exploitation normale de locaux commerciaux, créant également des problèmes de salubrité. Elle fait précise qu’elle a vainement tenté d’exploiter en décembre et janvier 2021. Elle affirme que les inondations surviennent non seulement lors des périodes de pluie mais proviennent également de remontées d’eaux usées.

Elle considère également qu’elle est fondée à solliciter une provision pour le procès, par application de l’article 789, 2° du code de procédure civile, qui se ne heurte à aucune contestation sérieuse au regard du rapport d’expertise judiciaire qui a été déposé.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 26 décembre 2024, la société Finim Nicae conclut :

au rejet de la demande de condamnation de mettre hors d’eau le local sous astreinte de 500 euros par jour sollicitée à son encontre et des demandes provisionnelles,dans l’hypothèse d’une condamnation provisionnelle à son encontre, à la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au même montant de condamnation provisionnel.

Elle sollicite à titre reconventionnel :

la condamnation de la société Les Délices de l’Escarène à lui payer la somme de 59 218,01 euros arrêtés au mois de décembre 2024, en fonction de l’appréciation qui sera faite de l’exploitation du fonds. la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à lui payer une somme provisionnelle correspondant au paiement de la totalité des loyers non perçus, déduction faite de la condamnation provisionnelle mise à la charge du preneur.

Elle demande en tout état de cause que la partie succombante soit condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les travaux à effectuer concernent les parties communes de l’ensemble immobilier en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’elle n’a pas qualité à faire procéder à de tels travaux. Elle précise que le syndic a programmé leur réalisation en octobre 2024.

Pour s’opposer à la demande de provision de la société Les Délices de l’Escarène, elle explique que l’impossibilité d’exploiter le local n’est pas totale, l’exploitation ayant repris au printemps 2024, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le principe et le montant, non justifié, du préjudice invoqué.

Dans l’hypothèse où elle serait malgré tout condamnée, elle demande que le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, soit condamné à lui verser la même somme.

Reconventionnellement, elle souligne qu’aucun loyer n’a été payé par le preneur depuis qu’elle a acquis le local commercial le 22 mai 2019, en dépit d’un commandement de payer resté infructueux, alors que le local est exploitable lorsque les pompes de relevage fonctionnent, si bien que la société Les Délices de l’Escarène pouvait payer une partie du loyer. Elle s’en rapporte à justice pour quantifier le montant du loyer qui aurait dû lui être versé.

Elle demande cependant la condamnation provisionnelle du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement du reliquat, réaffirmant que l’absence de paiement des loyers est incontestable, et que la seule cause d’exonération du locataire se trouve dans des désordres dont le syndicat est responsable de plein droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] conclut au rejet des demandes incidentes ainsi qu’à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime que les demandes de la société Les Délices de l’Escarène sont mal fondées car il soutient avoir réalisé les travaux préconisés par l’expert rendant sans objet la demande de condamnation sous astreinte. Il ajoute que la demande de condamnation provisionnelle n’est pas justifiée, tant dans la réalité des préjudices matériels et immatériels que dans leur quantum. Il fait état qu’il est seulement impossible d’exploiter le local quand les pompes de relevage ne fonctionnent pas et lors des épisodes pluvieux, de sorte que la société Les Délices de l’Escarène n’a pas été empêchée dans son exploitation. Il fait part d’entraves de sa part aux entreprises souhaitant effectuer des devis et travaux au sein de la boulangerie. Il affirme que la société a repris son exploitation au printemps 2024.

Pour s’opposer aux demandes de la société Finim Nicae, il estime que la cause des désordres a été longue à identifier, et qu’il a toujours fait preuve de diligence en faisant réaliser les travaux dès qu’il a eu connaissance des préconisations de l’expert.

Pour contester la demande relative au solde provisionnel d’impayé de loyers, il soutient que la demande est indéterminée et indéterminable, et que la société Finim Nicae n’établit pas d’imputabilité entre les désordres d’infiltrations et le non-versement de loyers par son locataire.

A l’audience d’incident du 23 mai 2025, la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que la société Les Délices de l’Escarène ne sollicite plus la condamnation sous astreinte de la société Finim Nicae, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes de provisions de la société Les Délices de l’Escarène.

Selon l’article 789 – 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par application de ce texte, une provision ne peut dès lors être octroyée qu’à la condition qu’il n’existe aucune contestation sérieuse ni sur le principe de l’obligation qui fonde la demande ni sur le montant de la somme allouée.

1. Sur la demande de provision à valoir sur la réparation des préjudices de jouissance et d’exploitation.

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (…) ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. (…)

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, il résulte du pré-rapport d’expertise du 29 juin 2024 que le local était affecté de désordres importants, les murs présentant une humidité de 50-60%, d’importantes tâches d’humidité brunâtres sur les murs, le local faisant l’objet d’inondations régulières.

La survenue d’inondations du local en cas de fortes pluies voire en cas de remontées d’eaux usées ne permettaient pas l’exploitation du local commercial à usage de boulangerie dans des conditions normales.

Il n’est pas contesté que le bailleur a toujours eu connaissance de la situation, ayant lui-même fait part des difficultés rencontrées par le local dans un courrier adressé au syndic le 22 décembre 2020, au sein duquel il était fait part de la présence d’eau stagnante sur plusieurs centimètres de haut et de ce qu’il fallait permettre à la société Les Délices de l’Escarène d’exploiter dans des conditions normales.

Au vu de ces éléments, il existe incontestablement un préjudice de jouissance pour la société Les Délices de l’Escarène en ce qu’elle n’a pas pu exploiter normalement son local.

Les photographies figurant au constat d’huissier réalisé le 29 octobre 2020 démontrent que les tâches d’humidité étaient déjà présentes au mur à cette date. L’huissier avait également alors constaté que le sol était détrempé et qu’une odeur d’eaux usées était perceptible. Les désordres se sont donc au moins étendus sur quatre ans, le syndicat des copropriétaires faisant part d’une reprise d’exploitation en 2024.

Si la société Finim Nicae se prévaut d’un courrier recommandé avec accusé réception adressé à la société Les Délices de l’Escarène le 7 octobre 2024 pour lui demander d’être présente lors des travaux, et le syndicat produit des courriels du 26 octobre 2023 et du 31 octobre 2023 mentionnant l’absence du gérant de la société, l’obstruction de la société Les Délices de l’Escarène n’est pas, au vu de ces deux seuls éléments, caractérisée.

Mais si le principe d’un préjudice de jouissance causé à l’impossibilité d’exploiter dans des conditions normales le local commercial est démontré, aucun élément chiffré tels que des bilans comptables, n’est versé aux débats pour en établir le montant non sérieusement contestable alors que la société Les Délices de l’Escarène ne conteste pas avoir cessé de régler ses loyers depuis de nombreuses années en invoquant l’exception d’inexécution.

Dans ces conditions, et compte tenu de l’absence de tout élément chiffré permettant d’établir le montant du préjudice de jouissance et de perte d’exploitation subi par suite des désordres subis par le local commercial, la société Les Délices de l’Escarène sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de ce préjudice.

2. Sur la provision à valoir sur le coût de remise en état du local

En l’espèce, l’expert chiffre les travaux de remise en état du local aux sommes de 4 920 euros pour le nettoyage du sous-sol, de 12 840 euros pour la réfection des enduits et peintures des murs et plafonds du sous-sol du local ; de 13 584 euros en réparation ou remplacement des matériels endommagés par les inondations, soit la somme totale de 31 344 euros.

Pour autant, la société Finim Nicae produit un courrier du syndic en date du 3 mai 2024 faisant état d’une réouverture de la boulangerie le 11 mars 2024. Une mise en demeure de cesser les nuisances olfactives a par ailleurs été adressée par cette société au locataire le 22 mai 2024.

La société Les Délices de l’Escarène n’apporte aucune explication sur ce point, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les travaux de remise en état ont été effectués ou non depuis cette date, et le cas échéant, si l’une ou l’autre des parties, voire un assureur, a d’ores et déjà pris ces travaux en charge.

L’obligation de paiement du bailleur envers son locataire est donc sérieusement contestable et la société Les Délices de l’Escarène sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de provision ad litem.

En vertu de l’article 789 – 2° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour allouer une provision pour le procès.

Cette provision a pour but de permettre à une partie de supporter les frais qu’elle doit exposer pour le procès. Cette provision ne peut être accordée que s’il existe des éléments sérieux permettant de présumer d’une issue du procès favorable, au moins en partie, pour le demandeur qui a des difficultés de trésorerie avérées.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que lorsque les pompes de relevage ne fonctionnent pas lors des épisodes pluvieux, le sous-sol du local est inondé et la société Les Délices de l’Escarène ne peut pas exploiter.

Pour autant, la société Les Délices de l’Escarène, qui a repris au moins partiellement son exploitation le 11 mars 2024 et qui n’a pas fait l’avance des frais d’expertise judiciaire, ne fournit aucune pièce pour démontrer qu’elle a des difficultés de trésorerie avérées permettant de lui allouer une provision pour le procès.

Par conséquent et à défaut de toute pièce justificative, elle sera déboutée de sa demande de provision ad litem.

Compte-tenu de ce qui précède et à défaut de condamnation, la demande de la société Finim Nicae d’être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] est sans objet et ne sera pas examinée.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur les loyers impayés de la société Finim Nicae à l’encontre de la locataire.

Sur la recevabilité de la demande :

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 de ce code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 794 du code de procédure civile dispose que les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, la société Les Délices de l’Escarène invoque l’autorité de chose jugée de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 octobre 2020. Toutefois, depuis cette date, un expert judiciaire a été désigné et a rendu son pré-rapport, ce qui constituent des circonstances nouvelles faisant obstacle à la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.

Sur le bien-fondé de la demande :

En l’espèce, il n’est pas contesté que les opérations d’expertise se sont tenues contradictoirement.

Si le bailleur invoque une absence de paiement des loyers depuis plus de six ans, l’expert a observé lors de sa visite du 13 octobre 2022 de nombreuses traces d’infiltrations au niveau des murs et du sol de la zone du local située au sous-sol de l’immeuble, un taux d’humidité sur les murs compris entre 50 % et 60 %. Lors de son arrivée dans le local du sous-sol le 23 octobre 2023, le sol était recouvert de plusieurs centimètres d’eau. Les photographies permettent d’observer de larges traces d’humidité brunâtres sur les murs.

Si elle indique ne pas avoir été payée depuis six ans, la société Les Délices de l’Escarène produit un rapport d’expertise en date du 20 mai 2020 faisant déjà état d’un dégât des eaux devant conduire à revoir complètement l’étanchéité. La société Finim Nicae ne conteste pas les difficultés antérieures rencontrées par son preneur relativement à ces infiltrations.

Si le bailleur indique que le local était partiellement exploitable et que le locataire aurait pu au moins payer partiellement le loyer, le moyen ne peut prospérer dès lors que le local affecté est le laboratoire de la boulangerie, pièce indispensable pour l’exploitation d’une activité de restauration.

Il existe donc une contestation sérieuse sur l’obligation du locataire de payer les loyers, de sorte que la société Finim Nicae sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur sa perte de loyers de la société Finim Nicae à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert relève dans son pré-rapport que les désordres proviennent d’une pompe de relevage dysfonctionnelle ainsi que de l’absence de branchement de l’autre pompe, outre d’une infiltration provenant de la gaine de la terrasse du local.

Il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne conteste pas que les causes des désordres trouvent leur origine dans les parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] indique avoir effectué l’entretien des parties communes dès qu’il a eu connaissance des désordres, cet argument ne peut prospérer dès lors que sa responsabilité envers la société Finim Nicae, copropriétaire, n’est pas sérieusement contestable en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La perte de loyers alléguée par la société Finim Nicae est suffisamment déterminée, la société Finim Nicae demandant une provision chiffrée et chiffrable au regard du montant du loyer.

Toutefois, il ne peut être certain que la société Les Délices de l’Escarène aurait régulièrement payé son loyer à son bailleur si le local n’avait pas été affecté de désordre, si bien que le préjudice du bailleur ne pourrait qu’être une perte de chance consistant dans la disparition d’un évènement favorable, à savoir le paiement intégral des loyers par le preneur du local commercial.

Or, le tribunal reste saisi d’une demande de paiement des loyers et/ou d’indemnité d’occupation par le preneur à bail nécessitant que soit préalablement tranchée la légitimité de l’exception d’inexécution qu’il invoque.

Il s’ensuit que le principe et le montant de l’obligation indemnitaire du syndicat des copropriétaires du chef de la perte de loyer subie par le bailleur se heurte à une contestation sérieuse.

Par conséquent, la société Finim Nicae sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur sa perte de loyers dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7].

Sur les demandes accessoires.

Les dépens de l’incident seront réservés en fin de cause.

L’équité commande de débouter les parties de leur demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS la société Les Délices de l’Escarène de toutes ses demandes de provisions ;

DEBOUTONS la société Finim Nicae de ses demandes de provisions à valoir sur le paiement des loyers et sur la perte de chance de percevoir des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

RESERVONS les dépens de l’incident en fin de cause ;

RENVOYONS la cause à l’audience de mise en état du mercredi 26 novembre 2025 à 09h00 (audience dématérialisée) et invitons Maître [R] à notifier avant cette date ses conclusions après expertise ainsi que l’ensemble des conseils des parties, au regard de l’ancienneté de l’instance, à donner leur avis sur la mise en place d’un calendrier de procédure ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT