MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 07 Février 2025

N° RC 24/02999

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[R] [L] épouse [H]

[J] [H] épouse [D]

[V] [H] épouse [X]

ET :

[Z] [F]

[T] [F]

Débats à l’audience du 05 Décembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 12] et [Localité 13]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

TENUE le 07 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [R] [L] épouse [H]

née le 06 Mars 1930 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [J] [H] épouse [D]

née le 13 Décembre 1956 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [V] [H] épouse [X]

née le 12 Avril 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [F]

né le 04 Janvier 1994 à [Localité 18], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [T] [F]

né le 01 Novembre 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/02999

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 août 2022, Madame [H] [R], représentée par Madame [X], a consenti à Monsieur [F] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 11] [Adresse 19] [Localité 14] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 € hors charges.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [F] [T] s’est porté caution solidaire de Monsieur [F] [Z].

Le 19 février 2024, Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R] ont fait délivrer au locataire un commandement pour défaut d’assurance ainsi qu’un commandement de respecter les clauses du bail et des cesser les troubles, tous deux demeurés infructueux.

C’est dans ces conditions que Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R], ont fait assigner Monsieur [F] [Z] et Monsieur [F] [T] par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [Z] aux torts exclusifs de Monsieur [F] [Z] du fait du manquement à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [F] [Z] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [F] [Z] et et Monsieur [F] [T] au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 mars 2024 ou à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, d’un montant égal au loyer et provisions sur charges actuellement appelés, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; outre au paiement d’une somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; et les dépens qui comprendront le coût des deeux commandements.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 12] et [Localité 13] le 20 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [F] [Z] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 5 décembre 2024.

A l’audience, Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R] désignée par jugement rendu le 8 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles, représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice des 19 juin et 24 juin 2024 signifiés à étude, Messieurs [F] [Z] et [T] ont comparu à l’audience. Monsieur [F] [Z] a justifié d’une assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs et de son congé en date du 8 novembre 2024. Il a précisé que l’état des lieux sortant était fixé le 10 février 2025. Il a ajouté vivre en couple à cette adresse et que sa compagne devait également quitter le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

RG 24/02999

MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail

L’article 4g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause résolutoire de plein droit ne peut être stipulée qu’en cas de défaut de paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie, en cas de défaut d’assurance ou en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Les demandeurs produisent le contrat de bail signé le 22 août 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII qu’en cas de non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée, le bais sera résilié de plein droit.

En l’espèce, aucune décision de justice ayant autorité de la chose jugée et constatant les troubles de voisinage incombant à Monsieur [F] [Z] et constituant un manquement à son obligation d’user paisiblement de la chose louée n’est versée aux débats. Ainsi, la demande de Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R], tendant à faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 20 mars 2024 sera rejetée.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L’article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 août 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article X-B “JOUISSANCE DES LIEUX” que le locataire ne doit commettre aucun abus de jouissance susceptible d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage et devra éviter tout bruit de nature à gêner les voisins, notamment ceux émis par les appareils de radio, télévision et autre.

Ils produisent également :

— une pétition signée par les habitants de la résidence déplorant les cris et hurlements en provenance de l’appartement occupé par Monsieur [F] [Z] de jours comme de nuits, les derniers faits remontant au 24 octobre, et au 6 et 7 novembre ;

— le courrier de BROSSET IMMOBILIER, syndic de la résidence, adressé à Madame [D] [J] en date du 27 octobre 2023 l’informant de nouvelles plaintes des résidents concernant les nuisances sonores occasionnées par Monsieur [F] dans la nuit du 24 octobre 2023 entrainant l’intervention des forces de l’ordre ;

— le courrier adressé par le syndic à Monsieur [F] en date du 6 novembre 2023 le mettant en demeure, ainsi que sa compagne, de cesser les nuisances.

— le dépôt de plainte du 23 novembre 2023 de Monsieur [C] [O], voisin de Monsieur [F] [Z], dénonçant les nuisances sonores de son voisin de 21h00 jusqu’à 1h30/2h00 du matin consistant principalement dans des cris, des hurlements, des bruits de choc et des bruits d’objet qui se cassent, et ce, très souvent, en présence de sa compagne ;

— le commandement de cesser les troubles délivré à Monsieur [F] [Z] le 19 février 2024 ;

— le message de Monsieur [C], voisin de Monsieur [F] [Z], adressé en date du 12 avril 2024 déclarant que les nuisances sonores ont repris.

Il ressort de ces différents éléments que Monsieur [F] [Z] cause un trouble anormal et persistant de jouissance à ses voisins en raison de nuisances sonores résidant dans des cris, des hurlements et des bruits de choc provenant de son logement ; et que, malgré plusieurs rappels de ces obligations locatives et la délivrance d’un commandement de cesser les troubles par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, Monsieur [F] [Z] n’a pas modifié son comportement et, au contraire, qu’il a continué de causer des troubles comme en témoignent les échanges de Monsieur [C] avec Madame [D] [J] adressés en date des 12 avril et 8 octobre 2024 déclarant que les nuisances sonores ont repris l’empêchant de dormir chez lui ainsi que le mail de Madame [G] en date du 17 octobre 2024 dénonçant une dispute et des hurlements la veille vers 23h15 en provenance du logement occupé par Monsieur [F].

Ainsi, il apparaît que Monsieur [F] [Z] a gravement manqué à ses obligations contractuelles en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins justifiant le prononcé de la résiliation du bail signé le 22 août 2022 et son expulsion ainsi que celle de tous occupants, à défaut de départ volontaire à la date du 10 février 2025, date de l’état des lieux sortant fixé entre les parties.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [F] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [F] [Z] et Monsieur [F] [T], en sa qualité de caution, perdant le procès, seront condamnés à verser à Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R], la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Messieurs [F] [Z] et [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R] de leur demandant formée au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

RG 24/02999

Prononce la résiliation du bail conclu le 22 août 2022 portant sur un local d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 17] à compter de la présente décision ;

Dit que Monsieur [F] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [F] [Z], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 17] et restituer les clés, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [F] [Z] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Messieurs [F] [Z] et [T] à payer à Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R], une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur [F] [Z] et Monsieur [F] [T] à verser à Madame [D] [J], es qualité de nu-propriétaire, Madame [H] [R], es qualité d’usufruitière, et Madame [X] [V], en qualité de personne habilitée aux biens et à la personne de Madame [H] [R], la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [Z] et Monsieur [F] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,