TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03751

N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[S] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 01 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement à usage d’habitation (porte n°C22) situé [Adresse 6], à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 418,96 euros et une provision sur charges mensuelle de 76,20 euros.

Par contrat séparé, signé électroniquement le 01 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Monsieur [S] [T] un emplacement de parking (n°34) situé [Adresse 6] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 15 euros et une provision sur charges mensuelle de 6,23 euros.

Le 12 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [S] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc de la résiliation des baux,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de fixer la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et la condamner au paiement de cette provision jusqu’à la reprise effective des lieux et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.964,77 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 août 2024, mois de juillet 2024 inclus et le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.122,59 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 10 septembre 2024, Monsieur [S] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu électroniquement le 01 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking du 01 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022 contient également une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une sommation de payer. En outre, s’agissant d’un accessoire du logement puisqu’il est situé à la même adresse et conclu entre les mêmes parties, il doit suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer reproduisant ces deux clauses a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 3.089,34 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 678 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Monsieur [S] [T] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [S] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 04 février 2025 démontrant que Monsieur [S] [T] reste devoir la somme de 3.122,59 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [S] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.122,59 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 2.964,77 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [S] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [S] [T] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 1er décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [S] [T] concernant un appartement à usage d’habitation ( porte n°C22) ainsi que l’emplacement de parking (n°34) situés au [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 3.122,59 euros (décompte arrêté au 4 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 2.964,77 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,