COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [L], [A] [Z] épouse [L] c/ Syndicat des copropriétaires [4]

N° 25/

Du 22 janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/02430 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OIXN

Grosse délivrée à

la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE

expédition délivrée à

M^e Eric VEZZANI

le 22 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [D] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-michel RENUCCI de la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [A] [Z] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-michel RENUCCI de la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [4], représenté par son syndic en exercice la SARL CERUTTI GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [L] et Mme [A] [Z] épouse [L] sont propriétaires de lots au sein de l’immeuble dénommé [4] soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Les époux [L] se sont vus refuser une demande d’autorisation d’installer un abri de jardin dans le jardin privatif attenant à l’appartement dont ils sont propriétaires au motif que l’édification d’un tel élément était contraire aux dispositions du règlement de copropriété. Ce jardin est constitutif d’une partie commune à jouissance privative.

Par acte d’huissier du 13 juin 2022, les époux [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, à titre principal l’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 18 mars 2022 et, à titre subsidiaire, l’annulation de certaines résolutions de celle-ci.

Par conclusions en réplique notifiées le 4 décembre 2023, les époux [L] demandent au tribunal de :

faire sommation à la partie défenderesse de communiquer tous les pouvoirs qui font partie intégrante de la feuille de présence de l’assemblée générale du 18 mars 2022,A titre principal,

annuler l’assemblée générale du 18 mars 2022,A titre subsidiaire,

annuler la résolution n°41 de l’assemblée générale du 18 mars 2022,A défaut, ordonner qu’il soit mis uniquement à la charge de M. [N] les frais liés à la modification du règlement de copropriété dans la mesure où cette modification ne vise qu’à permettre à ce seul copropriétaire de tenter de régulariser sa propre construction au demeurant toujours illicite,

annuler la résolution n°37 de l’assemblée générale du 18 mars 2022,annuler la résolution n°42 de l’assemblée générale du 18 mars 2022, En tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Ils font valoir qu’un jugement rendu le 3 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nice a annulé la résolution n° 9.1 de l’assemblée générale du 24 mars 2017 tendant à régulariser l’installation d’un chalet par un autre copropriétaire, M. [N], dans le jardin attenant à son appartement, également partie commune à jouissance privative, cette construction faisant également l’objet d’une procédure tendant à obtenir la remise en état du jardin concerné.

Ils sollicitent à titre principal la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité au motif que la feuille de présence initialement transmise ne contenait pas le domicile de chaque copropriétaire conformément aux dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 53 du règlement de copropriété et qu’une feuille de présence ultérieurement transmise a été complétée a posteriori pour les besoins de la cause.

Ils soulignent également que les feuilles de présence communiquées ne font pas mention du nombre de tantièmes que représentent au total les voix des copropriétaires présents physiquement ou représentés et que cette défaillance ne permet pas de vérifier le respect de la règle selon laquelle un mandataire ne peut pas posséder plus de trois mandats ou 10 % des voix du syndicat, alors qu’une personne semble selon eux avoir bénéficiée de sept mandats.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’annulation de la résolution n° 37 relative à une autorisation d’ester en justice contre un autre copropriétaire au motif que M. [L] n’a jamais demandé une telle autorisation. Ils soutiennent que la résolution n°41 de l’assemblée générale du 8 mars 2022 vise, sous prétexte d’une mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi Elan, à régulariser la construction de M. [N] et qu’elle devait donc faire l’objet d’un vote à l’unanimité puisqu’elle porte atteinte à la destination de l’immeuble et constitue une transformation de partie commune à jouissance privative en partie privative.

Ils précisent enfin que la résolution n°42 relative à des travaux de nettoyage des tags doit être annulée en ce qu’elle conditionne la validation de ce nettoyage à l’acceptation de l’installation d’un système de vidéosurveillance.

Par conclusions en défense n°3 notifiées le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [4] conclut au débouté des époux [L] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite reconventionnellement leur condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que le défaut de mention des adresses des copropriétaires sur la feuille de présence n’est pas de nature à influer sur la régularité du vote dès lors qu’il ne s’agit pas d’une information substantielle participant à la régularité de l’assemblée générale.

Il note que la résolution n° 37 n’a pas été adoptée et que l’abus de majorité n’est pas caractérisé. Il soutient que la demande d’annulation de la résolution n° 41 formée par les époux [L] n’est destinée qu’à servir leur conflit personnel avec le syndicat et plus particulièrement avec M. [N] et que le vote à la majorité des copropriétaires est régulier puisque la destination de l’immeuble n’est pas altérée. Ils observent qu’aucun fondement juridique n’est précisé au soutien de la demande d’annulation de la résolution n° 42 et que l’installation d’un système de vidéosurveillance est prévue pour éviter le renouvellement des tags après leur nettoyage.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 17 décembre 2024 prorogé au 22 janvier 2025.

Par message RPVA du 16 septembre 2024, le conseil des époux [L] a communiqué au tribunal un arrêt rendu le 12 septembre 2024 par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. Cette pièce communiquée après la clôture des débats doit être écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 mars 2022 en son entier

Sur le moyen tiré du défaut de mention du domicile de chaque copropriétaire

Selon l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une feuille de présence est tenue lors de chaque assemblée générale. Cette feuille peut comporter plusieurs feuillets et indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Selon le même article, dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. Cette feuille indique également pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

En l’espèce, il est constant que le syndic a communiqué initialement par courrier du 15 avril 2022 à la demande des époux [L] une feuille de présence ne mentionnant pas le domicile de chaque copropriétaire. Puis, il a produit dans le cadre de la présente instance la feuille de présence sur laquelle figure le domicile de chacun des copropriétaires en expliquant qu’il cherchait à protéger la vie privée des copropriétaires.

Il convient par conséquent de constater que l’obligation de communiquer une copie de la feuille de présence a été satisfaite, même si tardivement et dans le cadre d’une action en justice initiée à l’encontre du syndicat.

Il s’ensuit que le moyen tiré du défaut de mention du domicile de chaque copropriétaire sur la feuille de présence sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de mention du nombre de voix

En vertu de l’article 17 du même décret, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, l’article 53 du règlement de copropriété de l’immeuble [4] prévoit également que la feuille de présence doit indiquer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.

La feuille de présence établi dans le cadre de l’assemblée générale du 18 mars 2022 ne précise pas le nombre de tantièmes ou de voix dont chaque copropriétaire dispose et ne permet pas de déterminer le nombre de tantièmes que représentent les voix des copropriétaires présents physiquement ou représentés.

Toutefois, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2022 précise en première page le nom de chaque copropriétaire présent et représenté et le nombre de voix qui lui sont attribuées. Il indique également de façon distincte le nom de chaque copropriétaire absent et le nombre de voix qui lui sont attribuées. Ces informations permettent de contrôler les résultats des votes.

Le procès-verbal d’assemblée générale permet donc de confirmer le nombre de voix que représentent au total les voix des copropriétaires présents ou représentés et l’irrégularité affectant la feuille de présence à cet égard n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale en son entier.

Le moyen tiré de l’absence de mention du nombre de voix de chaque copropriétaire sera rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence d’identification des copropriétaires représentés Aux termes de l’article 22 I. alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.

En l’espèce, la feuille de présence comporte deux colonnes de signatures distinctes pour les copropriétaires présents et pour les copropriétaires représentés. Elle ne précise pas le nombre de voix pour chaque copropriétaire. Cette information figure toutefois sur la première page du procès-verbal de l’assemblée générale.

Le moyen tiré de l’absence d’identification des copropriétaires représentés sera rejeté.

Sur le moyen tiré du non-respect de la limitation relative au nombre de mandats et à la limitation de 10 % des voix du syndicatLes époux [L] font valoir qu’une personne a signé « FDV » sur la feuille de présence en pages 1, 2, 4, 5, 6 et 8 en tant que mandataires de sept copropriétaires, qu’il est impossible de vérifier son identité et domicile et si la limite de 10 % des voix du syndicat a été respectée.

En procédant au recoupement des informations figurant sur la feuille de présence et du procès-verbal d’assemblée générale il est cependant possible de vérifier si la personne ayant signé en tant que « FDV » a représenté des copropriétaires détenant plus de 10 % des voix du syndicat.

La signature « FDV » figure dans la colonne intitulée « représentant » pour les copropriétaires suivants dont le nombre de voix est précisé sur le procès-verbal d’assemblée générale :

copropriétaire 0107 : [T] [Y] / [U] (273)copropriétaire 0015 : [I] [J] [X] (246)copropriétaire 0106 [P] [O] (143)copropriétaire 0031 [S] [H] (30)copropriétaire 0037 [W] [C] (470)copropriétaire 0097 [G] [K] (168)copropriétaire 0044 [B] [F] (571)Ce mandataire détenait donc sept mandats pour un total de 1.901 millièmes.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale, le total des voix du syndicat est de 10.152 millièmes. En application des dispositions de l’article 22 précité, ce mandataire ne pouvait donc disposer d’un total de voix excédant 1.015, soit 10 % du total des voix du syndicat, y compris ses propres voix.

Or, cette personne a excédé la double limite de trois mandats et de 10 % des voix du syndicat puisqu’elle disposait de sept mandats et détenait 1.901 voix, outre ses propres voix, et cette irrégularité a eu un impact sur les décisions prises par l’assemblée générale.

Il convient par conséquent d’annuler l’assemblée générale du 18 mars 2022 en son entier en raison du non-respect de la limite relative au nombre de mandats détenus et au 10 % des voix du syndicat, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par les requérants et leur demande de production des pouvoirs établis pour l’assemblée générale.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [4] sera condamné aux dépens et à payer aux époux [L] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [4] situé [Adresse 2] à [Localité 3] du 18 mars 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à payer à M. [D] [L] et à Mme [A] [Z] épouse [L], ensemble, la somme de 2.500 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT