TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

05 AOUT 2025

N° RG 25/00476 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3Y4

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. KYOTO C/ S.A.S. AU BON PAIN DE [Localité 7]

DEMANDERESSE

S.C.I. KYOTO, au capital de 100,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 841 935 414, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Richard Arbib, avocat au barreau de Val-de-Marne, vestiaire : 320, M^e Anne-Laure Dumeau, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 628

DEFENDERESSE

S.A.S. AU BON PAIN DE [Localité 7], au capital social de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 881 731 137, dont le siège social est [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du 10 juin 2025

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie Brun, Greffier lors des débats, et de Romane Boutemy, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 septembre 2017, le bail initial a été renouvelé entre les actuelles parties, la SCI Kyoto, bailleresse, et la société Au bon pain de Sartrouville, preneuse, portant sur les locaux sis [Adresse 3].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 20 mars 2025, la SCI Kyoto a fait assigner en référé la société Au bon pain de Sartrouville devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 février 2025 ;

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir ;

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux ;

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 50 057,70 € au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’ à la complète libération des locaux ;

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse ;

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Les conclusions d’actualisation de la demanderesse ne sont pas recevables, n’ayant pas été signifiées régulièrement à la défenderesse qui n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 24 janvier 2025 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 24 janvier 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société Au bon pain de Sartrouville à payer à la SCI Kyoto à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 24 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société Au bon pain de Sartrouville à payer à la SCI Kyoto la somme provisionnelle de 50 057,70 € correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé le 26 septembre 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 24 février 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 3] ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Au bon pain de Sartrouville à payer à la SCI Kyoto à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel, augmenté des charges et accessoires à compter du 24 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamnons la société Au bon pain de Sartrouville à payer à la SCI Kyoto la somme provisionnelle de 50 057,70 € correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Au bon pain de Sartrouville à payer à la SCI Kyoto la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Au bon pain de [Localité 7] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Romane Boutemy, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane Boutemy Gaële François-Hary