COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [P] c/ Syndic. de copro. 5 ET 7 J MEDECIN [Localité 8]

N° 25/

Du 27 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVPX

Grosse délivrée à

la SELARL TEBOUL PHILIPPE

expédition délivrée à

la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS

le 27 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 3 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le27 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet GESTION BARBERIS, dont le siège est [Adresse 2], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [P] est propriétaire d’un appartement au dernier étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] représentant 133/10.000 tantièmes.

Son appartement dispose d’une terrasse privative sur laquelle sont installées des jardinières maçonnées qu’il a sollicité l’autorisation de maintenir lors de l’assemblée générale du 17 juin 2021.

Lors de cette assemblée, les copropriétaires lui ont demandé, avant toute décision, de demander l’avis de l’architecte de l’immeuble pour déterminer si la pose de ces ouvrages n’était pas susceptible de porter atteinte à l’étanchéité de l’immeuble qui venait d’être reprise.

L’architecte de l’immeuble, M. [D] [H] a établi une correspondance le 23 février 2022 indiquant qu’il serai nécessaire de prévoir des plaques métalliques de protection des parois des jardinières pour les protéger contre les racines et assurer un drainage efficace, ce qui permettrait à la façade de l’immeuble nouvellement ravalé de rester intacte.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 22 novembre 2022. Vingt-sept copropriétaires représentant 5.466 sur 10.000 tantièmes étaient absents, non représentés et n’avaient pas voté par correspondance.

M. [W] [P] a sollicité l’autorisation de maintenir les jardinières maçonnées sur sa terrasse modifiant l’aspect esthétique de l’immeuble, demande qui a fait l’objet de la résolution n° 12 de cette assemblée générale rejetée à la majorité de l’article 25 b) pour n’avoir obtenu le vote favorable que de 7 votants présents représentant 2448 tantièmes.

Par acte du 28 janvier 2023, M. [W] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] pour obtenir la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022.

Suivant ordonnance sur requête présidentielle du 26 février, la Selarl [TL] [A], prise en la personne de Maître [S] [F], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, M. [W] [P] sollicite :

— le prononcé de la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2022,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal de l’assemblée comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote en rappelant les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du 2ème alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Il expose que, sans raison aucune, le résultat du vote de la résolution n° 12 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 comporte l’indication qu’ont voté « pour » 7 votants soit 2448 tantièmes, que faute de majorité, la résolution a été rejetée, puis que se sont opposés les mêmes 7 votants représentant 2448 tantièmes. Il estime que cette résolution n’est ni sincère ni probante puisque les votants « contre » ne sont pas mentionnés et que les mêmes votants sont indiqués comme ayant voté « pour » et comme s’étant opposés. Il en déduit que la résolution litigieuse devra, pour ce motif, être annulée en soulignant que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que le procès-verbal est confus, tout en plaidant l’erreur matérielle alors que le sens des votes ne peut pas être reconstitué.

Subsidiairement, il considère que la résolution n°12 procède d’un abus de majorité en raison d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires dont certains, habitant au dernier étage de l’immeuble, ont installé des jardinières sur leur terrasse sans demander d’autorisation et sans que le syndicat agisse à leur encontre, ce qui révèle qu’il n’y a aucune atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

En toutes hypothèses, il conclut au rejet de la demande reconventionnelle visant à ce qu’il soit condamné sous astreinte à enlever les jardinières en faisant observer que le syndic n’a pas été autorisé par l’assemblée générale à agir à son encontre et qu’aucune atteinte à l’esthétique ou à l’harmonie de l’immeuble justifierait une telle condamnation.

Dans ses dernières écritures notifiées le 5 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [W] [P] à :

— retirer les jardinières maçonnées sur sa terrasse sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que, lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2022, le total des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés s’établissaient à 4.534/10.000 tantièmes, ce qui est inférieur à la majorité. Il rappelle que les erreurs matérielles affectant un procès-verbal d’assemblée générale ne sont pas sanctionnées de nullité si elles n’affectent pas le résultat, le sens et la compréhension du vote. Il explique que lors du vote de la résolution, la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 de 5.000/10.000 n’a pas été atteinte si bien que M. [W] [P] n’a pas été autorisé à maintenir les jardinières sur sa terrasse. Il concède que deux erreurs se sont effectivement glissés dans le procès-verbal d’assemblée générale qui est confus puisque les mêmes personnes auraient voté « pour » la résolution et se seraient opposés, ce qui est impossible. Il indique que, pour autant, le résultat du scrutin ne fait aucun doute puisque la résolution n’a recueilli que 2.448 tantièmes/10.000, ce qui ne permet pas d’atteindre la majorité requise par la loi pour son adoption si bien que les erreurs invoquées n’affectent pas le sens du vote justifiant l’annulation de la délibération.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 prorogé au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2022.

1. Sur la retranscription par le procès-verbal du résultat du vote.

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 17-1 de ce décret précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Le procès-verbal doit ainsi comporter, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le décompte des voix, à savoir le nombre de voix « pour » la résolution mise au vote, le nombre de voix « contre » et le nombre d’abstentions.

Le procès-verbal doit également préciser les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix.

Le copropriétaire « opposant » est celui qui a voté « contre » la résolution mise aux voix. Mais si l’assemblée rejette une demande d’autorisation de travaux, celui qui a voté « pour » l’autorisation est également un « opposant » défini comme un copropriétaire qui a voté dans le sens contraire de la décision qui a été prise par l’assemblée.

Il est acquis qu’une simple erreur matérielle relative à la comptabilisation des votes, dépourvue de conséquence sur le sens de la décision, n’entache pas la validité de la résolution

Ce n’est que si les mentions du procès-verbal ne permettent pas de déduire les conditions du scrutin ni le sens des votes, que les résolutions concernées doivent être annulées

En l’espèce, la résolution n°12 intitulée « à la demande de Monsieur [P], autorisation de maintien des jardinières maçonnées sur sa terrasse et modifiant l’aspect esthétique de l’immeuble » est rédigée de la manière suivante :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide du maintien de ces jardinières suivants les prescriptions de Monsieur [H], architecte de l’immeuble.

Résultat du vote :

Ont voté « pour » : 7 votants soit 2448 tantièmes.[C] (397) représenté par [P] [W], [P] [W] (133), [G] [V] (163), [N] (846), [T] (159) représenté par [P] [W], [M] [I] (300), SAS OLYMPIE (450).

Ont voté « contre » : 3 votants soit 917 tantièmes.

Se sont abstenus : 6 votants soit 1169 tantièmes.[R] [L] (131) représenté par LES 3 A, LES 3 A (477), [OW] (143) représenté par LES 3 A, [Z]/[K] (120), [B] (159) représenté par LES 3 A, [X] [E] (139).

Faute de majorité, la résolution n’est pas adoptée (2448/10000 en voix). (article 25).

Se sont opposés : 7 votants soit 2448 tantièmes.

[C] (397) représenté par [P] [W], [P] [W] (133), [G] [V] (163), [N] (846), [T] (159) représenté par [P] [W], [M] [I] (300), SAS OLYMPIE (450). »

Il ressort de la lecture de ce procès-verbal que :

— Sept votants représentant 2448 tantièmes ont voté en faveur de l’autorisation de maintien des jardinières sur la terrasse de M. [W] [P],

— Cette autorisation n’ayant pas obtenu la majorité requise de 5000/10000 tantièmes, elle a été refusée,

— Les copropriétaires qui avaient voté en faveur de cette autorisation se sont donc trouvés opposants à la décision de refus qui a finalement été prise à l’issue du vote.

Les copropriétaires ayant voté « pour » ont en effet voté dans le sens contraire de la décision de rejet qui a été prise si bien qu’ils ont été opposants, ce qui confère d’ailleurs qualité à M. [W] [P] pour la contester.

Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les deux parties, le vote « pour » une décision d’autorisation n’est pas incompatible avec la qualité « d’opposant » si celle-ci est refusée.

Or, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal précise les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant, ce qui est précisément le cas en l’espèce du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2022.

En revanche, ce texte ne requiert pas le recensement des voix en faveur d’une résolution qui peut se calculer par différence entre le total des voix de l’assemblée déterminé d’après la feuille de présence et le total des voix des copropriétaires qui se sont opposés, non-votants ou abstentionnistes.

Dès lors que l’autorisation a été refusée, le nom des copropriétaires ayant voté « contre », et donc dans le sens de la décision prise, n’avait pas à être retranscrit si bien que l’absence de mention de leurs noms ne constitue pas une irrégularité.

Par déduction des opposants et abstentionnistes, il est d’ailleurs aisément possible déterminer qu’il s’agit de « ULAF représenté par [Y] [U] (160), [Y] [U] (468) et [O] [J] représenté par [Y] [U] (289) », soit les 917 tantièmes reportés dans les votes « contre » l’autorisation de maintien des jardinières.

Le procès-verbal de l’assemblée générale permet ainsi de déterminer très exactement le sens du vote à l’issue de cette délibération qui n’a pas permis d’obtenir la majorité requise par l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, majorité qui ne pouvait d’ailleurs pas être atteinte en raison du faible nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Par conséquent, le moyen tiré de l’irrégularité de la retranscription par le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 du vote de la résolution numéro 12 sera rejeté.

2. Sur l’abus de majorité.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25, b, de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, la résolution n° 12 rappelle, avant de mettre aux voix l’autorisation sollicitée par M. [W] [P] de maintenir les jardinières maçonnées sur sa terrasse et modifiant l’aspect esthétique de l’immeuble, les éléments suivants :

« Lors de l’assemblée générale du 17/06/2021, la demande de maintien des jardinières sur la terrasse de Monsieur [P] a été reportée à l’assemblée générale de l’année suivante, année 2022.

Comme sollicité par l’assemblée, Monsieur [P] a pris attache avec Monsieur [H], architecte de l’immeuble, afin qu’il établisse un projet conforme à l’esthétique et à l’étanchéité des jardinières.

Monsieur [H] s’est rendu dans l’appartement de Monsieur [P] et a préconisé la pose de parois métalliques sur l’intérieur des jardinières existantes pour sécuriser l’ensemble et garantir durablement l’étanchéité des jardinières qui sont conformes à l’esthétique de l’immeuble (courriers et devis joints).

Lors de l’assemblée générale de 2021, l’entreprise Isolétanchéité avait déjà validé l’installation sur le plan de l’étanchéité. »

Il se déduit de ces indications que l’assemblée générale du 17 juin 2021 avait reporté sa décision d’autorisation dans l’attente de la consultation de l’architecte de l’immeuble par M. [W] [P].

Or, il n’est pas contesté que M. [W] [P] a fourni la lettre de consultation de l’architecte de l’immeuble qui a confirmé que le maintien de ses jardinières permettait de conserver l’esthétique de l’immeuble, sous réserve de la pose de paroi métallique pour en garantir l’étanchéité selon le devis annexé à la convocation.

Dans ce contexte, alors que les garanties que souhaitait obtenir l’assemblée générale pour prendre sa décision ont été manifestement obtenues par M. [W] [P] auprès de l’architecte de l’immeuble, la décision de refus d’autorisation prise par l’assemblée n’est fondée sur aucun motif sérieux pouvant être justifié par le respect de la destination de l’immeuble, de son esthétique ou sa conservation.

Par conséquent, la résolution numéro 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2022 ayant refusé à M. [W] [P] l’autorisation de maintenir ses jardinières maçonnées sur sa terrasse privative procède d’un abus de majorité et sera annulée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Il ajoute, dans son deuxième alinéa, que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sauf lorsqu’il s’agit des actions en recouvrement de créances, de la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, des mesures conservatoires, de l’opposition aux travaux permettant la recharge des véhicules électriques, des demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés et de la défense aux actions intentées contre le syndicat.

Aucune autorisation n’est donc nécessaire lorsque le syndicat, assigné en justice par un tiers ou un copropriétaire, est en position de défendeur : il est seulement tenu d’informer la prochaine assemblée générale de la procédure engagée.

Il s’ensuit que, en tant que défense à l’action principale, et fondée exclusivement sur celle-ci, une demande reconventionnelle au nom du syndicat peut être formée par le syndic sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée.

En revanche, cette autorisation redevient nécessaire lorsque la demande du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais vise à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l’habilitation du syndic par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] sollicite à titre reconventionnel, dans le dispositif de ses dernières écritures, la condamnation de M. [W] [P] à retirer ses jardinières maçonnées sur sa terrasse privative sous astreinte.

Cette demande tend à obtenir un avantage distinct que le simple rejet des prétentions de M. [W] [P] si bien que, pour être recevable, elle nécessitait l’habitation du syndic à agir en justice au nom du syndicat par une décision de l’assemblée générale.

Or, il n’est ni démontré ni même allégué que le syndic a été autorisé à agir en justice à l’encontre de M. [W] [P] pour obtenir l’enlèvement sous astreinte des jardinières maçonnées présentes sur sa terrasse privative.

En tout état de cause, la décision refusant à M. [W] [P] l’autorisation de maintenir ses jardinières sur sa terrasse étant entachée de nullité, la demande du syndicat visant à la condamnation de ce copropriétaire à les retirer de ses parties privatives est dépourvue de fondement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de M. [W] [P] à retirer les jardinières maçonnées sur sa terrasse privative.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. [W] [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [W] [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution numéro 12 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] du 22 novembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à verser à M. [W] [P] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de sa demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte de M. [W] [P] à retirer les jardinières maçonnées sur sa terrasse privative ainsi que de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [W] [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT