COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [Z], [Y] [F] épouse [Z] c/ Syndicat LES TERRASSES DE LA BAIE DES ANGES

N° 25/

Du 06 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/01658 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OFDZ

Grosse délivrée à

M^e Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à

M^e Richard SIFFERT

le 06 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 1 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 Février 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [G] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 1][Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Mme [Y] [F] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 1][Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Richard SIFFERT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de la copropriété “ [Adresse 8]”, représenté par son syndic en exercice, la SAS [Localité 7] DELAUNAY

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [Z] sont propriétaires de lots dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5] administré par le syndic [Localité 7] et Delaunay.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 19 janvier 2022.

Par acte du 15 avril 2022, M. et Mme [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 et subsidiairement des résolutions n° 1, 2, 3, 8 et 30 adoptées au cours de cette assemblée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de faire déclarer irrecevable la demande de prononcé de la nullité de la résolution n° 30 de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 à laquelle les époux [Z] n’avaient pas la qualité d’opposants.

Par ordonnance du 28 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré les époux [Z] irrecevables à solliciter la nullité de la résolution n° 30 de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 mais a déclaré recevable leur recours à l’encontre des résolutions n° 1, 2, 3 et 8 de cette assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 12 septembre 2024, M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] sollicitent :

le prononcé de la nullité des résolutions n° 1, 2, 3 et 8 de l’assemblée générale du 19 janvier 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ils exposent que l’assemblée générale a été convoquée le 19 janvier 2022 à 17h30 et qu’après le vote des résolutions n°1, 2 et 3 désignant le président de séance, le scrutateur et le secrétaire de séance, le procès-verbal mentionne que la séance a été ouverte à 17h12 à un horaire antérieur à celui figurant sur la convocation. Ils en déduisent que l’élection des membres du bureau a eu lieu avant l’ouverture de séance, avant la date prévue pour l’assemblée générale sans que le décompte des voix des personnes présentes ou représentées ainsi que des personnes absentes ait été effectué.

Rappelant les dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, ils estiment que les trois premières résolutions de l’assemblée générale sont irrégulières et devront être annulées ainsi que l’assemblée générale dans son entier. Ils font valoir que l’irrégularité de la composition du bureau emporte la nullité de toutes les décisions prises par l’assemblée, ce qui est le cas lorsqu’il a été désigné à un autre horaire que celui figurant sur la convocation. En réplique au moyen de défense du syndicat, ils soutiennent que la tenue d’une assemblée générale à un horaire anticipée n’est pas une simple irrégularité formelle pouvant être couverte mais une irrégularité de fond sanctionnée de nullité.

Ils font valoir également que la résolution n°8 qui a réajusté le montant du budget prévisionnel adopté par une précédente assemblée est nulle à défaut d’un projet de budget et de sa comparaison avec celui de l’année précédente annexés à la convocation, formalité prévue pour la validité même de la décision par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En réponse à la demande reconventionnelle d’indemnisation du syndicat des copropriétaires, ils se défendent de tout abus de procédure en rappelant qu’ils ne font qu’user de leur droit de recours contre les assemblées générales et que les frais de justice ne constituent pas un préjudice mais sont indemnisés au cas par cas à l’issue de toute instance.

Dans ses dernières écritures notifiées le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] à lui payer les sommes suivantes :

10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions adoptées par une assemblée générale est ensuite irrecevable à la contester pour défaut de qualité conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 quel que soit l’irrégularité qu’il invoque.

Il expose que les époux [Z] ne contestent, à l’appui de leur demande de nullité des résolutions n° 1, 2 et 3 de l’assemblée le fait que le procès-verbal indique que la séance a été ouverte à 17h12 alors que la réunion était convoquée à 17h30. Il explique que, préalablement aux débats, les éléments habituels en la matière, à savoir les pouvoirs, les bulletins de vote par correspondance et la signature de la feuille de présence, ont dû être collationnés avant de procéder à l’élection des membres du bureau. Il souligne que le vote des trois premières résolutions n’est pas contesté et qu’il ne ressort pas de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qu’une erreur de quelques minutes dans l’ouverture de la réunion est une cause de nullité des décisions prises. Il considère, au contraire, que la nullité d’une délibération ne peut pas être prononcée lorsque les mentions du procès-verbal concernant le scrutin, bien qu’irrégulières, sont suffisantes pour reconstituer le sens des votes et d’identifier les copropriétaires défaillants ou opposants. Il conclut que tel étant bien le cas en l’espèce, la demande de nullité des résolutions 1, 2 et 3 devra être rejetée.

Il indique que la résolution n°8 n’avait que pour but de réajuster le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 précédemment adopté avec un vote favorable des époux [Z]. Il fait observer que cette décision a été adoptée à une large majorité conformément aux données comptables fournies par le syndic et annexées à la convocation produite si bien que la demande d’annulation, dépourvue de fondement légal, devra également être rejetée.

Il fait valoir que les époux [Z] contestent depuis plusieurs années les assemblées générales conduisant le syndicat à exposer des frais de justice considérables, ce qui lui cause un préjudice dont il sollicite réparation à hauteur de 10.000 euros.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 septembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 1er octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 prorogée au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si les époux [Z] ont abandonné leur demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 en son entier dans le dispositif de leurs dernières écritures, ils tirent cette conséquence de leur demande de nullité des trois premières résolutions de cette assemblée dans le corps de leurs conclusions.

Il convient donc de rappeler que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans son second alinéa, que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale sans ses annexes.

L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seul qualité à agir à cette fin.

En effet, les copropriétaires, qui ont émis un vote favorable à une décision et qui ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité ayant permis son adoption, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l’annulation.

Il est ainsi acquis que, quel que soit le vice invoqué, le copropriétaire, qui n’est ni opposant ni défaillant, n’a pas qualité pour contester l’assemblée générale en son entier.

Le recours d’un copropriétaire non opposant est notamment irrecevable quand bien même la décision contestée n’a pas été inscrite à l’ordre du jour (Cass. 3e civ., 23 septembre 2009), le délai de convocation prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’a pas été respecté (Cass. 3e civ., 14 mars 2015), ou même en cas de violation de toute règle substantielle de fond ou de forme concernant la convocation ou la tenue de l’assemblée (Cass. 3e civ., 24 mars 2015).

Il est donc de principe que la mise en cause d’une assemblée générale en son entier pour inobservation des formalités substantielles du statut de la copropriété ne peut être poursuivie que par les seuls copropriétaires défaillants ou opposants à l’intégralité des décisions prises.

Or, tel n’est pas le cas des époux [Z] qui ont voté en faveur de certaines des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 19 janvier 2022 qu’ils n’ont donc pas qualité à contester en son entier quel que soit le motif invoqué.

Sur la demande de prononcé des résolutions n° 1, 2 et 3 de l’assemblée générale du 19 janvier 2022.

Au terme de l’article 9, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Ce texte ajoute qu’à défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion.

L’article 15 du même décret énonce qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er), son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Il précise que le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Ce formalisme quant à la forme, au contenu et au délai de la convocation des copropriétaires aux réunions a pour but de leur permettre de participer aux assemblées en ayant disposé des informations et d’un temps de réflexion suffisant pour délibérer.

Il n’exclut pas un pouvoir d’appréciation à l’égard de la disposition légale dont la violation est invoquée lorsqu’il n’existe aucun doute sur le contenu des informations portées à la connaissance des copropriétaires pour qu’ils puissent se prononcer en connaissance de cause ou sur la validité des décisions prises malgré d’apparentes irrégularités, s’il apparaît que les prescriptions légales ont finalement été observées.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale convoquée à 17h30 le 19 janvier 2022 qu’il a été procédé à l’élection du président de séance, à l’élection du scrutateur et à la désignation du secrétaire de séance avant l’ouverture de la séance à 17h12 avec le décompte des copropriétaires présents, représentés et absents.

Les époux [Z] déduisent de la mention de l’ouverture de la séance à un horaire anticipé que les trois premières résolutions adoptées avant celle-ci sont, pour ce seul motif, entachées de nullité.

Pour autant, l’ouverture de la séance avant l’horaire figurant sur la convocation ne pourrait être une irrégularité emportant la nullité des délibérations que si elle avait eu pour conséquence de priver un ou plusieurs copropriétaires de leur droit fondamental de participer aux délibérations.

Or, il ressort qu’ont participé aux votes de chacune des trois premières résolutions 167 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentant 201989/300000 tantièmes.

Cette participation correspond très exactement au nombre des copropriétaires qui ont, par la suite et après l’horaire de début de la réunion figurant sur la convocation, participé à cette assemblée.

Dès lors, outre que la mention d’un horaire de début de la réunion antérieur à l’horaire de la convocation n’est pas expressément sanctionnée de nullité, il apparaît qu’elle a été sans aucune incidence sur le vote des trois premières résolutions auquel tous les copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance ont participé et dont il n’est pas allégué par ailleurs qu’il est affecté d’autres irrégularités sur l’issue du scrutin.

Par conséquent, la demande de prononcé des résolutions n°1, 2 et 3 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] du 19 janvier 2022 sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 19 janvier 2022.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 – I.

L’article 11 – I. 2° du décret du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.

En cas de contestation, il appartient au syndic d’apporter la preuve qu’il a bien été procédé conformément aux prescriptions légales.

L’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Le syndic est tenu d’élaborer un budget prévisionnel qui permette de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Le budget est soumis à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, conformément aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat et ses annexes

Le syndic procède ensuite au règlement des dettes du syndicat trouvant leur origine dans les contrats et marchés approuvés par l’assemblée générale ou relevant de sa compétence dans le cadre des crédits dont il dispose dans le cadre du budget prévisionnel ou des provisions votées au titre des travaux décidés par le syndicat.

Il doit par conséquent s’assurer qu’il dispose des crédits suffisants pour satisfaire aux engagements du syndicat car il lui est interdit par l’article 18, II, de la loi du 10 juillet 1965de faire des avances de fonds.

En l’espèce, l’assemblée générale du 19 janvier 2022 a adopté une résolution n° 8 rédigé en ces termes :

« Les copropriétaires ayant voté lors de la précédente assemblée générale un budget d’un montant de 990.000 euros, décident au regard des engagements prévisibles du syndicat pour l’exercice allant du 01/09/2021 au 31/08/2022, de procéder à son réajustement à hauteur de 1.057.000 euros ».

Cette résolution ne concerne donc pas l’adoption du budget prévisionnel visé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 qui avait été adoptée lors d’une assemblée précédente pour l’exercice du 01/09/2021 au 31/08/2022, mais sa modification à la hausse en cours d’exercice pour permettre au syndicat de disposer de la trésorerie nécessaire pour faire face à ses engagements.

Il ne s’agissait pas pour les copropriétaires de délibérer de nouveau sur ce budget prévisionnel à partir un état prévisible des postes de dépense et d’un comparatif avec l’année antérieure sur lequel l’assemblée s’était déjà prononcée, étant observé qu’établir de tels documents n’auraient pas eu de sens alors que le syndicat connaissait les dépenses engagées sur l’exercice en cours à la date à laquelle l’assemblée s’est prononcée.

Cette résolution concerne la modification d’un budget prévisionnel et non son adoption qui avait précédemment fait l’objet d’une décision de l’assemblée si bien que l’article 11 – I. du décret du 17 mars 1967 imposant de joindre à la convocation le projet du budget présenté avec le comparatif du budget prévisionnel voté pour l’exercice antérieur ne sont pas applicables.

Les époux [Z] se prévalent exclusivement de la violation de ce texte alors qu’ils ne contestent pas que les documents comptables étaient annexées à leur convocation pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en tout état de cause sur l’augmentation du budget prévisionnel visant à permettre au syndicat de disposer de la trésorerie nécessaire pour faire face à ses engagements financiers.

Ils seront par conséquent également déboutés de leur demande de prononcé de la résolution n° 30 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] du 19 janvier 2022.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, le recours des époux [Z] à l’encontre de décisions prises par l’assemblée générale correspond à l’exercice d’un droit et la circonstance que leur demande soit jugée infondée ne saurait constituer à lui seul un abus, à défaut de démonstration de leur mauvaise foi ou de leur volonté de nuire.

Le syndicat des copropriétaires soutient, à l’appui de sa demande reconventionnelle, que ces copropriétaires exercent, depuis plusieurs années, des recours à l’encontre des décisions des assemblées générales sans le démontrer et sans même alléguer qu’ils ont systématiquement été jugés infondés.

A défaut de démonstration par le syndicat d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’il invoque, constitué exclusivement par le coût des procédures en principe réparé par l’application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [G] [Z] et Mme [Y] [F] épouse [Z] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT