TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/01442 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FT65

Minute : 26/00057

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société SILENE

C/

[J] [M]

Copies certifiées conformes

Maître Sylvie DAVID

M^e Mathilde ROLLAND

Sous préfecture

Copie exécutoire

Maître [U] [S]

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Mathilde ROLLAND, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-1480 du 02/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2020, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [J] [M] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 544,44€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4.7.2 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé le 19 février 2020 par la locataire rappelle dans son article 4 l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Monsieur [H] [Y], concubin et père d’un des enfants de Madame [J] [M], a été déclaré en tant qu’occupant du logement, objet de la procédure, au mois de juillet 2024.

Le 30 juin 2025, le Tribunal Correctionnel de Saint-Nazaire a condamné Monsieur [H] [Y] a deux ans d’emprisonnement délictuel pour avoir à Saint-Nazaire:

— du 1er février au 5 mai 2025 détenu de manière illicite des produits stupéfiants, en l’espèce de la cocaïne et du cannabis,

— le 5 mai 2025, détenu, hors les cas légaux d’autorisation, une ou plusieurs armes, munitions ou leurs éléments essentiels de catégorie B, en l’espèce une arme de poing calibre 6,35 mm,

— le 5 mai 2025, sans déclaration auprès d’un armurier ou du préfet du lieu de son domicile, détenu, une ou plusieurs armes, munitions ou leurs éléments essentiels de catégorie C, en l’espèce un fusil BETTINSOLI ZEPHYR et des cartouches calibres 12,

— le 5 mai hors de son domicile et sans motif légitime été trouvé porteur d’une arme de catégorie D, en l’espèce un couteau.

La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclarée recevable et Monsieur [H] [Y] a été condamné à lui verser la somme de 1€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image ainsi que la somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 475-1 du code de procédure pénale. Ce jugement est désormais définitif.

Il ressort de la procédure que lors de son arrestation, Monsieur[H] [Y] était porteur de la somme de 9.990€ en liquide et que lors de la perquisition du logement, il était retrouvé les éléments suivants : environ 400 grammes de cocaïne, du matériel de conditionnement et des balances de précision, une mallette dans laquelle se trouvait une arme de poing avec une cartouche 9 mm à blanc, un fusil de chasse modifié à canon scié derrière la porte de la cuisine, approvisionné de 3 cartouches, des munitions et un morceau de canon de fusil de chasse dans la chambre, des trousseaux de clés et des badges d’accès, sept téléphones portables.

Lors de son audition, Monsieur [H] [Y] a reconnu avoir exercé un rôle de nourrice en stockant des produits stupéfiants et des armes à son domicile et ce pendant au moins trois mois. Il précisait que Madame [J] [M] était au courant tant pour les stupéfiants que pour les armes

Lors de son audition, Madame [J] [M] a indiqué vivre dans le logement avec Monsieur [H] [Y] et ses deux enfants mineurs. Interrogé sur les activités de Monsieur [H] [Y], elle indiquait que pour elle il avait commencé à faire la nourrice à partir du mois d’août 2024, ce dernier lui ayant expliqué qu’il gardait les stupéfiants et les armes contre rémunération. Elle déclarait qu’elle ne voulait pas être au courant de « toutes les activités illégales qu’il pouvait faire pour gagner de l’argent ». Elle reconnaissait avoir vu les produits stupéfiants et les armes et que des gens venaient tous les deux jours à peu près à son domicile, précisant s’enfermer avec les enfants dans une autre pièce pour ne pas être mêlée à ça. Elle évoquait des craintes de représailles et leur volonté de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [J] [M], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de de [Localité 9], au visa de l’article 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par cette dernière de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir au bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;l’expulsion de Madame [J] [M] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation de Madame [J] [M] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;les entiers dépens.

A l’audience du 5 novembre 2025 où l’affaire a finalement pu être retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il indique que les agissements de Monsieur [H] [Y] ont causé un trouble grave aux autres locataires générant un climat de stress et d’insécurité dans l’immeuble et le quartier. Il précise que Madame [J] [M] avait parfaitement connaissance des agissements de son concubin et père de l’un de ses enfants, des produits stupéfiants et des armes ayant été retrouvés dans le domicile. Il rappelle qu’au regard de la gravité des faits pour lesquels Monsieur [H] [Y] a été condamné, il n’était pas dans l’obligation de délivrer une mise en demeure préalable à son assignation. Il conclut en conséquence à des troubles anormaux du voisinage susceptibles de permettre une résiliation du bail et s’oppose à l’octroi de tout délai supplémentaire pour quitter les lieux compte tenu des troubles générés par les agissements des locataires dans un quartier sensible.

Madame [J] [M], représentée par son conseil, a sollicité à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE à son encontre. A titre subsidiaire, elle a sollicité l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux et sa non condamnation au paiement des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que le prononcé d’une expulsion serait une atteinte disproportionnée à son droit au logement, rappelant vivre seule dans le logement avec ses deux enfants mineurs, étant désormais séparée de Monsieur [H] [Y], et ne pas avoir les ressources pour se reloger dans le parc privé. Elle considère par ailleurs qu’aucun trouble du voisinage ne peut lui être reproché, produisant des attestations de ses voisins en ce sens et constatant l’absence de toute mise en demeure par le bailleur la concernant. Elle conteste avoir été informée de la présence de produits stupéfiants à son domicile et estime enfin que le trouble, s’il a existé, n’est plus d’actualité.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025. Par mention au dossier, le délibéré a été prorogé au 21 janvier 2026 pour cause de surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 19 février 2020, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé en février 2020, une partie de la procédure pénale ayant amené au jugement du 30 juin 2025 dont le procès-verbal d’audition de Madame [J] [M], ledit jugement, ainsi que différentes réclamations de locataires résidant dans l’ensemble immobilier .

La teneur des faits reprochés à Monsieur [H] [Y] justifie l’absence de mise en demeure préalable à l’assignation. En effet, ces faits et les troubles qu’ils génèrent ne sont que très rarement dénoncés au bailleur par les autres locataires, ces derniers vivant dans un climat d’insécurité et craignant des représailles. L’OPH SILENE, qui n’a eu connaissance des faits que suite à la procédure pénale et qui a donc régulièrement délivré son assignation une fois Monsieur [H] [Y] interpellé, ne pouvait réaliser une mise en demeure utile au préalable.

Les faits reprochés à Monsieur [H] [Y] ont nécessairement généré de nombreuses nuisances pour les autres locataires, contribuant à les faire vivre dans un climat de grande insécurité et de stress. Ces agissements ont, en outre, entaché l’image de l’OPH SILENE et des logements loués.

Il ressort des différents éléments versés au débat que Monsieur [H] [Y] a utilisé le logement pour stocker des quantités importantes de produits stupéfiants mais également des armes et que cela a généré des allers et venues fréquentes dans les parties communes de l’immeuble.

Madame [J] [M], en tant que titulaire du bail, est responsable de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’elle héberge ou reçoit à son domicile, lorsque ces derniers viennent troubler la jouissance paisible des lieux, objet du bail. Monsieur [H] [Y] est occupant de son fait du logement, ils sont d’ailleurs déclarés ensemble auprès de la CAF et parents d’un enfant. Cette dernière, contrairement à ce qu’elle a indiqué dans ses prétentions, était parfaitement au courant des agissements de son concubin et ce depuis de nombreux mois et avait connaissance de la présence à son domicile, tant des produits stupéfiants que des armes. Elle n’a pas, pour autant, mis un terme à la situation, déclarant juste en audition avoir fait le choix d’y être mêlée le moins possible et c’est donc uniquement l’interpellation et l’incarcération de Monsieur [H] [Y] qui a mis fin à sa présence dans les lieux et donc aux troubles. Par ailleurs, contrairement là aussi à ce qu’elle a pu indiquer dans ses prétentions, Madame [J] [M], lors de son audition, a reconnu que plusieurs individus venaient au moins tous les deux jours à son domicile, ce qui fait écho aux réclamations déposées par les locataires voisins sur les troubles générés par les agissements de son concubin.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [J] [M] et Monsieur [H] [Y] sont responsables de nuisances qui ont causé un trouble grave aux conditions d’hébergement des autres résidents de l’ensemble immobilier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s’agissant notamment de faits délictuels. La nécessité de mettre un terme à ce trouble auquel Madame [J] [M] a participé et auquel elle n’a pas mis fin, malgré les risques existants notamment pour ses propres enfants, rend proportionnelle l’atteinte portée au droit au logement soulevée par cette dernière.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de la gravité des manquements évoqués, ces derniers ayant généré un climat de peur et d’insécurité, seul le départ de Madame [J] [M] permettra de garantir le non-retour de Monsieur [H] [Y] dans le logement et la non réitération des faits par ce dernier ou par Madame [J] [M], cette dernière ayant accepté en toute connaissance de cause l’argent provenant du trafic pour financer son quotidien. Par ailleurs, Monsieur [H] [Y] est le père de l’un des enfants de Madame [J] [M] et si cette dernière affirme avoir mis un terme à leur relation sentimentale, ils devront néanmoins être en lien pour cet enfant.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Madame [J] [M] va bénéficier des délais résultants de la trêve hivernale et justifie avoir déjà entamé des recherches pour se reloger. Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 février 2020 entre l’OPH SILENE et Madame [J] [M] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 10], ce aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON