COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [T], [M] [T], [K] [T] c/ Syndic. de copro. VILLA LEONTINE

N°25/

Du 01 Septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02724 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBDZ

Grosse délivrée à

M^e Florian FOUQUES

M^e Clément DIAZ

expédition délivrée à

le 01 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA

Greffier : Madame Estelle AYADI,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Monsieur Jean-Pierre SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 1er Septembre 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 1er Septembre 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [V] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [K] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de Mme [V] [T], de M. [M] [T] et de M. [K] [T] à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7], par acte du 6 juillet 2023.

Vu les conclusions n° 3 des demandeurs, notifiées par voie de RPVA le 14 février 2025, et par lesquelles il est demandé au tribunal de prononcer l’annulation de la résolution numéro 19 de l’assemblée générale du 15 mai 2023 ; de dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; de condamner le syndicat défendeur à leur payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions n° 4 du syndicat de copropriété [Adresse 7], notifiées par voie de RPVA le 13 février 2025 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la résolution votée devait l’être au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de la majorité qui en découle ; de débouter en conséquence les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ; de les condamner à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 13 novembre 2024 fixant la clôture au 20 février 2025.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que les consorts [V] [T], [M] [T] et [K] [T] sont propriétaires indivis de 2 caves (lots numéros 4 et 10 représentant respectivement 4 et 10/1000èmes) et d’un appartement lot numéro 7 au 2eme (en réalité 3e) et dernier étage de l’immeuble situé [Adresse 2], ledit appartement représentant 259/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, pour les avoir reçus par donation-partage de leurs 2 parents M. [X] [U] [T] et Mme [O] [Z], selon acte de Me [D] [S], notaire à [Localité 6], du 14 décembre 2018 ;

Attendu que lors de l’assemblée générale de 2011, à la demande des époux [M] et [V] [T], il a été voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 une résolution numéro 14.a, par laquelle il a été décidé d’autoriser le principe de l’installation d’un monte escalier dans l’escalier commun, l’autorisation étant consentie par l’assemblée générale à l’unanimité des propriétaires, sous 3 conditions à savoir que le siège devra rester stationné au dernier étage (étage [T]), qu’il devra être pliant et posséder un système à clé ;

Attendu qu’un monte-personne a été installé, sans autre vote précisant les conditions d’installation, la prise en charge des frais de cette installation et le coût de son entretien ;

Attendu que selon les demandeurs, cette installation était devenue nécessaire du fait que leur grand-mère n’avait plus la mobilité nécessaire pour atteindre à pied le 2e étage ; qu’ils précisent par ailleurs que le coût d’installation et d’entretien avait été partagé initialement avec Mme [R], occupant le 2e étage, qui souhaitait en bénéficier ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites que la question a simplement été abordée lors de l’assemblée générale du 8 juillet 2014 à la suite d’un rapport du conseil syndical ; que par une question numéro 4 l’assemblée avait pris acte de l’installation du monte-escalier réalisé aux frais exclusifs de M. [R] et de M. [T], en précisant que les frais d’entretien étaient à la charge des propriétaires concernés et qu’un compteur électrique défalcateur avait été installé pour comptabiliser la consommation de cet équipement permettant d’affecter la dépense sur le compte des deux copropriétaires concernés ;

Attendu que les époux [R] ont vendu leurs lots à M. [Y] au mois de janvier 2018 ;

Attendu qu’à la demande de M. [Y], il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du 15 mai 2023 une demande de résolution visant à voir supprimer le monte-personne, au motif qu’en 2011 il avait été émis un vote de principe qui aurait dû donner lieu à la présentation d’un projet concret et à la répartition de la dépense et des charges afférentes, notamment d’entretien, entre les copropriétaires ; que le monte-personne avait finalement été installé sans concertation ; que dans les faits ce monte-personne empiétait trop sur le passage en laissant uniquement 25 cm sur les 90 cm de large de l’escalier, ce qui avait pour conséquence une circulation difficile et une dégradation prématurée des parois de la cage d’escalier commune à l’occasion de la manœuvre d’objets volumineux, pour cet autre motif qu’il n’était pas aux normes électriques, des fils électriques étant apparents ce qui posait de sérieux risques de court-circuit voire d’incendie et au motif enfin que cet appareil était branché sur les parties communes de l’immeuble, n’était pas entretenu, ne servait plus et n’avait en conséquence concrètement plus aucune utilité ;

Attendu que lors de ladite assemblée générale il a été décidé, selon les termes de la résolution numéro 19, à la majorité de l’article 25 –1 de la loi du 10 juillet 1965, de supprimer le monte-escalier litigieux, 2 devis devant être présentés avant le 31 août 2023 après lesquels il serait retenu le moins disant ;

Attendu que cette résolution a été adoptée par 4 propriétaires représentant 727/1000emes, seuls les consorts [T] représentant 273/1000èmes ayant voté contre ;

Attendu que les consorts [T] sollicitent l’annulation de cette résolution numéro 19 au motif que l’appareil fonctionne et qu’ils l’utilisent ; que d’une part, ils bénéficient d’un droit acquis à l’accessibilité à leur logement qui ne peut être remis en cause par une quelconque décision d’assemblée générale dans la mesure où, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; que d’autre part, l’unanimité est requise chaque fois que la décision affecte le contrat de départ et touche à la destination de l’immeuble ;

Attendu que le syndicat de copropriété Villa Léontine s’oppose à une telle argumentation ; qu’il fait valoir qu’en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, de même que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; qu’en application de l’article 26 de la même loi sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix les décisions concernant la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; qu’en l’espèce la décision de supprimer le monte personne a été prise à la majorité des 2/3, ce qui respecte à la fois les articles 25 et 26 de la loi ;

Attendu que le syndicat conteste l’application de la règle de l’unanimité à la résolution qui a été votée, une telle unanimité étant réservée à une modification de la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, alors qu’en l’espèce l’installation du monte-personne ne résulte pas du règlement de copropriété alors que sa suppression ne modifie ni la destination de l’immeuble ni les parties privatives ;

Sur ce :

Attendu qu’il a été donné en 2011 une autorisation à M. [T] de faire installer un monte escalier dont les frais d’installation et de fonctionnement ont été mis à sa charge puis à celle également de M. [R], ainsi qu’il résulte de la question numéro 4 de l’assemblée générale du 8 juillet 2014 ;

Attendu que l’installation d’un tel équipement dans les parties communes constitue une autorisation de réaliser des travaux d’amélioration ; qu’une fois installé, le monte personne est en conséquence devenu une partie intégrante des parties communes, en l’absence de dispositions contraires dans l’autorisation initiale ;

Attendu que par la suite la situation a évolué ; que Mme [R] qui utilisait également ce monte-personne a vendu son appartement à M. [Y] ; qu’il n’est pas allégué par les demandeurs qu’ils auraient eux-mêmes l’obligation d’utiliser un tel équipement, lequel est devenu obsolète et n’a plus d’utilité réelle ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires peut en conséquence décider en assemblée générale de supprimer cet équipement commun selon la majorité de l’article 25 dans la mesure où cette suppression doit être considérée comme une modification des parties communes qui n’affecte pas la destination de l’immeuble, auquel cas elle aurait relevé de la double majorité de l’article 26 ; qu’en revanche une telle suppression d’un élément d’équipement commun ne peut relever de la règle de l’unanimité ;

Attendu qu’en toute occurrence, la décision a été votée régulièrement à la majorité de l’article 25 (mais a également obtenu la majorité de l’article 26) ; qu’il s’en déduit le débouté de la demande de nullité de la résolution numéro 19 litigieuse ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation des demandeurs ne permet d’exonérer ceux-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat ; qu’il échet de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [V] [T], M. [M] [T] et M. [K] [T] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 19 de l’assemblée générale du 15 mai 2023 ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [T], M. [M] [T] et M. [K] [T] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 7] la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [T], M. [M] [T] et M. [P] [W] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT