Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi référé, 31 mars 2026, n° 26/00094

TJ Bobigny 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi référé, 31 mars 2026, n° 26/00094
Numéro(s) :	26/00094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul-Gabriel CHAUMANET
Parties :	La SA LOGIREP

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

RÉFÉRENCES :

N° RG 26/00094

N° Portalis DB3S-W-B7K-4OX7

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 31 mars 2026

La SA LOGIREP

Monsieur [U] [P]

Madame [K] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière principale, lors des plaidoiries, et de Madame Amel OUKINA, greffière principale, lors de la mise à disposition.

DEMANDEUR :

La SA LOGIREP

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [K] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Monsieur [U] [P]

Madame [K] [P]

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 décembre 2024, la SA LOGIREP a donné en location à Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 511,05 € outre provisions sur charges.

Le 8 août 2025, la SA LOGIREP a fait délivrer à Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 795,97 €.

Par courrier du 1 août 2025, la SA LOGIREP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 10 décembre 2025, la SA LOGIREP a attrait Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA LOGIREP a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA LOGIREP, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] ;De condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] au paiement des sommes suivantes :6 448,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 17 décembre 2025, la SA LOGIREP a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA LOGIREP représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 711,26 €. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris et être d’accord pour l’octroi de délais suspensifs.

Monsieur [U] [P], comparant en personne, ne conteste pas le principe de sa dette locative et demande au tribunal de leur accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Il indique qu’un rappel d’APL important est à venir. Il expose que l’arriéré s’est constitué suite à son hospitalisation à l’étranger, et une diminution de ses ressources du fait de soins médicaux à suivre. Il indique être salarié à temps partiel pour un salaire d’environ 1 200 € et que Madame [K] [P] est sans revenu. Il précise qu’ils ont à charge deux enfants majeurs dont l’un est handicapé.

Madame [K] [P] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [U] [P] à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé en délibéré, lequel a été transmis par courriel au greffe en date du 11 mars 2026. Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), l’arriéré s’élève à la somme de 5 711,26 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 8 août 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 14), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, la SA LOGIREP verse aux débats un décompte arrêté au 10 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 711,26 €, frais de recouvrement à déduire d’un montant total de 296, 11 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA LOGIREP est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] à verser à la SA LOGIREP la somme de 5 415,15 € actualisée au 10 mars 2026 (échéance du mois de février 2026 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 795,97 € à compter du 8 août 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] le 8 août 2025, pour un montant principal de 3 795,97 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 octobre 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Ils ont des ressources stables bien que modestes et ont repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de leur engagement et de l’accord de la SA LOGIREP, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA LOGIREP, la résiliation du bail étant acquise à la date du 9 octobre 2025 ;Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA LOGIREP pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA LOGIREP sera en droit d’exiger de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA LOGIREP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA LOGIREP ;

CONSTATONS que le contrat signé le 30 décembre 2024 entre la SA LOGIREP et Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 octobre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] à verser à la SA LOGIREP la somme de 5 415,15 € actualisée au 10 mars 2026 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025 sur la somme de 3 795,97 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] à s’acquitter de cette somme en 27 mensualités, les 26 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

La SA LOGIREP pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA LOGIREP sera en droit d’exiger de Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin :

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] à verser à la SA LOGIREP ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [P] et Madame [K] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SA LOGIREP de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE