COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 22/02264 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OS3S

du 09 Mai 2025

N° de minute 25/742

affaire : S.A.S. GT CAPITAL

c/ S.C.P. BTSG2, S.A.S. PIZZERIA DU PALAIS, [A] [Y] épouse [C], [M] [C] épouse [R], [O] [C], [F] [C], [E] [C], [U] [C]

Grosse délivrée à

M^e Renaud GIULIERI

Expédition délivrée à

M^e Pierre CHAMI

M^e Philippe MILLET

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE NEUF MAI À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 29 septembre et 7 décembre 2022, et des 28 et 29 février 2024, déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.S. GT CAPITAL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.P. BTSG2, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS PIZZERIA DU PALAIS

[Adresse 8]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Philippe MILLET, avocat au barreau de NICE

S.A.S. PIZZERIA DU PALAIS,

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par son liquidateur judiciaire la S.C.P. BTSG2

Mme [A] [Y] épouse [C]

[Adresse 9]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

Mme [M] [C] épouse [R]

[Adresse 5]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

M. [O] [C]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

M. [F] [C]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

M. [E] [C]

[Adresse 14]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

M. [U] [C]

[Adresse 14]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024, prorogé au 09 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date du 29 septembre et 7 décembre 2022, la Sas Gt capital a fait assigner la Sas Pizzeria du palais et la Sci [C] et cie afin d’entendre le juge des référés les condamner solidairement à supprimer le branchement illicite de son conduit d’extraction des odeurs et fumées sur son propre conduit situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 12] Nice et à refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans son propre conduit d’extraction. Elle demande également la condamnation solidaire des requis au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de Rg 22/2264.

Par conclusions déposées à l’audience du 4 avril 2024 et visées par le greffe, la Sas Gt capital modifie ses demandes comme suit :

— débouter les sociétés Pizzeria du palais et [C] et cie de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement et sous astreinte les société Pizzeria et [C] et cie à supprimer le branchement illicite de son conduit d’extraction des odeurs et fumées sur celui de la société Gt capital situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et à refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans son propre conduit d’extraction,

A titre subsidiaire,

— autoriser la société Gt capital à procéder aux travaux de suppression illicite réalisé sur son conduit d’extraction des odeurs et fumées situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et à refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans ledit conduit d’extraction,

— condamner solidairement les société Pizzeria du palais et [C] et cie au remboursement de l’intégralité des frais exposés par elle au titre de la réalisation desdits travaux,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement les société Pizzeria du palais et [C] et cie au paiement de la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les sociétés Pizzeria du palais et [C] et cie au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 février 2024, la Sas Gt capital a fait assigner la Sas Pizzeria du palais prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la Scp Btsg2 représentée par Maître [I] [S], Madame [Z] [D] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] afin d’entendre le juge des référés :

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle portant le numéro de Rg22/2264,

— condamner solidairement et sous astreinte, la société Pizzeria du palais représentée par sa liquidatrice judiciaire, la société Btsg2 Madame [Z] [D] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] à supprimer le branchement illicite de son conduit d’extraction des odeurs et fumées sur son propre conduit situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à Nice et à refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans son propre conduit d’extraction,

A titre subsidiaire,

— l’autoriser à procéder aux travaux de suppression du branchement illicite réalisé sur son propre conduit d’extraction des odeurs et fumées en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et à refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans son propre conduit d’extraction,

— condamner solidairement la société Pizzeria du palais représentée par sa liquidatrice judiciaire, la société Btsg2 Madame [Z] [D] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C]; Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au remboursement de l’intégralité des frais exposés par cette dernière au titre de la réalisation desdits travaux,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement la société Pizzeria du palais représentée par sa liquidatrice judiciaire, la société Btsg2, Madame [Z] [D] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 15000 euros à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées,

— condamner solidairement la société Pizzeria du palais représentée par sa liquidatrice judiciaire, la société Btsg2, Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022, distraits au profit de Maître Renaud Giulieri, avocat au barreau, sous sa due affirmation de droit.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de Rg24/503.

Par ordonnance en date du 8 août 2024, les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction et d’une réouverture des débats afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations, de modifier éventuellement leurs conclusions et de produire leurs pièces, ayant relevé que : “le premier acte introductif d’instance enrôlée sous le numéro Rg22/2264, a été délivré à l’encontre de la Sas Pizzeria du palais et de la Sci [C] et cie. Cette affaire a fait l’objet de six renvois notamment pour permettre à la Sas Gt capital de mettre en cause d’une part, le liquidateur judiciaire de la Sas Pizzeria du palais et d’autre part, les associés de la Sci [C] suite à l’assemblée générale du 29 décembre 2022 ayant homologué la transmission des biens immobiliers auxdits associés et la liquidation de la Sci, comme la Sas Gt capital l’explique dans son deuxième acte introductif enrôlé sous le numéro de Rg24/503. Or les seules conclusions déposées par la Sas Gt capital concernent le premier dossier n°Rg 22/2264 et sont prises à l’encontre de la Sas Pizzeria du palais sans autre précision comme si elle était in bonis et à l’encontre de la Sci [C] et cie dont on avait pourtant soutenue qu’elle était liquidée.”

Dans ses écritures déposées à l’audience du 6 février 2025 et visées par le greffe, la Sas Gt capital demande au juge des référés de :

— débouter Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement et sous astreinte, Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] à procéder aux travaux de dépose du conduit d’extraction des odeurs et fumées installé illicitement par “la société Gt capital” en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et à refermer dans les règles de l’art l’ouverture dans le conduit d’extraction de la société Gt capital,

A titre subsidiaire,

— autoriser la société Gt capital à procéder aux travaux de dépose du conduit d’extraction des odeurs et fumées installé illicitement en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et à refermer dans les règles de l’art l’ouverture créée dans ledit conduit d’extraction,

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au remboursement à la société Gt capital de l’intégralité des frais exposés par cette dernière au titre de la réalisation desdits travaux,

En toute hypothèse,

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au paiement à la société Gt capital de la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Madame [Z] [Y] épouse [C], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] au paiement à la société Gt capital de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de l’instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, les consorts [K] demandent au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

— débouter la société Gt capital de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Scp Btsg2 prise en la personne de Maître [I] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sas Pizzeria du palais présente les demandes suivantes :

— rejeter toute demande de condamnation à son encontre,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes formées à l’encontre des consorts [K],

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS :

Sur la demande principale de la Sas Gt capital

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la Sas Gt capital produit un procès-verbal de constat du 21 octobre 2022 dans lequel le commissaire de justice constate :

“ … depuis la terrasse de l’appartement [P] sis [Adresse 11] :

Qu’un conduit d’extraction d’air d’aspect récent courait le long de la façade du [Adresse 11] donnant sur cette courette.

Que ce conduit se prolongeait, approximativement au niveau de cette terrasse, par un conduit d’extraction d’air d’aspect ancien montant le long de la façade arrière du [Adresse 6].

— Qu’apparemment le conduit d’extraction d’aspect ancien équipait initialement les locaux de la SAS GT CAPITAL, et que ce conduit a été sectionné au niveau de sa sortie en façade pour permettre le raccordement litigieux du conduit récent sur le conduit ancien.

— Que le conduit d’aspect ancien se terminait, au niveau de la toiture du [Adresse 6], par une sortie d’air métallique d’aspect récent.”

Elle verse également aux débats l’attestation en date du 7 juillet 2023 de la société Alp’cheminée ainsi rédigée :

“Je soussigné, [W] [H], gérant de la société ALP CHEMINEE, atteste avoir constaté le 10/03/2021, à la demande du propriétaire des murs, SAS GT CAPITAL, la présence d’un conduit appartenant au local situé au [Adresse 7].

Nous pouvons affirmer que ce conduit individuel appartient au local cité ci-dessus car il

débouche dans ses toilettes (cf photo 1).

Lors de notre visite du 10/03/21, les photos attestent qu’il n’y avait aucun autre conduit raccordé à celui en façade existant….Conclusion : nous certifions par la présente que l’établissement Pizzeria du Palais s’est approprié un conduit qui ne lui appartient pas sans aucune autorisation. Selon nous, le conduit de raccordement entre la Pizzeria du Palais et le pied du conduit d’origine doit être retiré dans les plus brefs délais et le conduit d’origine vertical maçonné doit être restitué à son propriétaire ( aujourd’hui GT Capital).”

Enfin, la Sas Gt capital produit le courrier du syndic, Home gestion services, en date du 3 novembre 2023 adressé à la demanderesse et rédigé en ces termes :

“ Madame, Monsieur,

C’est en ma qualité de syndic de votre copropriété sise à [Localité 19] au [Adresse 6], depuis le 6 décembre 2017, connaissant parfaitement les lieux dont s’agit, que je vous confirme que nous avons découvert il y a plusieurs longs mois maintenant, un conduit longeant le pieds de notre façade arrière et remontant sur celle-ci jusqu’à notre Toit, en provenance d’un autre immeuble de l’autre côté de la cour.

Nous avons tenté à plusieurs reprises de déboiter ce conduit Clandestin, squattant notre façade et notre toiture sans pérennité puisque ce conduit a été remis en place à chaque fois par ce voisin indélicat.

Par ailleurs, nous avons constaté également que pour installer son conduit, ce squatteur de façade sans droit ni titre et sans autorisation, a déboité votre évacuation et ôté votre coude pour utiliser la partie haute de votre installation VMC de votre local commercial, en se raccordant à votre place en installant un autre coude.

Ce conduit d’extraction remontant la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Adresse 17] vous appartient exclusivement et ne dessert que votre local commercial sis en rez de chaussée dudit immeuble.

Le SDC. du [Adresse 6] n’a jamais sollicité et n’a jamais donné une quelconque autorisation et surtout pas à un étranger à la copropriété, d’installer quoique ce soit en façade arrière de son immeuble.

En notre qualité de Syndic de l’Immeuble du [Adresse 6] à Nice, nous donnons bien évidemment notre autorisation à toute entreprise d’accéder à la cour commune dudit immeuble à l’effet de remettre ce conduit dans sa situation d’origine, à savoir de procéder aux travaux de suppression du conduit d’extraction actuel, branché illégalement par la société PIZZERIA DU PALAIS sur la sortie appartenant à la Société GT CAPITAL, copropriétaire dans notre Copropriété du [Adresse 6].”.

Le fait de se raccorder sans autorisation sur un conduit dont il n’est pas propriétaire constitue un trouble manifestement illicite.

Les consorts [K] ne démontrent pas au delà de leur seule affirmation, qu’ils leur seraient impossible de procéder au démontage du conduit litigieux installé par leur ancien locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner aux consorts [K] de supprimer le branchement illicite de son conduit d’extraction des odeurs et fumées sur le conduit de la Sas Gt capital situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et de refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans le conduit d’extraction de la Sas Gt capital et ce sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif.

Sur la demande provisionnelle de la Sas Gt capital

La Sas Gt capital qui ne démontre pas à ce stade, l’existence du préjudice financier et moral qu’elle invoque, sera déboutée de sa demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la demanderesse la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Scp Btsg2 prise en la personne de Maître [I] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sas Pizzeria du palais les frais engagés par elle et non compris dans les dépens.

Les consorts [K] qui succombent seront condamnés aux dépens qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022, cet acte n’étant un préalable nécessaire à l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS aux consorts [K] de supprimer le branchement illicite de son conduit d’extraction des odeurs et fumées sur le conduit de la Sas Gt capital situé en façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 18] et de refermer dans les règles de l’art, l’ouverture créée illicitement dans le conduit d’extraction de la Sas Gt capital et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [Y], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] à payer à la Sas Gt capital la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS Madame [Z] [Y], Madame [M] [C] épouse [R], Monsieur [O] [C], Monsieur [F] [C], Monsieur [E] [C] et Monsieur [U] [C] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS