COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00272 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POSS

du 24 Janvier 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, sis [Adresse 5]

c/ S.A.S. J.C.

Grosse délivrée

à M^e PRANDI

Expédition délivrée

à M^e CASTELLACCI

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. REGARD SUR LA BAIE DES ANGES, sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice GTS IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. J.C.

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julien PRANDI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 , le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SARL JC.

Dans ses dernière écritures reprises oralement à l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES représenté par son conseil demande de :

— condamner la SARL JC sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à procéder au retrait du jacuzzi installé sur la terrasse partie commune à jouissance privative, à procéder à la remise en état de l’étanchéité de la terrasse par l’entreprise 06 ETANCHE sous contrôle d’un maitre d’oeuvre et après approbation du syndic sur le déroulement des opérations et remettre les parties communes dans leur état d’origine,

— condamner la SARL JC à lui payer une provision de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SARL JC de ses demandes,

— condamner la SARL JC à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose que la SARL JC est propriétaire du lot 223 au sein de la résidence, correspondant à un appartement situé au 5ème étage entouré d’une grande terrasse, que sur l’extrémité de la terrasse, elle a installé en juillet 2022 un jacuzzi sans aucune autorisation préalable, que l’étanchéité des terrasses avait été refaite en 2020 et que la société ETANCHE 06 a constaté le 27 juillet 2022 que la protection de l’étanchéité avait été retirée pour la pose du jacuzzi sans mise en place d’une protection conforme aux règles professionnelles. Il explique que le 29 juillet 2022 l’entreprise mandatée par la SARL JC l’a informé que le travail avait été fait dans les règles de l’art et que des travaux d’étanchéité avaient été réalisés sur l’étanchéité initiale mais qu’il subit un trouble manifestement illicite, car la pose de ce jacuzzi a été faite sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il engendre des nuisances sonores et une surcharge du plancher, et a altéré l’étanchéité de la terrasse qui avait été refaite outre la suspension de la garantie décennale consécutive de l’entreprise ayant réalisé les travaux car des percements ont été effectués sur le dallage .

La SARL JC, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— le rejet des demandes,

— si le tribunal s’estime insuffisant éclairé quant à l’incidence de l’installation du jacuzzi sur l’étanchéité, ordonner une mesure de consultation écrite confiée à un technicien afin de déterminer si le jacuzzi a porté atteinte à l’étanchéité de la terrasse,

— la dispenser des frais de défense engagés par le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES,

— condamner le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES à lui verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a fait installer le 22 juillet 2022 un jacuzzi sur la terrasse à jouissance privative dont elle bénéficie, qu’elle a consulté au préalable un bureau d’études qui a rendu un avis favorable, que cette étude a été transmise au syndic de la copropriété le 26 juillet 2022 et que ce dernier a confirmé après travaux, qu’ils avaient bien été réalisés selon les règles de l’art, aucun risque pour la structure de l’immeuble n’ayant été relevé Elle ajoute avoir justifié de l’attestation de responsabilité décennale de l’entreprise missionnée ainsi que de son sous-traitant, qu’elle a accepté que l’entreprise 06 ETANCHE vienne constater la conformité des travaux réalisés mais qu’elle n’est jamais venue, qu’aucune urgence ni trouble manifestement illicite ne sont démontrés, qu’aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble ni à l’étanchéité n’est établie, qu’elle a missionné un expert en étanchéité M. [J], qui a confirmé que la pose du jacuzzi avait été faite dans les règles de l’art sans détérioration de l’étanchéité et qu’une étanchéité supplémentaire avait été soudée à chaud sur les profilés IPN, les plots ayant été posés sur celle d’origine qui n’a pas été abîmée et que la société sous-traitante qui a réalisé l’étanchéité supplémentaire bénéficie bien d’une garantie décennale. Elle explique qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale n’était nécessaire pour procéder à ces travaux car le règlement de copropriété ne dit rien sur ce point et que le jacuzzi installé n’engendre aucune surcharge dommageable. Elle ajoute que les nuisances sonores alléguées ne sont pas prouvées et qu’elle s’est montrée diligente et de bonne foi, en tentant de trouver un accord amiable.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL JC est propriétaire du lot 223 au sein de la résidence [8] ANGES, correspondant à un appartement situé au 5ème étage entouré d’une grande terrasse commune à jouissance privative.

Il est établi qu’elle a fait installer sur l’extrémité de la terrasse, le 22 juillet 2022 un jacuzzi par la société DE RENOVATION et qu’elle a au préalable consulté le bureau d’études INGENICE afin de vérifier la faisabilité des travaux envisagés , qui le 4 juillet 2022 a rendu un avis favorable.

Le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES verse un procès-verbal de constat du 26 juillet 2022 mentionnant que :

— sur l’extrémité de la terrasse un jacuzzi neuf a été installé sur une plateforme surélevée par rapport à la dalle de la terrasse,

— que l’étanchéité de la terrasse est apparente, que la plateforme sur laquelle est posé le jacuzzi repose elle même sur des cornières métalliques, qui sont scellées à la terrasse avec du mortier fixé directement sur les bandes d’étanchéité,

— que sur le restant de la terrasse, l’étanchéité est apparente et que l’ancien revêtement de la terrasse a été enlevé.

Le 26 juillet 2022 la SARL JC a adressé par mail au syndic, le rapport du bureau d’études INGENICE.

La société ETANCHE 06 qui avait réalisé des travaux d’étanchéité en 2020 a écrit au syndic dans un courrier du 27 juillet 2022 que la protection de l’étanchéité avait été déposée, qu’un jacuzzi avait été posé sans mise en place d’une protection conforme aux règles professionnelles et qu’elle suspendait sa garantie décennale.

Le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES verse un second procès-verbal de constat du 22 septembre 2022 indiquant:

— la présence du jacuzzi neuf installé au même emplacement,

— la présence d’un escalier d’accès au jacuzzi et de dalles sur plots de la terrasse qui ont été posées,

— que l’installation du jacuzzi est achevée,

— que l’ensemble de la terrasse est recouverte de dalles neuves sur plots.

Le 9 août 2022, le syndic de la copropriété a écrit à la SARL JC que l’attestation signée par le bureau d’études INGENICE était insuffisante car aucune vérification des travaux par cet ingénieur n’était justifiée, que des constatations avaient été faites par huissier de justice, que la société 06 ETANCHE qui avait préalablement réalisé l’étanchéité ne garantissait plus l’étanchéité qui avait été détériorée et a demandé un rendez-vous en sa présence afin de vérifier les travaux réalisés puis lui a adressé un mail le 22 août 2022.

Le 29 novembre 2022, il a misrapar l’entreprise 06 ETANCHE.

Il est établi que le 15 mai 2023, la SARL JC a répondu qu’elle souhaitait trouver une solution amiable au litige, en transmettant les attestations d’assurance des entreprises intervenues, l’attestation du bureau d’études du 10 août 2022 certifiant de la bonne exécution des travaux puis a indiqué être disponible pour un rendez-vous sur place avec la société ETANCHEITE 06 conformément à sa demande, par mail du 26 juin 2023.

Elle expose cependant n’avoir reçu aucun retour du syndic et de l’entreprise.

S’agissant du premier moyen tiré de l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, force est de relever que le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES ne justifie pas que le règlement de copropriété prévoit des dispositions spécifiques s’agissant de l’aménagement des terrasses à jouissance privative, ainsi que le syndic le reconnait lui même dans un mail du 28 juillet 2022 adressé au conseil syndical.

Bien qu’il invoque à ce titre que l’article 10 prévoit que les copropriétaires seront responsables des dégradations causées aux parties communes et que selon l’article 12, il ne pourra être placé ni entreposé aucun objet dont le poids excéderait la limite des charges de planchers afin de ne pas compromettre leur solidité, force est de relever que la SARL JC verse de son côté, une attestation du bureau d’études INGENICE du 4 juillet 2022 ayant émis un avis favorable à la pose d’un jacuzzi sur la terrasse à son extrémité sous réserve de respecter les prescriptions émises à savoir un support composé de profilés métalliques afin de supporter le poids du jacuzzi et renvoyer les charges sur la façade inférieure sans solliciter le plancher de la terrasse.

Elle produit en outre une seconde attestation technique de la SAS INGENICE de bonne réalisation des travaux de renfort du jacuzzi du 10 août 2022, précisant qu’un platelage de répartition des charges a bien été mis en oeuvre sur le support de la terrasse avant sa pose, ce dernier étant composé d’une plaque métallique posée sur des profilés permettant de répartir le poids du jacuzzi sur une surface d’impact plus importante et que les travaux réalisés sont conformes aux règles de l’art.

S’agissant en outre de l’altération de l’étanchéité et de la suspension de la garantie décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux pour la copropriété, la SARL JC verse l’attestation d’assurance responsabilité décennale de l’entreprise DE RENOVATION qui a été chargée de la pose du jacuzzi et celle du sous-traitant, soit la société TTBE ayant réalisé l’étanchéité supplémentaire portant sur la garantie des travaux d’étanchéité en terrasse, en date du 27 janvier 2022, ainsi que la facture affèrente du 28 juillet 2022.

Bien que le syndicat des copropriétaires soulève que le numéro Siret n’est pas la même sur la facture et l’attestation d’assurance, force est de relever que la SARL JC indique qu’une coquille a été commise sur le numéro 842 982 951 figurant sur la facture au lieu de 845 982 951, l’attestation d’assurance versée concernant bien cette société (même adresse et même dénomination sociale).

Par ailleurs, la SARL JC verse un rapport expertal amiable de M. [J], expert judiciaire du 8 avril 2024 relevant qu’un platelage de répartition des charges composé d’une plaque métallique composée sur dix profilés métalliques IPN a été installé sur le support de la terrasse avant la pose du jacuzzi, qu’une étanchéité supplémentaire de type SOPRALAST aluminium a été soudée sur les profilés, que la filtration permet de traiter l’eau sans odeur et que le jacuzzi a été installé dans les règles de l’art sans détérioration de l’étanchéité de la terrasse.

Dès lors, bien que le demandeur soutienne que les poutrelles scellées sur le dallage ont nécessairement endommagé l’étanchéité et que les travaux réalisés ont porté atteinte aux parties communes, force est de relever qu’il ne verse pas d’éléments suffisamment probants à ce titre, les deux constats de commissaire de justice ne permettant pas de l’établir avec l’évidence requise en référé et ne justifie de surcroît d’aucun désordre de type infiltration depuis la réalisation des travaux effectués il y a plus de deux ans.

En outre, concernant les nuisances sonores alléguées, force est de constater que les deux constats versés n’en font pas mention, que le jacuzzi a été installé à l’extrémité de la terrasse, situé au dernière étage et qu’aucun autre élément n’est produit à ce titre.

Enfin, la SARL JC produit un constat de commissaire de justice du 4 avril 2024 établissant que le jacuzzi a été installé à l’extrémité de la terrasse à proximité de la cloture séparative avec l’appartement voisin, que la cuve du jacuzzi se situe en dessous du niveau du garde-corps de la terrasse, qu’un massif végétal est installé sur la terrasse voisine et qu’aucune odeur n’est perceptible.

Dès lors, force est de considérer au vu des éléments susvisés, que le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES ne rapporte pas la preuve du trouble manifestement illicite allégué, ce dernier ne démontrant pas que l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire pour la pose du jacuzzi réalisée sur la terrasse commune dont la SARL JC a la jouissance privative et que les travaux auraient détérioré l’étanchéité de la terrasse, la SARL JC produisant de son côté deux attestations techniques de la SAS INGENICE et un rapport de M.[J], professionnels du bâtiment, établissant le contraire. Elle outre, elle justifie des attestations d’assurance garantie décennale des entreprises ayant fait les travaux et qu’il était convenu d’un rendez-vous avec l’entreprise ETANCHEITE 06 et le syndic en 2023 aux fins de vérification des travaux effectués, qui n’a pas eu lieu sans que le syndicat des copropriétaires ne donne d’explications à ce titre.

Il n’y a donc pas lieu à référé. Les demandes sont en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamné à payer à la SARL JC la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

En application de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL JC sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

REJETONS en conséquence les demandes du syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES à payer à la SARL JC la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires REGARD SUR LA BAIE DES ANGES aux dépens ;

DISONS qu’en application de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL JC sera dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT