RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00332 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C525

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA [Localité 1]

DU 17 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2]

Représenté par Madame [U] [W]

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [M] [O], née le 08 Août 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

Copie exécutoire M^me Denoo Ledoux, Oph Brive le 17/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 20 Janvier 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 17 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2019, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné à bail à Mme [D] [M] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 344,42 euros outre une provision mensuelle sur charges de 100,89 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a délivré à Mme [M] [O] un commandement de cesser les troubles anormaux de voisinage, lui reprochant de laisser ses chiens faire leurs besoins dans les parties communes de la résidence ainsi que sur le balcon de son logement, engendrant des nuisances importantes, tant olfactives que sanitaires, pour les autres occupants de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Mme [M] [O] devant la présente juridiction, auquel il demande de :

— prononcer de la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [O] et de tous occupants de son chef ;

— condamner Mme [M] [O] à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant indexé du loyer mensuel et des charges provisionnelles ;

— condamner Mme [M] [O] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— prononcer la suspension du délai visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a maintenu les termes de son assignation, précisant que les voisins de Mme [M] [O], excédés par les incivilités de cette dernière, avaient signé une pétition contre elle.

Mme [M] [O] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La demanderesse justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la Préfecture de la [Localité 5] le 4 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur , ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 7 b/ de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le bailleur expose avoir été saisi a plusieurs reprises par les locataires de l’immeuble, comprenant 3 étages et 6 locataires, des désagréments causés par les 2 chiens de Mme [M] [O] résidant au 3ème étage : déjections canines et flaques d’urine dans les parties communes, urine tombant sur le balcon de la locataire du dessous, chiot retrouvé mort au bas de l’immeuble, à l’aplomb de la fenêtre arrière de Mme [M] [O], aboiements, agressivité verbale à l’encontre de l’agent en charge du nettoyage de l’immeuble …

Le 11 mars 2025, les 5 autres locataires de l’immeuble ont adressé un courrier au maire de la commune de [Localité 2] pour l’alerter de cette situation, lui rappelant que des animaux avaient déjà été retirés à plusieurs reprises à Mme [M] [O].

L’OPH PAYS DE BRIVE verse aux débats les attestations des 5 autres occupants de l’immeuble faisant état des éléments suivants :

— Mme [H] [Y] atteste que Mme [O] laisse fréquemment les excréments de son chien dans le bâtiment.

— Mme [P] [R] indique que Mme [O] enferme ses chiens sur le balcon, les abandonne, les laisse faire leurs besoins dans les parties communes et ne nettoie jamais, qu’elle a jeté un chien par la fenêtre amenant les voisins à faire intervenir le service d’hygiène et la police municipale, qu’elle est agressive et a insulté une voisine.

— Mme [X] relate les mêmes éléments que Mme [R], précisant avoir été insultée par Mme [O] de “connasse” et ajoute qu’il y a des hurlements de chiens la nuit sur le balcon.

— Mme [E] confirme la présence d’urine et d’excréments dans l’entrée de l’immeuble et relate entendre Mme [O] insulter son chien qui gémit et geint régulièrement.

— Mme [B] indique subir la présence de déjections canines dans les parties communes et sur son paillasson depuis environ 3 ans. Elle rappelle qu’en 2023, la fourrière est intervenue dans la nuit pour récupérer une portée de chiots ainsi que la chienne de Mme [O] qui venait de mettre bas.

L’OPH PAYS DE BRIVE justifie avoir tenté de d’entrer en contact avec Mme [M] [O] pour régler amiablement les difficultés : avis de passage à domicile du 20 mars 2025, lettres recommandées du 25 mars et 30 juillet 2025 lui donnant un premier avertissement puis la mettant en demeure de mettre un terme aux désagréments occasionnés par ses animaux.

Néanmoins, malgré le commandement délivré par commissaire de justice le 16 septembre à Mme [M] [O], Mme [E] a de nouveau saisi le bailleur en octobre 2025 en lui adressant des photographies de son balcon montrant que Mme [M] [O] continuait d’utiliser le balcon pour faire uriner ses chiens.

Il est ainsi démontré que Mme [M] [O], qui ne défère par ailleurs pas à sa convocation en justice, n’a adhéré à aucune des démarches amiables tentées tant par le voisinage que par son bailleur et ne justifie pas à ce jour avoir cessé les troubles de voisinage qui lui sont reprochés.

Les éléments versés aux débats par le bailleur sont suffisants pour établir la continuité et l’anormalité des nuisances olfactives, sonores et sanitaire causées par les animaux de Mme [M] [O], mais également les incivilités de cette dernière.

Le comportement inadapté de Mme [M] [O], son incapacité à surveiller et s’occuper correctement de ses animaux, font régner au sein de la résidence un climat de nature à nuire à la tranquillité du voisinage et caractérise des manquements répétés et graves à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de résiliation du bail sollicité par le bailleur,

Sur l’expulsion

Mme [M] [O] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chefs.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [M] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à sa bailleresse, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 426,15 euros.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

En l’espèce, il y a lieu de constater la mauvaise foi de Mme [M] [O] qui n’a répondu à aucune tentative de démarches amiables, a persisté dans ses comportements troublant gravement la tranquillité d’autrui pendant plusieurs années, et ne daigne pas comparaître devant le juge. En conséquence, il n’y a pas lieu à application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [M] [O] qui succombe supportera les dépens, en ce compris les frais du commandement et d’assignation, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à verser au demandeur une somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement du contrat de bail en date du 13 décembre 2019 conclu entre l’OPH PAYS DE [Localité 2] et Mme [D] [M] [O] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 6] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Mme [D] [M] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 426,15 euros (quatre-cent-vingt-six euros et quinze centimes), et CONDAMNE Mme [D] [M] [O] à son paiement ;

CONSTATE la mauvaise foi de Mme [D] [M] [O] et DIT n’y avoir lieu à application du délai prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [M] [O] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 400 euros (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [D] [M] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement du 16 septembre 2025;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes