COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [N] [K] c/ Syndic. de copro. [Adresse 2]

N° 25/

Du 17 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03353 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6D7

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

expédition délivrée à

le 17 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Février 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

M. [H] [N] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION DALBERA,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [N] [K] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 27 juin 2024 et a notamment adopté une résolution n 11 en ces termes :

« Vote à l’article 26.

L’assemblée générale autorise le syndic à mandater un notaire pour modifier le règlement de copropriété comme ci-dessous :

Toute activité de location commerciale saisonnière de courte durée telle que Airbnb est expressément interdite à [Adresse 2], [Adresse 1].

L’assemblée générale vote un budget de 2.000 euros afin de faire effectuer cette modification auprès d’un notaire.

La résolution ayant recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix du syndicat, il est procédé immédiatement à un second vote à l’article 26-1.

Vote à l’article 26-1.

Résolution adoptée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ».

Par acte du 17 septembre 2024, M. [H] [N] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de la résolution N° 11 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2024 ainsi que le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Il ajoute qu’au terme de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il fait valoir qu’il fournit le règlement de copropriété de l’immeuble établi le 16 octobre 1968 qui contient une affecte les locaux du rez-de-chaussée à une activité commerciale et les locaux des étages à un usage mixte d’habitation avec l’autorisation d’y exercer des professions libérales. Il en conclut que l’activité de location en meublé touristique de nature civile est donc autorisée au sein de l’immeuble si bien que la résolution litigieuse devra être annulée.

Il ajoute que cette délibération devait en tout état de cause être adoptée à l’unanimité puisqu’elle avait pour objet de modifier le règlement de copropriété en restreignant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, ce qui n’a pas été le cas et devra en tout état de cause conduire à son annulation.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 décembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

M. [H] [N] [K] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n 11 adoptée par l’assemblée générale du 27 juin 2024

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto. Pour définir la destination d’un immeuble, il est nécessaire de se référer à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

Mais les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l’interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce texte prévoyait également qu’elle ne pouvait décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité.

Les modifications apportées à ce texte par la loi dite Lemeur du 19 novembre 2024 en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale n’étaient pas en vigueur à la date de l’assemblée.

En l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété de l’immeuble établi le 16 octobre 1968 prévoit que :

« Chaque copropriétaire aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit porter atteinte à sa destination.

Occupation : Les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une profession libérale.

La location en meublé d’appartements entiers est autorisée ».

Il s’agit donc d’une clause d’occupation bourgeoise simple en ce qu’elle autorise l’occupation des parties privatives pour l’habitation ou pour l’exercice d’une profession libérale, ce qui exclut l’exercice d’une activité commerciale.

Or, il est désormais acquis qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas une activité de nature commerciale (3e Civ., 25 janvier 2024).

Dès lors qu’il n’est pas établi que des copropriétaires se livrent dans l’immeuble « [Adresse 2] » à des activités de location meublée de courte durée accompagnée de prestation accessoire de service para-hôtelier et que le règlement de copropriété autorise expressément la location en meublée d’appartement entier, la location saisonnière de courte durée « telle que Airbnb » apparaît compatible avec la destination fixée par le règlement de copropriété.

Si la résolution litigieuse institue une interdiction générale de procéder à la location des lots en meublé de courte durée qu’il qualifie d’activité commerciale, cette qualification n’est pas nécessairement une conséquence de ce type de location qui pourrait donc être prohibée par le règlement de copropriété.

Par la même délibération, l’assemblée générale a d’ailleurs voté un budget pour faire procéder à la modification de ce règlement en inscrivant cette interdiction, ce dont il se déduit qu’une telle résolution modifiant les modalités de jouissance des lots privatifs requérait nécessairement l’unanimité des voix des copropriétaires à la date à laquelle elle a été votée.

Or, tel n’a pas été le cas puisque la résolution a été adoptée, après un second vote, à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires.

Il s’ensuit que la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 impose une restriction aux droits des copropriétaires sur leurs lots sans être justifiée par la destination de l’immeuble en décidant d’une modification du règlement de copropriété qui n’a pas été adoptée à la majorité requise par la loi.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n° 11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » le 27 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] à [Localité 3] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. [H] [N] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » le 27 juin 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à M. [H] [N] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Clément Diaz, avocat au Barreau de Nice conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT