COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

ORDONNANCE COMMUNE

N° RG 25/01095 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QSDL

du 22 Juillet 2025

M. I 24/00000834

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [G] [D], [R] [A] épouse [A], [Z] [G] [D], [L] [R] [D], [V] [K] [U] [D], S.A. MATMUT

Grosse délivrée à

M^e Josiane MASSAD

Expédition délivrée à

M^e Clément BELLIN

M^e France CHAMPOUSSIN

EXPERTISE

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 18]

[Adresse 15]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [G] [D]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

Madame [R] [A] épouse [A]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [Z] [G] [D]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

Madame [L] [R] [D]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

Madame [V] [K] [U] [D]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Clément BELLIN, avocat au barreau de GRASSE

S.A. MATMUT

[Adresse 11]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Juillet 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], autorisé par ordonnance sur requête du 3 juillet 2025 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Mme [V] [D] aux fins de :

— condamnation de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Mme [V] [D] à mettre hors d’eau, couper l’arrivée d’eau de leur appartement lot 7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] en raison du dégât des eaux ayant pour origine leur lot et portant atteinte aux poutres structurelles de l’immeuble et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

— déclarer les opérations d’expertise confiées à Monsieur [S] [P] par ordonnance de référé du 2 août 2024 du 18 septembre 2024 communes et opposables à l’indivision [D],

— ordonner à l’indivision [D] de laisser accéder à leur appartement lot 7, l’expert judiciaire ainsi que les professionnels mandatés pour procéder à la recherche de fuite et réaliser une nouvelle étude de la structure,

— condamnation de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Mme [V] [D] à exécuter des travaux conservatoires suivant préconisations de l’expert judiciaire dans leur appartement afin de préserver la structure porteuse de l’immeuble,

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme provisionnelle de 3850 euros à valoir sur les dommages-intérêts correspondant au remboursement de la facture acquittée pour la mise en sécurité,

— leur condamnation solidaire à lui payer de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du constat du commissaire de justice du 17 juin 2025, de l’assignation et du droit proportionnel.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025 M.[G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Madame [V] [D] ont dénoncé l’assignation à la société d’assurances MATMUT et l’ont faite assigner en référé aux fins de :

— jonction des instances,

— lui rendre communes et opposables les opérations d’expertise judiciaire,

— la condamner à les relever garantir de l’ensemble des condamnations dont ils pourraient faire l’objet à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 15 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi de l’affaire, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son conseil a maintenu ses demandes.

M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Madame [V] [D] représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes formées dans leur assignation et sollicitent dans leurs conclusions récapitulatives :

— de prendre acte de leurs protestations et réserves quant à la demande visant à leur voir déclarer les opérations d’expertise communes et opposables,

— le rejet des autres demandes,

— dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chaque partie supporte ses propres dépens.

La société d’assurances MATMUT représentée par son conseil sollicite dans ses écritures déposées à l’audience :

— de statuer ce que de droit sur la demande de jonction,

— de prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise,

— le rejet de la demande en garantie dirigée à son encontre par M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Madame [V] [D],

— de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire que chacune des parties supportera ses dépens.

La jonction des instances a été ordonnée à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à mettre hors d’eau l’appartement :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant une ordonnance du 2 août 2024 le juge des référés saisi par la SELARL PHARMACIE [F] a ordonné une expertise en raison des infiltrations affectant le local qu’elle exploite au sein de l’immeuble situé [Adresse 6].

Il est constant que cette expertise est en cours.

Les consorts [C] ont acquis l’appartement de Monsieur [I] et de Mme [E] située au-dessus du local commercial le 27 février 2024.

Il est constant que ces derniers ont entrepris des travaux de rénovation de leur appartement en janvier 2025 et que le syndicat des copropriétaires leur a adressé un mail le 24 janvier 2025 les alertant du danger relatif à l’existence d’une poutre maître endommagée pouvant provoquer des désordres structurels et leur a demandé d’arrêter les travaux de gros œuvre en attendant la réfection de la poutre.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’ils ont cependant poursuivi les travaux et que le 17 juin 2025, un dégât des eaux est survenu dans le local commercial exploité par la pharmacie [F] en versant à ce titre un procès-verbal de constat du 17 juin 2025 décrivant :

— qu’à droite du local de la parapharmacie actuellement louée à Monsieur [F], des travaux sont en cours, que le local est étayé en certains endroits et qu’à l’endroit où les étais sont disposés, de l’eau goutte continuellement dans cette zone sur le sol du local qui est trempé, que l’eau goutte à partir d’une poutre dont le dessous est imbibé et que des traces noirâtres sont visibles sur certaines parties en bois du plafond ainsi que des auréoles.

— le commissaire de justice indique se rendre au premier étage et sonner à la porte de l’appartement de Madame [R] [D] mais que personne ne répond.

Il ressort d’un mail du BET SALADINO 19 juin 2025, que suite à son passage hier, il a constaté la présence d’eau sur le plancher haut du local entrainant une fragilisation supplémentaire du plancher. Il indique s’être rendu dans l’appartement du « dessous » où il a pu constater la réalisation de travaux susceptibles d’avoir provoqué une surcharge ponctuelle ou générale et qu’il est nécessaire de procéder à une dépose complète du plafond du magasin et de reprendre son étude.

Dans un mail du 19 juin 2025 la SARL STRAMIGIOLI expose que suite à son intervention le 18 juin 2025, elle a procédé à la mise en sécurité nécessaire des lieux, que des étais ont été posés tout en faisant valoir que les poutres sont en très mauvais état et que certains liteaux sont fissurés voir cassés en préconisant d’interdire l’accès à la zone sus-jacente le sinistre, la facture afférente de 3850 euros étant produite.

Dans un rapport du 19 juin 2025, la société Assainissement Service expose avoir réalisé une inspection vidéo d’une canalisation verticale de l’immeuble, que les évents ne remontent pas dans les combles mais sur le toit, qu’elle ne peut pas effectuer le passage caméra de la colonne concernée et que concernant le passage vidéo des évacuations des trois WC de l’appartement au premier étage, elle n’a pas été en mesure d’accéder à ce dernier.

Il ressort d’un mail du du 18 juin 2025 de Madame [V] [A] épouse [W], qu’elle a accepté que l’expert se rende dans son appartement, qu’il a été constaté l’absence de fuite d’eau et qu’elle ne peut faire droit à la nouvelle demande de visite de son appartement, sollicitée le lendemain. Elle précise que le problème ne semble pas provenir de son appartement mais des parties communes à savoir de la colonne d’eau et que ce problème n’est pas nouveau et connu du syndic qui n’a rien fait depuis 2023 malgré l’urgence des travaux actés lors de l’assemblée générale du 18 janvier 2024.

Le 19 juin 2025, le syndic lui a répondu prendre acte de son refus de laisser accéder l’expert judiciaire et que la fuite dans le local avait cessé suite à la fermeture du compteur privatif d’eau ce qui confirme l’origine privative des désordres.

Bien que les consorts [D] -[A] exposent ne pas avoir été informés du contexte litigieux et du risque d’effondrement du plancher de l’appartement dont ils ont fait l’acquisition le 27 février 2024 en arguant de l’absence de mention de cette procédure dans leur acte notarié, force est de relever que dans son mail du 18 juin 2025, Madame [A] épouse [W] fait elle-même référence à un problème de fuite qui n’est pas nouveau et au procès-verbal d’assemblée générale du 18 janvier 2024 dans lequel la réalisation de travaux de réfection du plancher haut du premier étage avait été évoquée, la résolution ayant cependant été rejetée.

En outre, il ressort des éléments susvisés qu’un mail leur a été adressé en janvier 2025 afin de les alerter du danger relatif au risque d’effondrement du plancher.

Dès lors, il ressort de ces éléments, l’existence d’un dommage imminent caractérisé par un risque d’effondrement du plancher qui est très dégradé par des infiltrations, ayant nécessité un étaiement en urgence afin de sécuriser l’immeuble.

Toutefois, il doit être relevé ainsi que l’indiquent les consorts [D] -[A], que l’origine des infiltrations affectant le local situé en dessous de leur appartement n’est à ce jour pas établie avec l’évidence requise en référé dans la mesure où le rapport d’assainissement service du 15 juin 2025 à l’instar des courriels du BET SALADINO et de l’entreprise STRAMIGIOLI ne permettent pas de déterminer l’origine de la fuite ni son caractère privatif ou commun. En outre, il n’est versé aucune note ni compte-rendu de l’expert judiciaire M. [P]. Enfin, ces derniers justifient en produisant des photographies que le faux plafond de leur appartement qui est inoccupé, s’est également effondré et qu’ils ont effectué une déclaration de sinistre en ce sens le 17 septembre 2024 auprès de leur assureur LA MATMUT.

Les consorts [D] -[A] qui exposent avoir déjà procédé à la coupure de l’arrivée d’eau à titre conservatoire versent une attestation en ce sens de leur entrepreneur Monsieur [J] du 30 juin 2025 précisant n’avoir constaté aucune fuite dans l’appartement lors des travaux de rafraîchissement et qu’à titre préventif, l’arrivée d’eau a été coupée suite à la demande de Madame [D].

Il convient en conséquence en l’état de l’expertise qui est en cours et des investigations qui doivent encore être menées et ce afin d’assurer la sécurité des personnes et des biens, de prendre acte que les consorts [D] -[A] ont déjà procédé à la coupure de l’arrivée d’eau de leur appartement et en tant que de besoin les condamner à maintenir cette coupure d’arrivée d’eau jusqu’aux investigations et préconisations de l’expert judiciaire.

Il n’y a cependant pas lieu de prononcer à leur encontre une astreinte dans la mesure où ils justifient y avoir déjà procédé.

Sur l’ordonnance commune :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Selon l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Il convient au vu des éléments susvisés de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime à voir déclarer commune et exécutoire à M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Madame [V] [D], l’ordonnance de référé RG 24/447 en date du 2 août 2024 ayant désigné Monsieur [T] remplacé par Monsieur [S] [P], expert suivant une ordonnance du 18 septembre [Immatriculation 3]/447 pour procéder à des opérations d’instruction non achevées à ce jour et dire que désormais les opérations d’expertise qui lui ont été confiées se dérouleront au contradictoire des parties concernées par la présente procédure.

Pour les mêmes motifs, il sera également fait droit à la demande de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D] et Madame [V] [D], visant à voir déclarer commune opposable à leur assureur la société LA MATMUT l’ordonnance de référé RG 24/447 en date du 2 août 2024 ayant désigné Monsieur [T] remplacé par Monsieur [S] [P], expert.

Il appartiendra en conséquence aux consorts [C] qui ne s’opposent pas un accès à leur appartement et contestent toute obstruction en ce sens, de laisser l’expert judiciaire ainsi que les entreprises missionnées, accéder aux lieux afin qu’il puisse poursuivre ses investigations dans les meilleurs délais.

Sur la demande de condamnation à exécuter les travaux conservatoires préconisés par l’expert :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ainsi que relevé précédemment, le syndicat des copropriétaires n’a produit aucune note ni compte-rendu de l’expert judiciairede sorte qu’à ce stade l’origine des désordres affectant le local situé au rez-de-chaussée n’est pas déterminée.

Interrogé sur ce point à l’audience par le juge, le syndicat des copropriétaires a précisé que l’expert n’avait pas pu encore se rendre sur les lieux ni déterminer les travaux conservatoires nécessaires.

En conséquence, force est de considérer ainsi que le soulèvent les défendeurs, que la demande de réalisation de travaux conservatoires est prématurée dans la mesure où les causes des désordres affectant le local du rez-de-chaussée et les planchers de l’immeuble restent à déterminer par l’expert, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avec l’évidence requise en référé que la fragilisation du plancher serait imputable aux travaux exécutés dans l’appartement des consorts [C] ni que leurs travaux auraient généré une surcharge sur le plancher, ces derniers versant de surcroit la facture de leur entrepreneur, attestant avoir réalisé les travaux de rafraîchissement consistant en la rénovation d’une salle de bains, l’installation d’une cuisine la pose de menuiseries et des travaux de peinture.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Il convient de rappeler qu’il relève de la mission de l’expert de donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux désordres et qu’il appartiendra en conséquence à ce dernier de déterminer si les travaux conservatoires sont nécessaires en les décrivant.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Bien que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [C] à lui verser la somme provisionnelle de 3850 euros correspondant au remboursement de la facture de l’entreprise STRAMIGIOLI, qui a été acquittée par ses soins afin de sécuriser les lieux par la pose d’étais, force est de relever pour les mêmes motifs que ceux précédemment évoqués, qu’ à ce stade il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les désordres affectant le plancher du plafond du local du rez-de-chaussée seraient imputables aux travaux réalisés par ces derniers, une expertise ayant été de surcroit ordonnée préalablement en raison de problèmes d’infiltrations affectant les planchers et étant toujours en cours.

En conséquence, cette demande qui se heurte à des contestations sérieuses sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées et chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS que l’instance enrôlée sous le numéro 25/1135 est jointe à l’instance enrôlée sous le numéro 25/1095 sous ce dernier numéro ;

CONSTATONS que M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] ont déjà procédé à la coupure de l’arrivée d’eau de leur appartement situé [Adresse 7] (lot 7) et les condamnons en tant que de besoin à maintenir la coupure de l’arrivée d’eau de leur appartement et ce jusqu’aux investigations et préconisations de l’expert judiciaire, M. [S] [P] ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

DÉCLARONS commune et exécutoire à l’égard de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] et la société MATMUT l’ordonnance de référé de référé RG 24/447 en date du 2 août 2024 ayant désigné Monsieur [T] remplacé par Monsieur [S] [P], expert suivant une ordonnance du 18 septembre [Immatriculation 3]/447 ;

DISONS que les opérations d’expertise confiées à cet expert, se dérouleront au contradictoire des parties concernées par la présente procédure ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires communiquera sans délai à M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] et la société MATMUT l’ensemble des pièces déjà produites par les parties ainsi que les notes rédigées par l’expert ;

DISONS que l’expert devra désormais convoquer et associer M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] et la société MATMUT aux opérations d’expertise et poursuivre ses opérations en leur présence ou ceux-ci dûment appelés ;

PRÉCISONS à ce titre que M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] devront laisser un accès à leur appartement à l’expert judiciaire ainsi qu’aux entreprises missionnées afin qu’il puisse poursuivre ses investigations dans les meilleurs délais ;

REJETONS la demande de condamnation de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] à réaliser des travaux conservatoires ;

REJETONS la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [G] [D], Mme [R] [A], M. [Z] [D], Mme [L] [D], Madame [V] [D] ;

REJETONS les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera ses propres dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT