TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00087 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2FFK

Minute N° :

Date : 27 Août 2025

OPERATION : Demande en fixation d’indemnités d’éviction

ENTRE :

S.E.L.A.R.L. GALIEN SANTE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876

et

ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL VALLEE SUD-GRAND [Localité 10]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représenté par Maître Michaël MOUSSAULT, de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [J] [N] et Madame Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération du 24 février 2020, l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] a créé une zone d’aménagement concerté (ZAC) des Musiciens, située dans le quartier de [Localité 7] et plus largement sur le secteur nord de la commune de [Localité 6].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 août 2024, la Société Galien Santé a notifié à l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] le recours à son droit de délaissement prévu à l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme et l’a mis demeure de lui notifier ses offres.

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 25 novembre 2024, la Société Galien Santé a demandé au juge l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer les indemnités lui revenant au titre son éviction de la parcelle cadastrée section N numéro [Cadastre 3] située [Adresse 2] à Bagneux.

Par ordonnance du 14 janvier 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 mars 2025 et 7 avril 2025.

Le 11 mars 2025, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2025.

Par mémoire récapitulatif visé par le greffe le 16 juin 2025, la société Galien Santé demande au juge de l’expropriation de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes d’indemnités et conclusions ; Condamner l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] à lui payer : 1.261.169,00 euros au titre de l’indemnité principale ; 124.966,90 euros au titre l’indemnité de remploi ; 68.691,00 euros au titre du trouble commercial ; 29.865,00 € au titre de l’indemnité de déménagement ; 362.148,00 €, au titre des frais de réinstallation ; 4.021,75 €, au titre du double loyer ; le remboursement des frais de licenciement (y compris la part patronale) sur justificatif . 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Lui donner acte de son engagement à quitter les lieux dans le délai de 1 mois à compter du paiement de l’indemnité, et de ne pas se réinstaller dans le périmètre de la [Adresse 16] dans les conditions prévues par l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme ; Condamner l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] aux entiers dépens.

Par mémoire récapitulatif en réponse n°2 visé par le greffe le 16 juin 2025, l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] demande de :

Constater l’absence de toute baisse des facteurs locaux de commercialité imputable à l’opération d’aménagement ; Débouter la société Galien Santé de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement, elle sollicite de :

Fixer l’indemnité de la société Galien Santé en valeur de droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer décomposé comme suit : 0 euro à titre d’indemnité principale, 24 131,32 euros au titre des frais de recherches de nouveaux locaux ; 0 euro au titre des frais de remploi ; Ordonner un sursis à statuer sur la demande formulée au titre du trouble commercial, dans l’attente de la communication par la société Galien Santé de son bilan relatif à l’exercice 2024 ; subsidiairement la fixer à 59 350 euros ; • À titre subsidiaire, si le Tribunal entend fonder sa décision sur Dire que la société Galien Santé devra libérer les lieux dès le paiement de l’indemnité qui lui sera allouée, ou, en cas d’obstacle au paiement, à compter de la consignation de ladite indemnité, et s’interdire toute réinstallation dans le périmètre de la ZAC des Musiciens, tant que les bénéficiaires du droit de priorité prévu à l’article L.314-5 du Code de l’urbanisme n’auront pas été appelés à l’exercer ; Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la méthode de la valeur du fonds de commerce était retenue, il demande au juge de l’expropriation de :

Surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité principale, dans l’attente de la production par la société Galien Santé des bilans des exercices 2016 et 2017, seuls de nature à refléter fidèlement la situation économique du fonds avant le commencement de l’opération d’aménagement, au sens de l’article L.314-6 du Code de l’urbanisme ; Surseoir à statuersur la demande formulée au titre du trouble commercial, dans l’attente de la communication des bilans 2016 et 2017 par la société Galien Santé ;

A titre superfétatoire, il sollicite de limiter le montant alloué au titre du trouble commercial à la somme de 59 350 euros et à défaut, de fixer l’indemnité en valeurs de fonds selon la méthode des barèmes, se décomposant de :

867 263 euros à titre d’indemnité principale ; 85 576 euros au titre des frais de remploi ; 59 350 euros au titre du trouble commercial ; Dire que la société Galien Santé devra libérer les lieux dès le paiement de l’indemnité qui lui sera allouée, ou, en cas d’obstacle au paiement, à compter de la consignation de ladite indemnité, et s’interdire toute réinstallation dans le périmètre de la ZAC des Musiciens, tant que les bénéficiaires du droit de priorité prévu à l’article L.314-5 du Code de l’urbanisme n’auront pas été appelés à l’exercer ; Rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Par conclusions modificatives et récapitulatives visées par le greffe le 16 juin 2025, le commissaire du Gouvernement propose à titre alternatif une indemnité d’éviction globale de :

1 138 642 euros au titre de la perte du fonds de commerce, se décomposant de 990 000 euros à titre d’indemnité principale, 97 850 euros à titre d’indemnité de remploi et 50 792 euros au titre du trouble commercial ; 115 642 euros au titre de la perte du droit au bail, se décomposant de 60 000 euros à titre d’indemnité principale, 4 850 euros à titre d’indemnité de remploi et 50 792 euros au titre du trouble commercial.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

SUR LA RECEVABILITE

L’article L. 314-6 du code de l’urbanisme dispose que l’indemnisation des commerçants et artisans afférente à l’activité qu’ils exercent dans un immeuble devant être acquis ou exproprié en vue de sa démolition dans le cadre d’une opération d’aménagement doit, sur leur demande, intervenir avant l’acte portant transfert de propriété et, par dérogation aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être fondée sur la situation existant avant le commencement de l’opération. Cette indemnité obéit pour le surplus au régime des indemnités d’expropriation.

Pour bénéficier de l’indemnisation avant transfert de propriété, l’intéressé doit :

1° Justifier d’un préjudice causé par la réduction progressive des facteurs locaux de commercialité à l’intérieur de l’opération et résultant directement de celle-ci ;

2° S’engager à cesser son activité et, s’il est locataire, à quitter les lieux dès le versement de l’indemnité et à ne pas se réinstaller sur le territoire concerné par l’opération avant que les bénéficiaires du droit de priorité visé à l’article L. 314-5 aient été appelés à exercer leur droit.

Le bail est résilié de plein droit, sans indemnité et nonobstant toute clause contraire, à compter de la notification au propriétaire du versement de l’indemnité prévue ci-dessus.

A l’expiration du délai d’un mois prévu à l’article L. 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dispositions dudit article sont applicables.

Dans l’hypothèse où, indemnisés avant le transfert de propriété, un ou plusieurs commerçants ou artisans ont libéré les lieux, la valeur des immeubles ou parties d’immeubles ainsi libérés doit être estimée en prenant en compte la situation d’occupation qui existait avant l’indemnisation du ou des commerçants ou artisans.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Galien Santé exploite une officine de pharmacie au sein d’un immeuble situé au sein de la [Adresse 17] [Localité 6] destinée à être expropriée et démolie.

L’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] soulève toutefois son irrecevabilité à solliciter une indemnisation avant transfert de propriété au motif d’une absence de diminution effective des facteurs locaux de commercialité, de baisse significative et durable de son chiffre d’affaires et subsidiairement, d’un défaut de lien de causalité direct avec l’opération d’aménagement.

Néanmoins, le transport sur les lieux a permis de constater que le fonds de commerce de la société Galien Santé, qui est un fonds de pharmacie impliquant pour sa fréquentation, l’existence d’une clientèle située dans une zone de chalandise de proximité au regard de la densité des pharmacies dans le quartier nord de la commune de [Localité 6], se trouve désormais situé dans un périmètre en déshérence et esthétiquement dégradé.

Il est en effet constant que la barre d’habitation « Rossini » a été démolie et que les ensembles d’immeubles de la rue faisant face à la pharmacie, dont l’une est en cours de démolition et de désamiantage, sont intégralement murés et inoccupés.

Indépendamment de la recevabilité de l’attestation versée aux débats par la requérante (pièce n°28), l’état de fait constitué par la cessation des activités de l’intégralité des fonds de commerce et libéraux situés à proximité (pôle médical, centre commercial [Localité 6] 2, supermarché Auchan, commerces de la [Adresse 11], centre social et culturel Jacques-Prévert et crèche [14]) n’est pas contesté.

C’est donc à tort que l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] soutient que l’installation récente de l’enseigne Action à proximité immédiate et d’un supermarché Auchan, qui se situe à 650 mètres dans un secteur géographique triangulé par 3 autres pharmacies, ont créé « de nouvelles dynamiques commerciales » et constitué « une compensation exogène et efficace ».

Par ailleurs, la diminution des facteurs de commercialité résulte également d’une baisse significative et continue du chiffre d’affaires et des résultats d’exploitation de la société Galien Santé sur la période de 2018 à 2024, à l’exception des années 2020 et 2021, qu’il y a lieu d’exclure du fait de la pandémie de covid-19.

Si la requérante est en effet parvenue à augmenter son résultat d’exploitation (+ 42 234 euros) en dépit d’une baisse du chiffre d’affaires sur la dernière année, il résulte néanmoins du bilan comptable de l’exercice 2024 que les charges d’exploitation liées aux salaires et traitements ainsi que charges sociales afférentes ont été réduits d’un tiers par rapport à l’année 2023 (- 66 251 euros) tandis que les autres postes n’ont subi aucune variation notable.

Dès lors, le résultat excédentaire de 2024, qu’il convient de nuancer, ne saurait être analysé, ainsi que le soutient à tort l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] à un véritable retour à la rentabilité.

Par ailleurs, les données chiffrées produites par la défenderesse permettent d’établir la corrélation directe entre la baisse substantielle des résultats d’exploitation à compter de 2022 et le relogement des deux tiers, puis de l’intégralité des logements dont 18% uniquement ont été relogés au sein du même quartier de [Localité 7].

Enfin, la société Galien Santé demande qu’il lui soit donné acte dans ses conclusions récapitulatives de son engagement à ne pas se réinstaller dans le périmètre de la [Adresse 16].

Par conséquent, ses demandes seront jugées recevables.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme dispose que la date de référence prévue à l’article « L. 322-2 » du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4, en l’espèce, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Le plan local d’urbanisme de [Localité 6] a été approuvé par délibération du conseil de territoire du 27 septembre 2016 modifié par délibération du 7 décembre 2021, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UE, sous-secteur Uea du PLU.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2021.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’opération en cause ne faisant pas l’objet d’une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, la consistance du bien sera par conséquent appréciée à la date de la décision de première instance.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

La surface cadastrale de la parcelle s’élève à 120m².

La Société Galien Santé se prévaut d’une surface supérieure de 130 m². Néanmoins, elle ne produit aucune pièce à l’appui de cette prétention.

Dès lors, la surface retenue sera de 120 m².

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations figurant sur le procès-verbal de transport, reproduit ci-après :

I/ Environnement

Il s’agit d’une pharmacie située au rez-de-chaussée d’un bâtiment en R+1. Elle se situe à [Localité 6], au sein de la ZAC “Les musiciens” en pleine reconversion urbaine, au nord de la commune, bénéficiant d’une bonne desserte avec l’implantation du métro 4, “station [Localité 6] [Adresse 8]” à moins de 500 m à pied.

La partie expropriée a souhaité préciser que la rue d’en face est occupée par des barres d’immeubles dont une en cours de démolition et désamiantage. La barre “[H]” a déjà été démolie, ce que nous constatons.

Le quartier est également le théâtre de travaux sur le métro de la ligne 15 opérés par la Société des Grands Projets. Il y a également des places de parkings et un bâtiment appartenant à la société Action (précédemment un magasin Auchan).

II/ Extérieur

Le commerce est accessible depuis la [Adresse 15], l’accès client se fait par la rue principale. La façade est vitrée, la double porte d’entrée est automatique, une rampe d’accès PMR est présente. Le bâtiment est en R+1, l’étage est bétonné avec des façades peintes de couleur vert mais souffrant d’usure avancée. Le bâtiment abrite, au-dessus de la pharmacie, une salle communale accessible par un escalier en béton fermé par des grilles. En dehors de la pharmacie, le reste de l’immeuble est dans un état moyen, la façade verte de droite au rez-de-chaussée est en meilleur état. Nous constatons, à la demande de l’expropriée que la façade arrière de l’officie a été refaite, à la différence du reste.

III/ Intérieur

Le sol de l’officine est carrelé partout et comporte un ensemble de panneaux en bois en bon état, il y a un faux plafond avec des luminaires encastrés et un système de climatisation/chauffage. Face à l’entrée se trouve un comptoir en bois sur toute la longueur du mur. Sur les côtés de cet espace client se trouvent des étagères vitrées présentant des produits de parapharmacie.

Le comptoir comprend quatre caisses informatisées et derrière celui-ci se trouvent des étagères vitrées sur l’intégralité du mur présentant des produits de pharmacie et des médicaments. A gauche du comptoir se trouve une façade vitrée donnant sur la rue perpendiculaire (parking) comprenant deux bibliothèques en bois ainsi qu’une desserte pour effectuer les tests de COVID et d’angine. A droite, une porte à serrure donne sur une salle de téléconsultation et un espace d’orthopédie. On y trouve également un grand placard avec une fermeture à vantaux, une bibliothèque et trois éléments hauts de placard. Il y a également un siège de bureau, un appareil de téléconsultation en leasing et une fauteuil-lit d’orthopédie. A droite de cette pièce se trouve la réserve équipée d’éléments et de meubles spécialisés. On y trouve une façade de tiroirs de rangement. Au fond à droite une porte de service/secours en métal et munie d’un triple verrou donne sur la rue principale. La réserve est équipée d’étagères standards en bois contenant des médicaments. On en compte environ vingt et six étagères doubles de pharmacie avec des plaques vitrées.

L’espace client est en bon état d’entretien.

Le fond de la réserve est occupé par un coin bureau avec trois doubles étagères utilisées à des fins d’archivage et contenant des classeurs. Cet espace comporte un bureau, une chaise et un équipement informatique, un téléphone, une imprimante ainsi que le compteur électrique. L’état général de la réserve est moyen, l’espace comportant des craquelures par endroits.

Au fond à droite se trouve le coin cuisine équipé d’un plan de travail carrelé sur lequel on trouve un lavabo, une bouilloire ainsi qu’une balance de précision, sous lesquels on trouve des éléments bas de de cuisine. L’espace comporte également un réfrigérateur muni d’une serrure connectée avec des vaccins et des médicaments au frais. Le tout est dans un état moyen. Au fond à gauche une porte donne sur une pièce avec une fenêtre haute et des casiers de rangement et un évier. Ensuite, une porte donne sur les toilettes équipées d’une VMC et d’un radiateur et une seconde porte s’ouvre sur un local servant de vestiaire et comportant des rangements ainsi qu’une chaudière. On y trouve aussi du matériel de nettoyage.

Observation des parties : les expropriés précisent que le commerce est équipé d’un système de caméra et d’alarme en ajoutant qu’il y a un meuble sur lequel repose l’imprimante.

L’expropriant et la commissaire du Gouvernement n’ont pas formulé d’observation.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

Sur la méthode

Conformément à l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme, l’indemnité avant transfert obéit au régime des indemnités d’expropriation.

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

Ainsi, l’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre local, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

Conformément à l’article L.322-1 et 2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque le transfert de propriété n’est pas intervenu au jour du jugement de première instance, la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement et le bien est également estimé à la date de la décision de première instance.

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

C’est donc à tort que la requérante soutient que l’application des dispositions de l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme impose nécessairement l’application de la perte totale du fonds de commerce.

S’agissant d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

— la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;

— la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] se prévaut de propositions concrètes de relocalisation formulées par la SADEV 94 confortant la possibilité d’une réinstallation. Plus particulièrement, elle invoque une offre d’un local de remplacement situé [Adresse 13].

Néanmoins, il résulte de l’itinéraire simulé et produit par la défenderesse elle-même qu’une telle proposition, qui se situe entre 800 mètres et 1 kilomètre dans un secteur géographique triangulé par 3 autres pharmacies, ne correspond pas à la zone de chalandise de la société Galien Santé de sorte que sa réinstallation dans ce nouveau périmètre ne lui permettrait pas de conserver sa clientèle.

Le moyen tiré de la production par le commissaire du Gouvernement de termes de référence situés

Par conséquent, la méthode de la perte totale du fonds de commerce sera retenue.

Sur l’indemnité principale

✓ sur la détermination du chiffre d’affaires

En application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

La société Galien Santé communique ses bilans de 2019 à 2024, dont il résulte un chiffre d’affaires des trois dernières années de 2022 à 2024 de 1 355 807 €, 1 173 138 € et 1 178 880 €, soit un chiffre d’affaires moyen de 1 235 941 €.

✓ sur la détermination du coefficient multiplicateur

L’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] sollicite l’application d’un coefficient multiplicateur de 70% tandis que le commissaire du Gouvernement retient un ratio de 80%. La société Galien Santé demande à le voir fixer à 90%.

L’étude de marché fait ressortir une fourchette de ratio de 60 % à 100% avec un ratio moyen de 80%.

En l’espèce, si la requérante présente une situation comptable fragile et un chiffre d’affaires en baisse, celui-ci demeure néanmoins significatif. Au surplus, l’officine se situe au sein de la [Adresse 16] en pleine reconversion urbaine, au nord de la commune de [Localité 6], bénéficiant d’une bonne desserte avec l’implantation du métro 4, “station [Localité 6] [Adresse 8]” à moins de 500 m à pied.

Le quartier est également le théâtre de travaux sur le métro de la ligne 15 opérés par la Société des Grands Projets. Il y a également des places de parkings et un bâtiment appartenant à la société Action (précédemment un magasin Auchan).

Le bon état d’entretien du local et des équipements ne fait par ailleurs l’objet d’aucune contestation.

Par conséquent, le coefficient multiplicateur retenu sera de 80%

L’indemnité principale s’élèvera donc à la somme 1 235 941 X 80% = 988 752,80 €, arrondie à 990 000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur du fonds de commerce retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à 97 850 €.

Sur les autres indemnités accessoires

Si l’application de la méthode du fonds de commerce conduit en principe à la fixation d’une indemnité d’éviction limitée à la valeur du fonds, sans allocation d’indemnités accessoires autre que le remploi, elle ne peut toutefois pas conduire le juge de l’expropriation à écarter des indemnités accessoires complémentaires offertes par l’autorité expropriante.

Dès lors, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à hauteur de 59 350 €.

Les demandes au titre de l’indemnité pour perte de stock, double loyer, des frais de déménagement et de réinstallation seront néanmoins rejetées.

Sur l’indemnité de licenciement

En cas de perte du fonds, les frais de licenciement du personnel sont retenus sur justification, à la condition qu’ils soient la conséquence directe de l’éviction commerciale. Il incombe à la société évincée de justifier de la charge réellement supportée consécutivement au licenciement total de son personnel, en raison de l’éviction commerciale. Dans ces conditions et dans l’attente de la production des éléments justifiant du licenciement effectif des salariés et des frais engendrés, l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] sera condamnée à payer à la société Galien Santé le montant des frais de licenciement, y compris la part patronale sur justificatif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la nature de l’affaire, la société Galien Santé se verra allouer une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin donné acte à la société Galien Santé de son engagement à quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter du paiement de l’indemnité et de ne pas se réinstaller dans le périmètre de la [Adresse 16] dans les conditions prévues par l’article L. 314-6 du code de l’urbanisme.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE les demandes de la société Galien Santé recevables ;

FIXE ainsi le montant des indemnités dues par l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] à la Société Galien Santé avant transfert de propriété à la somme totale de 1 147 200 € se décomposant de :

Indemnité principale : 990 000 €Indemnité de remploi : 97 850 € Indemnité pour trouble commercial : 59 350 € ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] aux dépens ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Territorial Vallée Sud Grand-[Localité 10] à payer 5 000 € à la société Galien Santé en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait à [Localité 9], le 27 août 2025

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION