COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [Localité 11] c/ Syndic. de copro. [Adresse 5] IMMOBILIER

N°25/

Du 21 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/03822 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OON7

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET FRANCK BANERE

la SELARL NEOJURIS

M^e David SAID

expédition délivrée à

le 21 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 21 Août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. [Localité 11], prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A.S. TREPIER [M] IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [Adresse 10] est propriétaire des lots n°1, 2, 13 et 14 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] et administré par son syndic en exercice la société Trepier [M] Immobilier.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 22 août 2022.

Par courriel du 27 juillet 2022, la société [Adresse 10] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé au syndic son formulaire de vote par correspondance pour cette assemblée générale dans lequel elle a voté contre les résolutions n°4, 5 et 6.

Par actes du 23 septembre 2022, la société [Adresse 10] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société Trepier [M] Immobilier devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 22 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 9 mai 2025, la société [Adresse 10] sollicite :

l’annulation des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 22 août 2022,la condamnation de la société Trepier [M] Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et de la société Trepier [M] Immobilier à lui payer la somme suivante de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que son action est redevable puisqu’introduite dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fonde son action en annulation sur les articles 17-1 A de la même loi et 9 bis du décret du 17 mars 1967. Elle soutient avoir adressé le formulaire de vote par correspondance complété et signé de la main de son gérant le 27 juillet 2022 et avoir voté contre les résolutions n°4, 5 et 6. Elle souligne avoir respecté le délai de réception de ce formulaire de 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée mais que ses votes n’ont malgré tout pas été comptabilisés dans le procès-verbal. Elle considère que les résolutions n’auraient pas pu être adoptées si ses votes avaient été pris en compte puisqu’elle est copropriétaire majoritaire détenant 7.103 tantièmes ramenés à la somme des tantièmes de tous les autres copropriétaires, soit 2.897 tantièmes.

Elle sollicite également la condamnation de la société Trepier [M] Immobilier sur le fondement de l’article 1240 du code civil puisque le syndic engage sa responsabilité quasi-délictuelle envers un copropriétaire auquel il a causé un préjudice à l’occasion de l’accomplissement de sa mission, indépendamment de celui éprouvé par le syndicat des copropriétaires.

Elle relate que le syndic a déjà décidé de reprogrammer une assemblée générale en pleine période estivale sans la convoquer à nouveau après avoir pris connaissance de ses intentions de vote. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires multiplie les procédures en recouvrement de charges injustifiées à son encontre en utilisant les résolutions liées à l’approbation des comptes des exercices écoulés ou des budgets provisionnels pour les exercices à venir. Elle fait valoir qu’en agissant seul, le syndic a alimenté la suspicion quant à l’exécution loyale de son mandat, ce qui est source d’inquiétude et d’angoisse pour elle, lui causant ainsi un préjudice moral certain.

En réplique aux conclusions adverses, elle indique que la société Trepier [M] Immobilier ne conteste pas avoir reçu le formulaire de vote par correspondance. Elle justifie de l’envoi du courriel contenant ses instructions de vote et relève qu’aucun texte n’interdit à un avocat d’adresser au syndic le formulaire de vote par correspondance au nom de son client tant que l’expéditeur est identifié, ce qui était le cas en l’espèce puisque le formulaire était signé de la main de son gérant. Elle mentionne que le nom de son conseil est bien connu des défenderesses au regard des multiples procédures les opposant. Elle rappelle qu’un avocat peut représenter un copropriétaire en assemblée de sorte que leur moyen est inopérant.

Elle précise que son conseil a déjà communiqué avec le syndic depuis son adresse mail sans avoir eu besoin de produire une preuve d’envoi ou que ce dernier conteste la réception des courriels.

Elle fait également sommation aux défenderesses de produire le formulaire de vote par correspondance de M. ou Mme [Y] [B], copropriétaire qui aurait voté par correspondance selon le procès-verbal d’assemblée générale litigieuse, ainsi que le justificatif d’envoi de celui-ci.

Elle fait valoir que son vote n’a pas été comptabilisé par le syndic, dont elle dénonce la gestion, parce qu’il aurait eu pour effet de ne pas reconduire son mandat, ce qui s’est produit lorsqu’elle s’est physiquement présentée à l’assemblée générale du 11 juillet 2023. Elle expose qu’avant l’expiration de son mandat, la société Trepier [M] Immobilier a convoqué une assemblée générale pour voter à nouveau le renouvellement de celui-ci, résolution rejetée à deux reprises, et déposé une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire le 26 septembre 2023 parallèlement à la convocation de cette seconde assemblée dans le but de tromper le tribunal. Elle relate qu’une saisie attribution a été pratiquée sur ses comptes le 13 février 2024 sans que Maître [N], administrateur provisoire de la copropriété, ou la société Or Immobilier, nouveau syndic, n’ait donné mandat au commissaire de justice pour ce faire et que la mainlevée de cette procédure civile d’exécution a donc été ordonnée.

Elle énonce qu’outre son préjudice moral, son préjudice matériel s’élève à la somme payée au titre du règlement de charges de copropriété indues, en ce compris celles visant à rémunérer la société Trepier [M] Immobilier sur la base d’un mandat de syndic illégal qui n’aurait pas été validé par l’assemblée générale si son vote avait été comptabilisé.

Dans ses dernières écritures notifiées le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 8] conclut au débouté et sollicite la condamnation de la société [Adresse 10] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que seul le copropriétaire ou son associé est en droit d’adresser le formulaire de vote par correspondance par courriel au syndic, à l’exclusion de son conseil. Il indique que les textes ne prévoient pas que ce formulaire puisse être transmis par une autre personne.

Il ajoute que si la présente juridiction considère que l’avocat de la demanderesse avait le pouvoir de transmettre le formulaire, la société [Adresse 10] ne rapporte toutefois pas la preuve d’envoi de ce mail que le syndic conteste avoir reçu.

Il en conclut qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir comptabilisé les votes litigieux.

Dans ses dernières écritures notifiées le 2 mai 2025, la société Trepier [M] Immobilier conclut au débouté et au rejet de l’exécution provisoire de la présente décision compte tenu de l’absence de compatibilité avec la nature du litige en cause et sollicite la condamnation de la société [Adresse 10] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose n’avoir jamais reçu le formulaire de vote par correspondance de la société [Adresse 10] et que cette dernière ne rapporte pas la preuve du contraire. Elle soutient n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle fait valoir que s’il résulte de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 que le formulaire de vote transmis par courrier électronique adressé à l’adresse du syndic est présumé réceptionné à la date de l’envoi, cela ne signifie pas que sa non-réception constitue une faute du syndic.

Elle considère que les difficultés relationnelles invoquées par la demanderesse n’ont aucun lien avec le présent litige si bien qu’elle n’a pas à s’en expliquer.

Quant au préjudice invoqué par la société [Adresse 10], elle estime que cette dernière fait allusion à une précédente contestation d’assemblée générale et à des procédures en recouvrement de charges dont la preuve du caractère infondé ou de leur exécution déloyale n’est pas rapportée. Elle en déduit que ces éléments ne permettent pas de démontrer l’existence d’un préjudice lié à la non-réception d’un courrier électronique.

Enfin, elle souligne qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée, à savoir ne pas avoir pris en compte le bulletin de vote par correspondance de la demanderesse, et les préjudices invoqués.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 22 août 2022.

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Le texte précise que lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 22 août 2022 que les résolutions n°4, 5 et 6, relatives respectivement à l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021, au quitus du syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2021 et à l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, ont été adoptées à la majorité de l’article 24 puisque 6 votants représentant 2.897 tantièmes ont voté pour les résolutions contestées.

Il y est également indiqué que la société [Localité 11], représentant 7.103 tantièmes réduits à 2.897 tantièmes, était absente lors de cette assemblée.

Or, la société [Localité 11] verse aux débats le courriel adressé au syndic par son conseil en son nom le 27 juillet 2022 dans lequel il est précisé qu’une pièce jointe intitulée « formulaire vote sci verdun ag220822.pdf » y est annexée.

Il ressort de ce formulaire signé le 27 juillet 2022 par M. [O] [G], gérant de la société [Localité 11], que la demanderesse s’est abstenue pour les trois premières résolutions et a voté contre les trois dernières.

Le formulaire de vote par correspondance de la société [Adresse 10] n’a donc pas été pris en compte par le syndic alors que l’assemblée générale devant se tenir le 22 août 2022, le délai d’envoi de 3 jours francs avant la date de l’assemblée avait été respecté.

Par ailleurs, un copropriétaire peut voter par tout moyen de communication électronique permettant son identification.

Dès lors, si le formulaire de vote a été adressé au syndic par le conseil de la société [Adresse 10], il est bien précisé dans le corps du message que ce dernier agit en sa qualité de conseil de la demanderesse. Il n’y avait donc aucun doute sur le copropriétaire à l’origine des votes.

En outre, aucune forme particulière n’est imposée pour l’envoi du formulaire au syndic qui peut l’être par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par lettre recommandée électronique, par lettre simple ou par courriel.

Le texte prévoit que dans ce dernier cas, le courriel est présumé réceptionné à la date de l’envoi, soit le 27 juillet 2022.

Or, les défenderesses n’apportent aucun élément permettant de renverser cette présomption si bien que le formulaire de vote par correspondance de la société [Adresse 10] est présumé réceptionné par le syndic à cette date.

Par conséquent, en l’absence de prise en compte des votes de la demanderesse et quelle que soit l’incidence sur le résultat du vote, la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 22 août 2022 sera prononcée.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le syndic est responsable de l’accomplissement des formalités relatives à la convocation, la tenue et la notification des assemblées générales. Toute faute accomplie à cet égard qui entrainerait la nullité d’une résolution engagerait la responsabilité personnelle du syndic envers un copropriétaire à qui cette nullité causerait un préjudice.

En effet, le syndic qui, dans l’exercice de ses fonctions, commet une faute dont il résulte un préjudice direct et personnel pour un copropriétaire engage sa responsabilité sans qu’il y ait lieu à rechercher si cette faute est ou non détachable de ses fonctions.

En l’espèce, en l’absence de contrat conclu entre la copropriétaire demanderesse et le syndic, seule la responsabilité délictuelle de ce dernier peut être engagée.

L’absence de prise en compte par la société Trepier [M] Immobilier des votes de la société [Adresse 10] transmis par correspondance a entraîné la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 22 août 2022 si bien qu’elle constitue une faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité personnelle.

Quant au préjudice qui résulterait de cette nullité, la demanderesse fait état d’un préjudice moral consécutif à la légitime suspicion que lui inspire le syndic et qui est une source d’incertitude et d’angoisse pour elle.

Néanmoins, la société [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve d’un tel préjudice.

En outre, elle fait valoir que la prise en compte de son vote aurait eu pour effet de ne pas reconduire le mandat de syndic de la société Trepier [M] Immobilier.

Toutefois, les résolutions contestées n’avaient pas pour objet la nomination du syndic mais l’approbation des comptes de l’exercice clos, le quitus donné au syndic et l’approbation du budget prévisionnel.

Par ailleurs, la demanderesse invoque à l’appui de sa demande de dommages et intérêts d’autres agissements du syndic, dont la pratique d’une saisie attribution sur ses comptes afin d’obtenir le règlement de sa dette de charges de copropriété, ayant donné lieu à d’autres procédures et qui n’ont donc aucun lien de causalité direct et certain avec l’absence de comptabilisation de ses votes lors de l’assemblée générale du 22 août 2022.

Par conséquent, la demande additionnelle de dommages et intérêts de la société [Adresse 10] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision dont la preuve de l’incompatibilité avec la nature du présent litige n’est pas rapportée. La société Trepier [M] Immobilier sera donc déboutée de sa demande formulée en ce sens.

Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société Trepier [M] Immobilier seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à la société [Adresse 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] le 22 août 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société Trepier [M] Immobilier à payer à la société [Adresse 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société Trepier [M] Immobilier de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE la société [Adresse 10] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société Trepier [M] Immobilier aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT