TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 25 Novembre 2024

N° RG 23/05643 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YUAG

N° de minute :

AFFAIRE

S.C. SCI COLISEE RESIDENTIEL

C/

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION “MPX”

DEMANDEUR

S.C. SCI COLISEE RESIDENTIEL

[Adresse 33]

[Localité 6]

représentée par M^e Tiphaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2141

DEFENDEUR

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION “MPX”

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Simon ESTIVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 1701

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES

Greffier : Etienne PODGORSKI

DÉBATS

A l’audience du 13 mai 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 6 juin 2006, la société DOLMEA REAL ESTATE, aux droits et obligations de laquelle est venue la SCI COLISEE RESIDENTIEL a donné à bail commercial à la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X », pour une durée de douze années, des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100), ainsi que 137 emplacement de stationnement au premier sous-sol, afin qu’elle y exploite une activité de supermarché à dominante alimentaire et activités accessoires de droguerie, hygiène, parfumerie, textile, papeterie, bricolage, maison, petite restauration, sous l’enseigne MONOPRIX, moyennant le règlement d’un loyer binaire composé notamment d’un loyer annuel de base d’un montant de 640.000 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2020, la SCI COLISEE RESIDENTIEL a fait délivrer un congé à effet du 30 septembre 2020 au preneur et offert le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2020, pour une durée de dix années, moyennant notamment le règlement d’un loyer annuel de base porté à la somme de 990.000 euros en principal.

Par courrier du 25 septembre 2020, le preneur a acquiescé au renouvellement du bail offert à compter du 1er octobre 2020, pour une durée de douze années, mais refusé le loyer annuel de base proposé.

Faisant suite à son mémoire préalable en date du 20 novembre 2020 notifié en lettre recommandée avec avis de réception (produit – date illisible), la SCI COLISEE RESIDENTIEL a fait assigner la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X » devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit du 5 mars 2021 aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2020 à la valeur locative estimée à 990.000 euros en principal.

Selon mémoire notifié en lettre recommandée avec avis de réception du 2 septembre 2021, la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X », a, quant à elle, sollicité que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 soit fixé à la somme de 516.634 euros en principal.

Par jugement du 8 novembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment :

— constaté le renouvellement au 1er octobre 2020 du bail entre la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X », pour les locaux sis [Adresse 2] à BOULOGNE BILLANCOURT (92100),

— ordonné une expertise aux frais partagés de la bailleresse, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [D],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X » pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/02128, a consécutivement été retirée du rôle.

M. [D] a établi son rapport le 23 décembre 2022. Il est d’avis que la valeur locative annuelle brute des locaux loués ressort, au 1er octobre 2020, à la somme de 865.000 euros, avant abattements et majorations correspondant à une surface pondérée de 2.593,50 m²pMS et à un prix unitaire de 270 euros/m²pMS/an, outre 1.200 euros par an pour chacun des 137 parkings. Il considère que la valeur locative nette ressort à 810.000 euros en tenant compte d’un abattement de 15% pour locaux livrés bruts de béton et des majorations pour clause de non concurrence (1%), pour faculté de sous-location (5%) et pour accession en fin de jouissance (de 3%), ainsi que de la déduction de l’assurance de l’immeuble transférée au preneur au réel (-2.832,57 euros). Il précise que si l’abattement pour locaux livrés bruts de béton n’était pas retenu, la valeur locative nette serait de 940.000 euros.

C’est dans ce contexte que l’affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/05643.

Par jugement en date du 19 février 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 13 mai 2024 à 9h30 afin que, par voie de mémoires récapitulatifs :

— la bailleresse s’explique sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour se prononcer sur la reconduction des autres clauses et conditions du bail expiré et condamner le preneur au paiement des intérêts sur le rappel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé,

— les parties fassent valoir leurs observations sur la portée de la clause d’accession et la compétence du juge des loyers commerciaux pour l’interpréter à défaut d’accord entre elles,

— les parties produisent les annexes 1 et 3 du bail.

Aux termes de son dernier mémoire après expertise notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception reçu le 13 mai 2024, la SCI COLISEE RESIDENTIEL demande au juge des loyers commerciaux, de

DEBOUTER la société Monoprix Exploitation « M. P.X. » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DIRE ET JUGER que, le bail ayant été conclu pour une durée supérieure à 9 années, le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis au plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,

FIXER à 1 126 110 € par an en principal le loyer dû par la société Monoprix Exploitation « M. P.X.» à la société Colisée Résidentiel à compter du 1er octobre 2020 pour le renouvellement du bail portant sur les locaux de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 12],

CONDAMNER la société Monoprix Exploitation « M. P.X » au paiement des intérêts au taux

légal sur les rappels de loyers à compter du 1er octobre 2020 puis à compter de chaque échéance trimestrielle et ordonner la capitalisation des intérêts échus après un an, compte tenu de l’accord des parties,

CONDAMNER la société Monoprix Exploitation « M. P.X » au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société Monoprix Exploitation « M. P.X » aux entiers dépens, et notamment à rembourser à la société Colisée Résidentiel les frais de l’expertise judiciaire dont elle a fait l’avance.

Selon dernier mémoire après expertise, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 25 avril 2024, la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X » demande au juge des loyers commerciaux, de :

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 pour les locaux sis à [Adresse 13] à la somme annuelle de 414.774,43 hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

ORDONNER que le surplus de loyer payé remboursable portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu’à complet remboursement,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,

ORDONNER le partage des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

RAPPELLER que la décision à intervenir est un titre exécutoire qui permet au créancier d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu de loyer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du Juge des loyers commerciaux du 13 mai 2024, a été mise en délibéré au 1er juillet 2023, prorogé in fine au 25 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les fonctions du juge des loyers commerciaux de rappeler les dispositions légales relative à la portée du jugement fixant le loyer en renouvellement, tel que le demande le demande la défenderesse in fine.

Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du Juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de condamner l’une des parties au paiement des intérêts, capitalisés, portant sur le différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, (Pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689), comme le demande la bailleresse. La jurisprudence qu’elle cite a trait à la faculté de solliciter que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire soit augmenté des intérêts au taux légal, le cas échéant capitalisés, ce qui n’est pas non contesté, alors qu’en l’espèce elle formule une demande de condamnation qui, elle, n’est pas recevable devant le juge des loyers commerciaux.

De même, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le fait que le bail renouvelé l’a été aux clauses et conditions du bail expiré comme l’invoque la société MONOPRIX.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord des parties, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er octobre 2020

Les parties s’accordent sur la fixation du loyer de base renouvelé au 1er octobre 2020 à la valeur locative eu égard à la durée de douze années pour laquelle avait été conclu le bail expiré, mais sont contraires tant sur la surface locative que sur le prix unitaire.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-36 du même code précise que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d’une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l’article L.212-2 du code du cinéma et de l’image animée est, par dérogation aux articles L145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les termes du rapport d’expertise

L’expert judiciaire précise que les locaux :

— sont situés sur la commune de [Localité 15], sis à l’angle du [Adresse 2], artère à forte circulation automobile en double sens qui relie le [Adresse 27] à l'[Adresse 9], et de la [Adresse 30], longue voie à double sens de circulation reliant le [Adresse 27] à la [Adresse 29], dans un environnement mixte résidentiel et tertiaire bénéficiant d’une bonne commercialité, et bien desservie par les transports en commun ainsi que par la route, disposant d’emplacements de stationnements de chaque côté de ces deux artères ;

— dépendent d’un ensemble immobilier édifié en 2008, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de quatre étages droits et d’un cinquième en retrait, dotés de balcons partiels, et toiture-terrasse (ravalement récent) ;

— bénéficient au rez-de-chaussée d’un grand développement de vitrine sur la [Adresse 28] et sont accessibles par deux portes vitrées automatisées qui s’ouvrent sur une aire de vente en profondeur équipée de rayonnages et aménagements (hauteur sous plafond 4,71 mètres, sol carrelé ou parqueté, éclairage néons et poteaux) avec ligne de caisses, espace textile à l’entrée, accès à deux ascenseurs, local technique avec baie informatique, rayons boucherie et fromagerie avec chambres froides à l’arrière, zone de service livraison clients avec chambre froide, bureau sans éclairage naturel, aire de livraison, quai niveleur, sol bétonné et volet roulant sur la [Adresse 30], chambre froide, espace compression cartons, réserves (hauteur sous plafond 3,40 mètres à 3,89 mètres, sol béton ciré), local coffre et accès du personnel ; au premier étage accessible par deux escaliers privatifs carrelés (1,21 mètre et 1,03 mètre de large) dégagement avec gaines (sol plastifié), bureaux aveugles et deux bureaux éclairés par des fenêtres, local climatisation, salle de pause aveugle, vestiaires et deux blocs sanitaires avec lavabos et WC à l’anglaise ainsi que deux urinoirs chez les hommes (hauteur sous plafond 2,21 mètres environ, sol carrelé) ; au sous-sol, accessible par deux monte-charges (charge maximale 1.600 kg) et un escalier carrelé (1,17 mètre de large), dégagements, local boulangerie, local four avec extraction (sol carrelé), chambres froides positives et négatives, réserves ventilées avec descentes d’eau de l’immeuble (sol béton ciré), local électricité, locaux techniques groupe froid, descentes d’eau (sol bétonné) ; le parking situé au sous-sol, accessible par ascenseurs et escaliers depuis l’aire de vente ainsi que par deux rampes, d’une [Adresse 28] (entrée), l’autre [Adresse 30] (sortie) comporte 137 places de stationnement dont deux réservées aux handicapés, espaces caddies et sorties de secours (hauteur sous plafond 3,10 mètres, béton ciré, poteaux porteurs).

L’expert a calculé la surface pondérée à partir de la surface plancher résultant des relevés réalisés par le Cabinet Denis Brachet, géomètre, les locaux ayant été livrés bruts de béton. Il a fait application des coefficients de pondération résultant de la charte en expertise immobilière concernant les moyennes surfaces de 600 m² à 3.000 m². Il est d’avis que la surface pondérée est de 2.593,50 m²pMS (dont 2.470,20 m²pMS au rez-de-chaussée, 36,40 m²pMS au premier étage et 86,90 m²pMS au sous-sol).pour une surface plancher de 3.921 m² (dont 2.688 m² au rez-de-chaussée, 364 m² au premier étage et 869 m² au sous-sol).

Dans le cadre de ma méthode par comparaison, il a procédé à l’analyse sept références de moyennes surfaces issues de baux consentis dans les HAUTS DE SEINE dont trois renouvellements amiables pour des locaux situés à [Localité 10], [Localité 20] et [Localité 22] (portant sur des prix unitaires de 149 euros/m²p/an et 238 euros/m²p/an), deux locations nouvelles pour des locaux situés à [Localité 19] et [Localité 22] (portant sur des prix unitaires de 339 euros/m²p/an à 500 euros/m²p/an), outre un loyer pour lequel a été pratiqué un droit d’entrée pour des locaux situés à [Localité 7] (376 euros/m²p/an) et une fixation judiciaire pour des locaux situés à [Localité 24] (230 euros/m²p/an). Il a aussi pris en considération cinq références de locations nouvelles relatives à des grandes surfaces situées à [Localité 17] (144 euros/m²p/an), [Localité 16] (192 euros/m²p/an), [Localité 25] (199 euros/m²p/an), [Localité 18] (213 euros/m²p/an) et [Localité 31] (292 euros/m²p/an), ainsi que trois références de boutiques implantées sur la commune de [Localité 15] (portant sur des prix unitaires de 613 euros/m²p/an et 675 euros/m²p/an) et un loyer révisé au 14 mars 2018 (671 euros/m²p/an).

Il a également analysé les références invoquées par :

— le preneur, issues d’autres MONOPRIX, d’une part, pour des loyers fixés au prix du marché situés à [Localité 14], [Localité 10], [Localité 23] et à [Localité 26], en renouvellement amiable situés à [Localité 21], [Localité 8] et [Localité 26] et résultant de fixation judiciaires à [Localité 32] et [Localité 26], ainsi que, d’autre part, de moyennes surfaces dans les HAUTS DE SEINE ;

— la bailleresse, issues de locations de nouvelles boutiques dans le même immeuble, à savoir PICARD SURGELES (269 euros/m²p/an pour une surface de 161,34 m²p), et CENTURY 21 (679 euros/m²p/an pour une surface de 142,60 m²p).

Compte tenu de la bonne situation pour l’activité de grande surface alimentaire et non alimentaire exercée, dans un environnement mixte résidentiel et tertiaire, bénéficiant d’une bonne desserte notamment par les transports en commun et d’une bonne commercialité de quartier, sur un axe bien fréquenté par des automobilistes et des piétons, mais aussi de la qualité du bâti, de l’importance de la surface mise à disposition sur trois niveaux reliés, du linéaire de vitrine qui leur confère une bonne visibilité, du fait que les locaux sont équipés d’une climatisation réversible, d’un accès de livraison séparé, d’un quai de livraison avec quai niveleur, de la configuration régulière de l’aire de vente située au rez-de-chaussée, de l’accessibilité PMR grâce notamment aux ascenseurs et de la destination contractuelle, ainsi que de la clause d’indexation annuelle, du transfert au preneur outre des charges, de l’impôt foncier et des travaux imposés par l’administration dont il indique qu’elles sont d’usage, il est d’avis que le prix unitaire peut être fixé à 270 euros/m²pMS/an au regard des références de comparaison.

Il a par ailleurs valorisé à 1.200 euros par an chacun des 137 emplacements de stationnement.

Enfin, compte tenu des clauses exorbitantes du droit commun prévues par le bail, il a retenu des majorations pour clause de non concurrence (1%), pour faculté de sous-location (5%) et pour accession en fin de jouissance (de 3%), d’une part, et des abattements pour locaux livrés bruts de béton (15%) et déduit l’assurance de l’immeuble transférée au preneur au réel (-2.832,57 euros), d’autre part.

Il en déduit que le loyer en renouvellement au 1er octobre 2020 peut être fixé à la somme annuelle de 810.000 euros en principal [(270 euros/m²pMS/an X 2.593,50 m²p) + (1.200 euros X 137) X 0,94 – 2.832,57 euros]. Et, si l’abattement pour locaux livrés bruts de béton n’était pas retenu, à la somme annuelle de 940.000 euros en principal.

Sur la surface locative

La bailleresse fait sienne la pondération de la surface locative retenue par l’expert, tandis que la locataire revendique une surface pondérée de 2.524,76 m²pMS, correspondant à la surface pondérée retenue initialement par l’expert dans sa note de synthèse.

En l’espèce, l’expert a précisé dans son rapport définitif qu’il avait procédé à la pondération des surfaces à partir des surfaces plancher et non plus de la surface utile, en raison du fait que les locaux avaient été livrés bruts.

La défenderesse ne produit aucun élément propre à remettre en cause la méthode de l’expert judiciaire, ni de jurisprudence étayant le bien-fondé de sa réclamation.

En conséquence, la surface locative sera fixée à 2.524,76 m²pMS, comme le demande la bailleresse.

Sur le prix unitaire

Les parties sont contraires sur le prix unitaire.

La bailleresse acquiesce à la valorisation pour chacun des emplacements de stationnement à 1.200 euros par an, mais revendique un prix unitaire de 310 euros/m²pMS/an pour les locaux donnés à bail. Elle soutient que le prix unitaire est sous-évalué au regard des deux références issues des autres MONOPRIX de la commune dont les prix sont de 565 euros/m²pMS/an et 443 euros/m²pMS/an. Elle ajoute que les prix moyens de référence des MONOPRIX et des supermarchés analysés ressortent respectivement à 444,15 euros/m²pMS/an et 339 euros/m²pMS/an. Elle insiste sur le fait que les deux références de locaux voisins du MONOPRIX sous expertise s’élèvent à 459,51 euros/m²p/an pour la boutique PICARD SURGELES et 512,20 euros/m²p/an pour l’agence CENTURY 21. Selon elle, les caractéristiques des locaux qui disposent d’emplacement de stationnement et la qualité de l’emplacement dans un secteur mixte résidentiel et tertiaire, de bonne chalandise, d’une part, le fort pouvoir d’achat des habitant de la commune, d’autre part, et les références de comparaison issues en particulier des autres MONOPRIX de la commune situés [Adresse 4] et dans le centre commercial Les Passages, justifient que le prix unitaire soit revalorisé.

La société MONOPRIX sollicite quant à elle que le prix unitaire soit fixé à 250 euros/m²pMS/an et que chacun des emplacements de stationnement soit valorisé à 700 euros par an, tel que proposé initialement dans sa note de synthèse. Elle fait grief à l’expert d’avoir augmenté les prix unitaires sur la seule base de la référence du magasin MONOPRIX issue du Centre commercial Les Passages à [Localité 14] qui réunit 60 boutiques et restaurants, ce alors que M. [D] avait souligné le fait que ses locaux sont situés dans un secteur moins recherché et d’une commercialité inférieure aux autres MONOPRIX de la commune, qu’ils ne sont pas d’une surface comparable, et qu’ils bénéficient d’une clientèle de quartier. En réplique à la bailleresse qui se prévaut des références issues de locaux du même immeuble, elle oppose qu’ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, les locaux loués à la société PICARD SURGELES et à la société CENTURY 21 ne sont pas comparables, portant sur des surfaces intérieures à 600 m², outre que cette dernière exploite des bureaux. De même, elle estime que le prix unitaire des emplacements de stationnement ne peut être augmenté à l’aune de la référence issue du Centre commercial Les Passages à [Localité 14].

En l’espèce, la société MONOPRIX est fondée à opposer à la bailleresse que les références issues du même immeuble concernant les locaux loués à la société PICARD SURGELES et à la société CENTURY 21 ne sont pas pertinentes dès lors que celles-ci concernent respectivement une boutique dont la surface est inférieure à 600 m² en sorte que les critères de pondération ne sont pas les même, et des bureaux qui outre le même écueil concernant la surface locative, portent sur une activité totalement distincte.

Elle conteste également à bon droit le caractère transposable des références issues des autres MONOPRIX de la commune, l’expert ayant expressément indiqué que celui situé [Adresse 11] bénéficiait d’une bien meilleure chalandise. Quant à la clientèle de celui qui est situé dans le Centre commercial Les Passages, elle n’est pas comparable à celle de quartier dont bénéficie la défenderesse, dès lors qu’elle bénéficie de l’attractivité de 60 commerces et restaurants dudit centre commercial.

Pour autant, l’expert a pu prendre en compte ces références dans le cadre de la méthode par comparaison pour ajuster en conséquence les prix unitaires retenus après sa note de synthèse initiale, en en relativisant la portée, en application de l’article R145-7 du code de commerce.

Etant rappelé qu’il est d’usage d’écarter les références les plus extrêmes et que l’évaluation expertale ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l’emplacement, de l’activité et de l’état des locaux donnés à bail, la valeur locative proposée par l’expert, de 270 euros/m²pMS/an pour locaux apparaît adaptée compte tenu de la bonne situation pour l’activité de grande surface alimentaire et non alimentaire exercée, dans un environnement mixte résidentiel et tertiaire, bénéficiant d’une bonne desserte notamment par les transports en commun et d’une bonne commercialité de quartier, ainsi que de l’important linéaire de vitrine qui confère une bonne visibilité au magasin de grande surface dont l’aire de vente en profondeur est de configuration régulière et accessible aux PMR, outre que les locaux, sur trois niveaux reliés, sont équipés d’une climatisation réversible, d’un accès de livraison séparé, d’un quai de livraison avec quai niveleur et de monte-charges.

De même le prix unitaire de 1.200 euros par emplacement de stationnement et par an, apparaît adapté en ce que ceux-ci sont indispensables dans le cadre de l’activité exploitée.

Les évaluations expertales seront donc retenues.

En conséquence, la valeur locative annuelle brute au 1er octobre 2020 ressort à la somme annuelle de 864.645 euros en principal [(270 euros/m²pMS/an X 2.593,50 m²p) + (1.200 euros X 137).

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties sont contraires sur les abattements et majorations à pratiquer.

La bailleresse s’oppose aux abattements revendiqués arguant que l’expert a souligné à juste titre que les clauses de transfert de l’impôt foncier et des travaux de mises aux normes au preneur, ou instituant un droit de préemption en faveur du bailleur sont d’usage. Pour les mêmes raisons, elle conteste la déduction du coût de l’assurance refacturé au preneur Elle fait également sien son rejet d’un abattement pour loyer binaire. Concernant l’abattement fondé sur la livraison de locaux bruts de béton et fluides, elle fait valoir que le pourcentage de 15% retenu par l’expert judiciaire n’est pas justifié. Selon elle, le loyer initial a été fixé en considération des travaux incombant au preneur. Elle ajoute qu’il doit être tenu compte de ce que les magasins à l’enseigne MONOPRIX disposent d’un concept propre qui impose des aménagements spécifiques. A supposer qu’un abattement soit retenu, elle estime qu’il doit être strictement limité aux travaux nécessaires et tenir compte du retraitement comptable des immobilisations.

Elle sollicite, de son côté, différentes majorations dont une au titre de la large destination autorisée par le bail à hauteur de 5%. Elle relève que si l’expert judiciaire ne l’a pas retenue, il ne s’est pas expliqué sur sa position. Elle demande, en outre, que soient retenu les majorations admises par M. [D] pour clause de non concurrence (1%), au titre de l’autorisation de sous-location consentie aux sociétés du groupe MONOPRIX (5%) et à raison de l’accession en fin de jouissance (5%) au lieu des 3% retenus par l’expert.

La société MONOPRIX fait grief à l’expert judiciaire d’avoir retenu une majoration de 1% au titre de la clause de non-concurrence consentie par la bailleresse « dans l’immeuble pour des surfaces supérieures à 500 m² dans les activités autorisées par le bail », arguant que la restriction pour la SCI COLISEE RSIDENTIEL est purement théorique dans la mesure où il n’existe pas de surface supérieure à 500 m². Elle considère aussi que la majoration de 5% pour faculté de sous-location ne s’aurait s’appliquer, celle-ci étant limitée aux sociétés du groupe MONOPRIX et à charge pour le preneur d’en demeurer garant. Elle ajoute que ce type de clause est usuel. Elle conteste aussi la majoration pour accession en fin de jouissance de 3% retenue par M. [D] en ce que le report de l’accession en fin de relations contractuelles implique que le preneur a assumé le coût des travaux d’aménagement des locaux et que la bailleresse n’a supporté aucun frais au titre de leur entretien, en faisant l’acquisition sans contrepartie. Elle insiste sur le fait que la jurisprudence retient au contraire, à ce titre, un abattement. Enfin, elle s’oppose à la majoration revendiquée par la bailleresse à raison de la large destination prévue par le bail, arguant qu’en aucun la société MONOPRIX, qui exerce une activité de supermarché, ne pourrait exercer un seul des commerces prévus.

Elle sollicite reconventionnellement que soient appliqué un abattement de 15% au titre des locaux livrés bruts de béton et fluides, tel que préconisé par l’expert judiciaire et validé par la jurisprudence (Pourvoi n°18-17322). Elle insiste sur le coût des travaux qu’elle a été contrainte de mettre en œuvre pour pouvoir exercer son activité dans les lieux loués à hauteur de 3.950.677,93 euros. Elle revendique de plus un abattement au titre des frais d’assurance de l’immeuble qui lui sont refacturés par la bailleresse, d’un montant de 2.832,57 euros tel que retenu par M. [D]. Elle reproche à celui-ci de ne pas avoir retenu un abattement de 3% au titre du loyer binaire stipulé au bail, ni un abattement de 5% à raison du droit de préemption dont bénéficie le bailleur au terme du contrat, ni l’abattement de 5% sollicité en raison du transfert au preneur des travaux de mises aux. Elle réitère ses demandes d’abattements devant le juge des loyers commerciaux et réclame enfin un abattement au titre de l’impôt foncier qui lui est également refacturé, tel qu’admis par la jurisprudence et prétend à une diminution de la valeur locative de 47.672 euros de ce chef.

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En vertu de ce texte, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative, qui doit être minorée.

Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est de droit que peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Mais, dès lors que le bailleur en est le redevable légal, le preneur est fondé à revendiquer un abattement de la charge qui lui est imputée, non prévue par le droit commun. Il en va de même concernant le transfert au preneur de la prime d’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et des travaux imposés par l’administration dès lors qu’ils incombent légalement au propriétaire.

Vainement la bailleresse tire-t-elle argument du fait qu’il serait d’usage, dans les baux commerciaux de transférer au preneur les obligations et charges au titre desquelles la défenderesse revendique un abattement. En effet, le texte précité impose au juge des loyers commerciaux, pour retenir un abattement, d’apprécier les obligations et charges transférées au preneur, par rapport au droit commun. Ce n’est que dans l’hypothèse où il n’existerait pas de disposition légale, qu’il doit analyser les usages dégagés pour pallier l’absence de règle.

Aussi, même si les praticiens transfèrent habituellement, dans les baux qu’ils rédigent pour les bailleurs, au preneur les taxes foncières, ainsi que les frais d’assurance de l’immeuble ou les travaux de mise aux normes ou imposés par l’administration, au vu des textes existant en la matière, ces charges résultent de clauses exorbitantes du droit commun puisque le redevable légal en est le propriétaire bailleur.

Il en résulte que la société MONOPRIX est fondée à revendiquer un abattement au titre de la taxe foncière (47.672 euros), de l’assurance de l’immeuble qui lui sont refacturés (2.832,57 euros), ainsi que des travaux de mise aux normes dont le redevable est la bailleresse. Celui-ci sera retenu à hauteur de 5% selon l’usage, lesdits travaux ayant été transférés au preneur par le bail alors qu’ils incombent légalement à la bailleresse, tout comme l’impôt foncier et l’assurance de l’immeuble.

Il en va de même du droit de préemption conféré à la bailleresse par le bail, non prévu par la loi, qui lui confère un avantage exorbitant du droit commun, qui sera justement fixé à 3%.

Quant à l’abattement au titre des locaux livrés bruts de béton et fluides, il convient de relever qu’aucune clause du bail n’indique que le loyer initial aurait été fixé en considération du coût des travaux incombant au preneur pour disposer de locaux conformes à la destination contractuelle prévue. Partant, il convient d’accueillir la demande d’abattement de ce chef formée par la défenderesse. Cet abattement sera toutefois limité à 10% de la valeur locative pour tenir compte de l’importance des travaux que le preneur a dû assumer pour pouvoir exercer son activité dans les lieux loués, mais aussi du fait que les factures produites englobent des travaux relatifs aux aménagements propres aux magasins MONOPRIX incombant au preneur, et qu’il peut amortir comptablement les travaux réalisés.

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir d’abattement au titre du loyer binaire stipulé au bail. En effet, les stipulations contractuelles qui fixent les critères de détermination du loyer de base ne visent pas les dispositions du code de commerce et aucune référence n’y est faite à l’article L145-33 dudit code, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article R145-8 du code de commerce qui ne sont pas d’ordre public, de ce chef.

La bailleresse est, quant à elle, fondée à revendiquer une majoration à raison de la clause de sous-location des locaux qu’elle a consentie dans le bail au profit des sociétés du groupe du preneur. En effet, cette clause exorbitante du droit commun des baux commerciaux qui prohibe la sous-location, constitue un avantage pour la société MONOPRIX qui peut accueillir dans les lieux loués une société de son groupe. Cette majoration sera justement fixée à 3% de la valeur locative brute.

De même, eu égard à la clause de destination contractuelle large, elle peut prétendre à une majoration qu’il convient d’admettre à hauteur de 5%, ainsi qu’elle le demande, étant relevé que le bail autorise des activité aussi diverses que la droguerie, la parfumerie, l’hygiène mais aussi la papeterie, le textile, le bricolage, la maison ou encore la petite restauration.

Il convient également de faire droit à sa demande de majoration à raison de la clause de non concurrence stipulée au bail portant sur des locaux d’une surface supérieure à 500 m², évaluée à 1% de la valeur locative brute. Contrairement à ce que soutient le preneur le fait qu’il n’existe pas de locaux d’une surface supérieure à 500 m² ne rend pas sans effet cette clause. En effet, la bailleresse pourrait louer à un même preneur différents lots d’une surface totale supérieure à 500 m², de sorte que cette clause exorbitante du droit commun confère bien un avantage à la société MONOPRIX.

En revanche, il n’y a pas lieu d’admettre de majoration fondée sur l’accession des travaux au bailleur.

A cet égard, il convient de rappeler que l’article 551 du code civil dispose que tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

L’articles 555 du même code précise que le propriétaire peut, soit conserver les constructions, soit obliger le locataire à les enlever et énonce le principe d’une indemnisation versée au preneur par le propriétaire entendant conserver les constructions.

Cette dernière règle n’est cependant pas d’ordre public et peut être écartée par les parties, les baux prévoyant ainsi fréquemment une accession intervenant gratuitement au profit du bailleur.

Il est de droit que lorsque le bailleur dispose, aux termes du bail, d’une option lui permettant de demander la remise en état des lieux dans leur état primitif, l’accession ne peut avoir lieu qu’à la fin des relations contractuelles, de sorte que ce n’est pas à l’occasion d’un renouvellement que les locaux doivent être remis dans leur état d’origine (Pourvoi n°05-21428, n°17-14599 et n°19-21713).

Le fait que ce type de clause se retrouve fréquemment dans les baux commerciaux en région parisienne n’est pas de nature à éluder le fait qu’elle procède ainsi à un transfert du coût des travaux notamment d’aménagement voire de mise en conformité des locaux à l’activité autorisée par le bail sur le locataire, sans contrepartie pour ce dernier, et s’analyse dès lors en une clause exorbitante ouvrant ainsi droit à un abattement par application de l’article R145-8 du code de commerce précité au profit du preneur et non à une majoration en faveur de la bailleresse.

Sur le montant du loyer renouvelé

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 sera fixé à la valeur locative à la somme annuelle de 736.317,38 euros en principal [(270 euros/m²pMS/an X 2.593,50 m²p) + (1.200 euros X 137) X 0,91 – (47.672 euros +2.832,57 euros)].

Sur les intérêts de retard capitalisés

La société MONOPRIX sollicite que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2020 et au fur et à mesure de chaque échéance jusqu’à parfait remboursement du trop versé par ses soins, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produisent eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

La bailleresse demande également la capitalisation des intérêts.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la défenderesse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de cette demande relative aux intérêts aux taux légal et à celle relative à leur capitalisation, en sorte qu’elle seront rejetées.

De même, la bailleresse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de cette demande relative à la capitalisation des intérêts, en sorte qu’elle ne peut être accueillie.

A titre surabondant, il convient de rappeler que les intérêts moratoires supposent, même pour les revenus échus tels que les loyers, que ces revenus soient déterminés dans leur montant, le retard ne pouvant, dans le cas contraire, être caractérisé. Tel n’est pas le cas de loyers échus mais, faute d’accord, non encore déterminés en leur montant et restant en attente d’une fixation judiciaire.

Ce faisant, les intérêts sur les compléments dus après fixation ne peuvent courir qu’à compter de cette fixation, seuls les loyers provisoirement dus sur la base ancienne ou sur la base provisionnellement édictée dans l’attente de cette fixation étant susceptibles de faire courir les intérêts à compter de la date d’échéance.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, il convient de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits dans la présente instance dès lors que tant la bailleresse que la défenderesse succombe partiellement en ses prétentions. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, seront donc rejetées.

Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables comme excédant la compétence du Juge des loyers commerciaux :

— la demande de la SCI COLISEE RESIDENTIELLE tendant à condamner la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X », au paiement des intérêts, capitalisés, portant sur le différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé,

— la demande de la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X » tendant à dire que le bail renouvelé l’a été aux clauses, charges et conditions du bail expiré,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

FIXE à la valeur locative à la somme annuelle de 736.317,38 euros hors taxes hors charges le montant du loyer en renouvellement à la date du 1er octobre 2020 entre la SCI COLISEE RESIDENTIEL et la société MONOPRIX EXPLOITATION « M. P.X », pour les locaux sis [Adresse 2] à BOULOGNE BILLANCOURT (92100),

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par M. Etienne PODGORSKI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

M^e Tiphaine DE PEYRONNET

M^e Simon ESTIVAL