COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [Y], [P] [O] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 6]

N° 25/

Du 5 septembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00509 – N° Portalis DBWR-W-B7I-[Localité 11]

Grosse délivrée à

la SELARL LBVS AVOCATS

expédition délivrée à

la SDE AFFRI – BEAUGRAND ET ASSOCIES

M^e Pascal FRANSES

le 05 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 15 mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 5 septembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [Y], [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1] (EMIRATS ARABES UNIS)

représenté par M^e Olivier BEAUGRAND de la SDE AFFRI – BEAUGRAND ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET DE GESTION CITYA DALBERA, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 328 619 051, représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par M^e Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 30 avril 2019, M. [N] [O] a acquis un appartement et une cave au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 9].

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 24 novembre 2023 a adopté une résolution n°70 relative à l’interdiction des locations touristiques de courte durée.

Par acte du 5 février 2024, M. [N] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par conclusions en réplique notifiées le 17 janvier 2025, M. [N] [O] demande au tribunal de :

juger la résolution n°70 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 nulle,

condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

juger qu’il est dispensé de toute contribution aux charges relatives à la présente procédure,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Il fait valoir que les articles 4, 6, 15 et 16 du règlement de copropriété prévoient une destination mixte pour l’immeuble et soutient que le changement de destination de l’immeuble ou la modification des modalités de jouissance des lots privatifs, telle qu’elle est stipulée au règlement de copropriété, nécessite un vote à l’unanimité.

Il soutient que les termes de la résolution n°70 sont imprécis et équivoques, que cette réolution excède les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle méconnaît les articles 15 et 16 du règlement de copropriété et viole les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que le courrier recommandé de Mme [E] demandant l’inscription de la résolution à l’ordre du jour n’a pas été joint à la convocation.

Il estime que la résolution porte atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives de leurs lots et méconnaît les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle aurait dû être votée à l’unanimité.

Par conclusions notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] conclut au débouté de M. [O] de l’ensemble de ses demandes, sollicite que la validité de la résolution n°70 soit confirmée et la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le recours à la location touristique meublée de courte durée est devenu quasiment systématique eu égard aux profits qu’elle permet de générer, alors que les occupants des appartements dans le cadre de ces locations sont ignorants des règles et des usages de la vie en copropriété tels qu’imposés par le règlement de copropriété. Il note que la volonté des rédacteurs du règlement de copropriété était celle de préserver et de conserver une destination d’habitation au sens bourgeois du terme.

Il soutient que le règlement de copropriété contient déjà toutes les dispositions utiles et nécessaires pour confirmer que la pratique de la location touristique de courte durée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble.

Il estime que la résolution n°70 ne doit pas faire l’objet d’un vote à l’unanimité puisqu’elle n’apporte aucune modification au règlement de copropriété et n’affecte pas les modalités de jouissance des lots privatifs.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de la résolution n°70 de l’assemblée générale du 24 novembre 2023

En vertu de l’article 8 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 I. de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’article 15 intitulé « Affectation et tenue des immeubles » de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 7 août 1966, rectifié le 28 novembre 1966 et modifié le 25 juillet 2011 prévoit :

« Les lots constitués par des appartements seront affectés uniquement à usage d’habitation. Les occupants ne pourront en aucune façon nuire par leur fait direct ou indirect, à la bonne tenue ou à la tranquillité des immeubles.

Aucun lot destiné à usage d’habitation ne pourra être occupé par une personne exerçant une profession de musicien ou de chanteur, ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel ; il ne pourra y être installé des bureaux – cabinets – charges ou offices.

Aucun commerce ou aucune profession commerciale quel qu’il soit, ne pourra être exercé dans les immeubles sans autorisation spéciale de la Société et du Syndic ; […] »

L’article 16 du règlement de copropriété intitulé « Locations » précise :

« Les locataires pourront sous-louer les appartements qu’ils occupent, dans les conditions fixées par le bail de location ;

Les co-propriétaires n’ayant aucune dette envers la société pourront consentir à des personnes honorables, la location des locaux dont ils seront devenus propriétaires, compte tenu des dispositions de l’article quatre.

Les baux consentis par les locataires ou copropriétaires devront comporter l’obligation :

pour les locataires, de se conformer à toutes les prescriptions et de supporter dans la limite de la législation en vigueur, toutes les charges applicables aux bailleurs en vertu du présent règlement dont ils reconnaitront avoir pris connaissance et qu’ils s’obligeront à exécuter.

[…]

La location (sauf autorisation du syndic) doit porter sur la totalité de chacun des lots – les locataires ne pourront jamais porter exclusivement sur les choses communes ; le droit de jouir de la location des parties divises ne pourra en être disjoint.

L’inexécution de ces dispositions entraînera de plein droit la résiliation du bail.

En aucun cas, les locataires ou copropriétaires bailleurs ne seront exonérés de leurs propres obligations et responsabilités, telles qu’elles sont définies aux présentes. »

La résolution n°70 intitulée « A la demande de Mme [E], copropriétaire, interdiction des locations Airbnb » qui a été adoptée lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 est formulée comme suit :

« L’assemblée générale, après avoir entendu les explications qui lui sont données, et compte tenu des nuisances au voisinage (nuisances nocturnes et diurnes, propagation punaises de lit), en application du Règlement de Copropriété, confirme l’interdiction des locations en Airbnb dans la Copropriété. »

Il est acquis que M. [O] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété qui doit être affecté en application de l’article 15 du règlement de copropriété uniquement à un usage d’habitation.

Il fait d’abord valoir que le courrier recommandé demandant l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour et les documents utiles n’ont pas été joints à la convocation à l’assemblée générale. Cette communication n’est toutefois pas requise à peine de nullité de la résolution.

Ensuite, le texte de la résolution est clair et précis puisqu’il indique clairement le sens de la décision soumise au vote et l’objet de l’interdiction proposée.

Enfin, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives énoncée par l’article 9 précité est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

Cette résolution ne porte pas atteinte aux droits de jouissance des parties privatives et n’excède pas les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires mais tend à assurer le respect des articles 15 et 16 du règlement de copropriété, lequel prévoit que les lots constitués par des appartements seront « affectés uniquement à usage d’habitation » et que les occupants ne pourront « en aucune façon par leur fait direct ou indirect nuire à la bonne tenue ou à la tranquillité des immeubles ».

M. [O] justifie avoir obtenu auprès de la Ville de [Localité 8] le 24 juillet 2019 une autorisation temporaire de changement d’usage de son appartement constitutif du local d’habitation afin de procéder à des locations touristiques de courte durée.

Il convient d’observer que peu de temps après l’acquisition par M. [O] en avril 2019 d’un appartement au sein de la copropriété et l’autorisation qui lui a été accordée par la Ville de [Localité 8] de procéder à des locations touristiques, les assemblées générales successives ont fait état des nuisances causées aux autres copropriétaires, ont rappelé la nécessité de faire respecter par les locataires le règlement de copropriété et l’incompatibilité de l’activité des locations touristiques de courte durée avec la destination de l’immeuble.

Une résolution n°69 portée notamment à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 novembre 2020 tend à rappeler aux copropriétaires qui donnent leur appartement en location meublée de courte durée de prendre toute mesure pour que les locataires respectent le règlement de copropriété.

Aux termes d’une autre résolution n°39 prévue à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 novembre 2021, l’assemblée « estime que la destination de l’immeuble n’est pas compatible avec des locations saisonnières qui apportent de nombreuses nuisances » et rappelle que selon l’article 15 du règlement de copropriété « les lots constitués par des appartements seront affectés uniquement à l’usage d’habitation. Les occupants ne pourront, en aucune façon, nuire par leur fait direct ou indirect à la bonne tenue ou à la tranquillité des immeubles ».

Enfin, une résolution n°30 prévue à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 décembre 2022 précise « L’assemblée générale, considérant les nombreuses nuisances, générées par les locations saisonnières interdit celle-ci. Afin d’éviter tout débat et de clarifier la situation dans le règlement de copropriété, qui dans les années 1960 ne pouvait tenir compte de cette situation qui est récente, l’assemblée générale décide de mandater le syndic afin de faire rajouter dans le règlement de copropriété une clause précisant clairement l’interdiction d’exercer dans les appartements de l’immeuble toute location meublée touristique ou saisonnière ». Cette résolution a fait l’objet d’un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et a été rejetée pour défaut de majorité.

Il s’ensuit que des nuisances ont été occasionnées par les locations touristiques de courte durée au sein de l’ensemble immobilier. M. [O] ne précise pas de quelle façon il s’assure que les locataires occupant ses appartements pour de courtes durées sont des personnes honorables, comme requis par l’article 16 du règlement de copropriété, et sont informés des termes du règlement de copropriété et de la nécessité de les respecter en évitant de causer des nuisances aux autres occupants des immeubles.

Au regard de ces éléments, la résolution n°70 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 novembre 2023 est régulière et M. [O] sera débouté de sa demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande principale de M. [O] est infondée et il sera débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [O] sera condamné aux dépens, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que la présente décision est de droit l’exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [N] [O] de sa demande d’annulation de la résolution n°70 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] du 24 novembre 2023 ;

DEBOUTE M. [N] [O] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune ;

CONDAMNE M. [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [O] aux dépens de l’instance ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT