TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02176 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I647

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 27 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION – HABITAT (m2A Habitat), prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [W], née le 14 Mars 1997 à [Localité 10] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Décembre 2024

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 mars 2021, l’OPH [Localité 8] Alsace agglomération-habitat, M2A HABITAT, a donné à bail à Madame [Z] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer initial de 400,49€, majoré d’une provision sur charges de 136,14€ payable à terme échu et un dépôt de garantie de 400€.

Par différents courriers, un appel téléphonique, et un courriel entre le 29 mars 2021 et le 3 janvier 2022, quatre familles voisines se sont plaintes auprès de l’OPH M2A HABITAT de troubles du voisinage qu’ils ont imputés à Madame [Z] [W].

Par acte d’huissier du 7 février 2022, déposé au greffe le 8 novembre 2019, l’OPH M2A HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE d’une action dirigée contre Madame [Z] [W] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

Par jugement du 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— Condamné Madame [Z] [W] à payer à l’OPH M2A HABITAT la somme de 726,88€ (sept cent vingt-six euros et quatre-vingt-huit centimes), au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 17 janvier 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

— Constaté que Madame [Z] [W] a gravement manqué à ses obligations envers l’OPH M2A HABITAT ;

— Prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 8 mars 2021 aux torts exclusifs de Madame [Z] [W] ;

— Condamné Madame [Z] [W] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], dans le délai de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois,

— Ordonné l’expulsion de Madame [Z] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

— Rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, relatifs aux opérations d’expulsion ;

— condamné Madame [Z] [W] à payer à l’OPH M2A HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme mensuelle de 400,49€ (quatre cents euros et quarante-neuf centimes), indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 3ème trimestre 2021) et majorée des charges dûment justifiées, et ce, à compter du prononcé du présent jugement, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire ;

— Condamné Madame [Z] [W] aux dépens de la procédure, à l’exclusion du commandement de payer non produit ;

— Condamné Madame [Z] [W] à payer à l’OPH M2A HABITAT la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’OPH M2A HABITAT a sollicité un commissaire de justice et un serrurier qui sont intervenus le 5 avril 2023. Le commissaire de justice a établi un procès-verbal de constat. Le bailleur a chiffré les réparations locatives à la somme de 5154,90 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, l’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a fait assigner Madame [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— Condamner Madame [Z] [W] à lui verser le montant de 4481,36€ au titre des réparations locatives et régularisation des charges, majoré des intérêts à compter de la demande,

— Condamner Madame [Z] [W] aux entiers frais et dépens de l’instance ainsi qu’à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, l’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération -Habitat a repris les termes de son assignation. Elle fonde sa demande au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ainsi que sur les factures produites. Elle précise qu’elle dispose déjà d’un titre exécutoire pour les loyers et indemnités d’occupation et qu’elle sollicite dans le cadre de la présente procédure la condamnation à la somme de 4481,36 € au titre des réparations locatives et de la régularisation des charges.

Madame [Z] [W], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Au titre des charges

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense.

L’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat produit à l’audience le contrat de location, le décompte individuel de régularisation des charges, le décompte de sortie, le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice et sur lequel figure le relevé des compteurs. Il ressort de l’annexe 7 qu’au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022, Madame [Z] [W] est redevable de la somme de 1126,97 € et pour la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 5 avril 2023, elle présente un solde créditeur de 263,54€.

Madame [Z] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément permettant de remettre en cause les sommes sollicitées et ne justifie pas avoir procédé à des versements non pris en compte par le bailleur.

Par conséquent, Madame [Z] [W] sera dès lors condamnée au montant de la somme de 863,43 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, l’analyse de la description des lieux à l’entrée, signée par la locataire le 15 mars 2021, fait ressortir un état d’usage de l’ensemble des pièces et équipements de l’appartement, à l’exception des murs, du plafond et du revêtement de sol de l’ensemble des pièces du logement qui ont été refaits à neuf.

Le procès-verbal de constat établi le 5 avril 2023 par acte de commissaire de justice en l’absence de la locataire, bien que régulièrement convoquée par courrier recommandé, mentionne « ce logement est inoccupé, dégradé, abandonné, sale, toutes les fenêtres sont sales ». Il ressort dudit document que la majorité des murs sont tachés, que le linoléum se trouvant au sol dans le logement est sale et taché, que des affaires personnelles appartenant à Madame [Z] [W] sont encore présentes dans le logement tant au niveau du séjour, de la chambre 1 que de la réserve. En outre, il est précisé que l’ampoule du plafond dans le hall de dégagement est manquante, que la poignée de la porte de la cuisine et celle de la réserve sont cassées, que la dernière marche de l’escalier est fissurée et qu’un élément en bois est manquant sur le garde-corps de l’escalier, que la douchette se trouvant dans la salle de bains est cassée et que la porte de la chambre 2 est démontée.

Le commissaire de justice joint à l’appui de son constat une planche photographique.

Madame [Z] [W], non comparante, ne justifie pas que les dégradations ne lui sont pas imputables.

Suite aux dégradations comises, la demanderesse a établi un état des lieux de sortie non contradictoire, a chiffré les réparations locatives à la somme de 5144,90€ et joint dans son annexe 6 les factures des travaux réalisés.

Au vu des justificatifs produit, il convient de chiffrer les réparations locatives à la somme globale de 3650 €.

Sur la somme due

Madame [Z] [W] est redevable de la somme de 863,43 € au titre de la régularisation des charges et de la somme de 3650 € au titre des dégradations locatives soit une somme totale de 4513,43 €. Néanmoins, il convient de déduire de cette somme le remboursement du dépôt de garantie soit la somme de 400 €.

Par conséquent, Madame [Z] [W] doit être condamnée au paiement de la somme de 4113,43 € au titre de la régularisation des charges et des dégradations locatives. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [W] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [Z] [W] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération- Habitat la somme de 4113,43 € (quatre mille cent treize euros et quarante-trois centimes) au titre d’une part de la régularisation des charges pour l’année 2022 et jusqu’au 5 avril 2023 et d’autre part des dégradations locatives ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération -Habitat du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 8] Alsace Agglomération -Habitat la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,