Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 27 novembre 2025, n° 24/01913

TJ Nice 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [G] [V] ne conteste pas le principe et le montant de la dette de charges de copropriété, et a jugé que le montant dû était justifié par les éléments produits par le syndicat.
Accepté
Préjudice causé par la carence de paiement
La cour a jugé que le retard dans le paiement des charges a causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a jugé que, étant la partie perdante, Mme [G] [V] devait supporter les frais de justice du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 27 nov. 2025, n° 24/01913
Numéro(s) :	24/01913
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David TICHADOULaurent DENIS-PERALDI
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 3

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] c/ [I] [G] [V]

N° 25/

Du 27 novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01913 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXE3

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Laurent DENIS-PERALDI

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 novembre 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [I] [G] [V]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [G] [V] est propriétaire d’un appartement constitutif du lot n°6 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner Mme [G] [V] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation à lui payer un montant de 17 150,12 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par conclusions en réponse notifiées le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite la condamnation de Mme [G] [V] à lui payer les sommes suivantes :

3 181,08 euros au titre du solde des charges des copropriété impayées à la date du 29 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du 2 avril 2024, date du courrier de mise en demeure de la copropriété, et ce jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,2 000 euros à titre de dommages-intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Il conclut en outre au débouté de Mme [G] [V] de l’ensemble de ses demandes et sollicite qu’il soit jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il expose que Mme [G] [V] est défaillante dans le règlement des charges de copropriété depuis le 1er avril 2022, que plusieurs relances et une mise en demeure lui ont été envoyées. Il insiste que le défaut de paiement de charges par Mme [G] [V] a contraint le syndic à faire instruire et constituer le dossier par un préposé du service contentieux aux fins de transmission à un avocat.

Il note que l’absence prolongée depuis le 1er avril 2022 de paiement des charges par Mme [G] [V] pénalise fortement la copropriété composée de cinq copropriétaires dont le budget annuel est inférieur à 4 000 euros.

Par conclusions en défense notifiées le 2 septembre 2025, Mme [I] [G] [V] conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et de sa prise en charge des frais de recouvrement injustifiés et demande au tribunal de :

liquider le montant des charges dues à 5 181 euros au 3 juillet 2025, et sa condamnation au paiement de la dette en deniers ou quittance afin que puisse être pris en compte tout règlement intervenu sur le montant dû à cette date,statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle précise que l’immeuble du [Adresse 2] est une petite copropriété familiale constituée de cinq lots et composée exclusivement de membres d’une même famille et que les charges de copropriété sont faibles. Elle note qu’avant le vote de travaux de ravalement exceptionnels et ponctuels elle était à jour de ses charges et précise que le solde débiteur de son compte n’était en avril 2022 que de 87 euros.

Elle explique que le vote des travaux de ravalement d’un montant de 17 000 euros a bouleversé l’équilibre de la copropriété et contraint chaque copropriétaire à mobiliser des fonds importants. Elle ajoute que les prêts à la consommation qu’elle a sollicités ont été refusés, que son retard est ponctuel et exceptionnel et qu’il n’y a pas de mauvaise foi de sa part mais uniquement des difficultés des financement face à une charge imprévue et lourde. Elle note qu’elle a multiplié les efforts pour s’acquitter de la dette de charges depuis l’assignation.

Elle estime que le syndic a engagé sans concertation préalable avec les autres copropriétaires des actes de recouvrement coûteux et redondants qui ont contribué à alourdir artificiellement la dette. Elle soutient que la demande de dommages-intérêts formée par le syndic est dépourvue de fondement.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de paiement de charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, les décomptes de charges, les appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit :

un extrait cadastral indiquant que Mme [G] [V] est propriétaire du lot n°6,des états de répartition des charges au 31 décembre 2022, au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024,des procès-verbaux d’assemblée générales des 20 juillet 2023, 12 août 2022, 8 novembre 2019, 6 septembre 2024 et 20 juin 2025, des appels de fonds des 30 juin 2024, 18 mars 2024, 30 septembre 2025 et 2 juillet 2025,des détails des dépenses pour les périodes du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,une mise en demeure du 2 avril 2024,un relevé de compte présentant un solde débiteur de 3 181,08 euros au 3 septembre 2025.

Mme [G] [V] ne conteste pas le principe et le montant de la dette de charges de copropriété. Elle précise seulement que le montant de la dette a été ramené à la somme de 5 181 euros au 3 juillet 2025 et qu’un versement supplémentaire de 1 000 euros a été effectué postérieurement à l’établissement du décompte.

Il convient de constater que le solde débiteur arrêté au 3 septembre 2025 prend en compte le versement de 1 000 euros effectué le 3 juillet 2025 ainsi que deux autres versements de 1 000 euros chacun effectués respectivement le 21 août 2025 et le 29 août 2025. La demande de Mme [G] [V] relative à sa condamnation en deniers ou quittance est par conséquent devenue sans objet et elle en sera déboutée.

Ensuite, le solde débiteur n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais également des frais suivants :

25 euros de frais de mise en demeure le 1er décembre 2023,35 euros de frais de conciliation le 3 janvier 2024,260 euros de frais d’envoi dossier contentieux le 30 janvier 2024.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de conciliation et les frais d’envoi du dossier contentieux ne constituent pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, même s’ils ont été engagés suite à la carence de Mme [G] [V] dans le paiement des charges de copropriété.

Mme [G] [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 886,08 euros (3 181,08 – 35 – 260) au titre des charges de copropriété impayées, comptes arrêtés au 3 septembre 2025, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du courrier de mise en demeure, et jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [G] [V] s’est abstenue de payer les charges de copropriété principalement depuis décembre 2022 lorsque son compte a affiché un solde débiteur de 6 931,34 euros après un appel de fonds effectué pour les travaux de ravalement de façade. Le solde débiteur de son compte a d’abord diminué jusqu’en juillet 2023 puis a de nouveau augmenté significativement jusqu’en juin 2024, puis a été significativement réduit après la signification de l’assignation par le biais de plusieurs virements.

Il ressort de l’examen du décompte produit que le solde débiteur paraît être principalement dû à des appels de fonds liés à des travaux de ravalement onéreux. Ces travaux ont toutefois été adoptés par l’assemblée générale et la collectivité des copropriétaires a été contrainte de

procéder à des avances constantes de fonds pour pallier à sa carence et permettre l’entretien et la conservation de l’immeuble.

[G] [V] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [G] [V] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) la somme de 2.886,08 euros, comptes arrêtés au 3 septembre 2025, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] [G] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [G] [V] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT