TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 24/57003 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5766

N° : 6-CH

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [V] [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [K] [N]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDERESSES

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 13] ET D’ILE DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Francis BONNET DES TUVES, avocat au barreau de PARIS – #G0685

Le CREDIT LOGEMENT, SA

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte sous seing privé du 15 mai 2020, M. [C] et Mme [N] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec le groupe [R] [J], la construction devant être édifiée au [Adresse 4] à [Localité 12]. Le coût total de la construction d’élevait à 448.645 euros.

Pour s’acquitter du prix de la construction ainsi que du prix d’achat du terrain, M. [C] et Mme [N] ont souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France, le 17 juillet 2020, trois prêts d’un montant total de 1.347.600 euros :

— un prêt « PTH avec anticipation Facilimmo » d’un montant de 517.600 euros (référence 2304808) avec franchise partielle de 36 mois, remboursable au taux nominal de 1,29 % l’an, ayant pour objet la construction de la maison ;

— un prêt relais « PTH » d’un montant de 510.000 euros (référence 2304809 devenu 3675698), d’une durée de 24 mois, remboursable au taux nominal de 1,20 % l’an, ayant pour objet l’achat du terrain ;

— un prêt « PTH avec anticipation Facilimmo » d’un montant de 320.000 euros (référence 2304810), avec franchise partielle de 36 mois, remboursable au taux de 1,60 % l’an, ayant pour objet le remboursement du solde du prêt immobilier qui avait été souscrit pour l’achat de leur appartement situé [Adresse 2].

Le prêt de 510.000 euros et le prêt de 320.000 euros (soit un total de 830.000 euros) devaient être remboursés avec la vente de l’appartement de M. [C] et Mme [N], estimé en 2020 à 900.000 euros.

Le chantier de construction de leur maison a pris du retard en raison de la liquidation judiciaire du groupe [R] [J] prononcée par un jugement du 23 novembre 2021, ainsi que de malfaçons affectant les premiers travaux.

Exposant que le chantier était à l’arrêt et accusait un retard de livraison de 28 mois, avec un risque de démolition partielle, M. [C] et Mme [N] ont, par acte du 10 octobre 2024, assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris laCaisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France et la société Crédit logement.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 janvier 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties en vue d’un rapprochement amiable.

En l’absence d’issue amiable du litige, l’affaire a été plaidée à l’audience du 8 octobre 2025.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, M. [C] et Mme [N] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

— ordonner, sur le fondement de l’article L. 313-44 du code de la consommation, la suspension du remboursement du capital restant dû, des intérêts, des cotisations d’assurance et frais inclus, jusqu’à la résolution du litige, concernant :

le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304808) d’un montant de 517.600 euros ;

le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304810) d’un montant de 320.000 euros ;

vis-à-vis de la société Crédit logement : le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 6068393) d’un montant de 510.000 euros ;

A titre subsidiaire,

— ordonner, sur le fondement de l’article L. 314-20 du code de la consommation, la suspension du remboursement du capital restant dû, des intérêts, des cotisations d’assurance et frais inclus, pendant un délai de 2 ans à compter de la date de la décision concernant :

le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304808) d’un montant de 517.600 euros ;

le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304810) d’un montant de 320.000 euros ;

vis-à-vis de la société Crédit logement : le prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 6068393) d’un montant de 510.000 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France à leur payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 8 octobre 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France demande au juge des référés de :

— dire M. [C] et Mme [N] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;

A titre principal,

— débouter les demandeurs de leurs demandes de suspension des obligations de paiement des prêts litigieux ;

A titre subsidiaire,

— juger que la période de suspension prendra fin en cas de vente du bien immobilier leur appartenant, situé [Adresse 3] à [Localité 10] et, en tout état de cause, au plus tard dans un délai de 24 mois à compter de la décision ;

— juger que le règlement des intérêts conventionnels au titre des prêts sera maintenu au taux contractuel, pendant la période de suspension de l’obligation de remboursement ;

— juger que l’obligation de paiement de la cotisation mensuelle d’assurance des prêts sera maintenue, pour permettre au emprunteurs de continuer à bénéficier de la couverture au titre du prêt relais ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

La société Crédit logement, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale de suspension du remboursement des prêts fondée sur l’article L. 313-44 du code de la consommation

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, sur lequel les demandeurs fondent leur demande, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L.313-44 du code de la consommation :

« Lorsqu’il est déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l’indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l’instance ou s’il a été mis en cause par l’une des parties. »

Ces dispositions confèrent au juge des référés, si l’urgence et l’existence d’un différend sont établies, le pouvoir de suspendre l’exécution d’un contrat de prêt destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de construction, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France, qui s’oppose à la demande de suspension de l’exécution des contrats de prêt, soutient que les conditions d’application de ce texte ne sont pas réunies dès lors, d’une part, que seul le contrat de prêt « PTH avec anticipation Facilimmo » d’un montant de 517.600 euros a pour objet le financement d’ouvrages ou de travaux, d’autre part, que les emprunteurs ne justifient d’aucune instance relative à l’exécution du contrat de construction dans laquelle la banque aurait été mise en cause.

Cependant, l’offre de prêt immobilier produite par les parties comporte les trois prêts consentis par la banque aux demandeurs et elle mentionne, comme objet du financement : « Destination des fonds : achat terrain + construction avec CCMI logement résid. principale maison – logement achat terrain + construction propriétaire ».

Il est ainsi déclaré dans l’acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de construction, de sorte que la première condition prévue par le texte susvisé est remplie.

S’agissant de la seconde condition, le texte de l’article L. 313-44 du code de la consommation visant non seulement la « contestation » mais également l’existence d'« accidents affectant l’exécution des contrats », il n’implique pas nécessairement l’existence d’une instance en cours.

Dès lors, la circonstance que les emprunteurs n’aient pas, à ce jour, engagé une instance relative à l’exécution du contrat de construction ne les prive pas de la possibilité de solliciter l’application de ces dispositions.

Sur le bien-fondé de la demande, il ressort des pièces produites par M. [C] et Mme [N] qu’ils ont souscrit, le 17 juillet 2020, trois prêts d’un montant total de 1.347.600 euros en vue de financer l’achat d’un terrain, la construction d’une maison individuelle et le remboursement du prêt immobilier qui avait été souscrit pour l’achat de leur appartement situé à [Localité 10], dans l’attente de la vente de celui-ci.

Ils ont mis en oeuvre toutes les diligences requises (acquisition du terrain, obtention du permis de construire) mais le chantier a subi un retard très important lié, dans un premier temps, à la liquidation judiciaire du constructeur, le groupe [R] [J], et à l’abandon du chantier au stade du « terrassement », aux délais de reprise du chantier par le garant de livraison, la compagnie d’assurance Aviva, et à la désignation d’un nouveau constructeur.

Dans un second temps, le chantier a été repris par la société Cocreata mais il s’est à nouveau trouvé à l’arrêt en février 2024 et les travaux réalisés ont été affectés de graves désordres, nécessitant la démolition des murs de façade et arrière « afin de garantir la pérennité des ouvrages ». Aussi le garant de livraison a-t-il été contraint de résilier le marché conclu avec cette société en janvier 2025 et de désigner un nouveau constructeur, la société Hexaom.

A ce jour, la réception des travaux est prévue pour fin juillet 2026.

Il est également établi qu’en raison de la durée des travaux, les demandeurs ont dû mettre en vente leur appartement situé à [Localité 10] et déménager dans un appartement en location. En l’absence d’offre d’achat de leur bien, ils ont dû baisser le prix de vente à 769.000 euros. Le bien est à ce jour évalué à 750.000 euros environ, selon les estimations produites, soit une perte de 150.000 euros par rapport au prix escompté au moment de la signature des contrats de prêt et du contrat de construction de leur maison.

Au regard de ces éléments, les demandeurs justifient de circonstances exceptionnelles, qui ne leur sont pas imputables, et qui ont reporté la livraison de leur maison de plus de quatre années (de mai 2022 à juillet 2026). Ils produisent l’ensemble des justificatifs de leurs revenus et charges, attestant qu’ils ne sont pas en mesure, à ce jour et tant qu’ils n’auront pas vendu leur appartement, de rembourser les échéances des trois prêts.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France a au demeurant pris acte des difficultés particulières rencontrées par les demandeurs dans le déroulement du chantier puisqu’elle leur a accordé plusieurs prorogations du délai de remboursement des deux prêts n°2304808 et 2304810 et ce, jusqu’au 20 mai 2025.

De même, la société Crédit logement, qui a procédé au remboursement du prêt relais de 510.000 euros entre les mains de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France en décembre 2024, a informé les demandeurs le 23 janvier 2025 qu’elle suspendait le remboursement de ce prêt jusqu’à l’issue de la présente procédure judiciaire.

Il s’ensuit qu’est démontrée l’existence d’accidents affectant l’exécution des contrats de prêt et de circonstances exceptionnelles justifiant la suspension de l’exécution desdits contrats.

Les conditions requises par l’article 834 du code de procédure civile sont également réunies, l’urgence étant caractérisée par la demande de remboursement immédiat des deux contrats de prêt n°2304808 et 2304810 désormais formée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France et le différend sérieux entre les parties justifiant l’intervention du juge des référés.

La demande principale sera donc accueillie.

En revanche, comme sollicité par la défenderesse, la suspension prendra fin un mois après la signature de l’acte de vente de l’appartement des demandeurs et, en tout état de cause, dans un délai de 24 mois à compter de ce jour.

Cette suspension de l’exécution des contrats de prêt emporte la suspension du paiement des intérêts. Il convient toutefois de maintenir le paiement des primes d’assurance des prêts afin de permettre aux emprunteurs de continuer à bénéficier de cette couverture.

Sur les frais et dépens

Aucune partie n’étant partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chacune d’elles conservera la charge de ses dépens.

Les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons, sur le fondement de l’article L. 313-44 du code de la consommation, la suspension du remboursement du capital restant dû et des intérêts des prêts suivants :

— vis-à-vis de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France : le prêt souscrit par M. [C] et Mme [N] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304808) d’un montant de 517.600 euros ;

— vis-à-vis de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France : le prêt souscrit par M. [C] et Mme [N] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304810) d’un montant de 320.000 euros ;

— vis-à-vis de la société Crédit logement : le prêt souscrit par M. [C] et Mme [N] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 13] et d’Ile-de-France (prêt n° 2304809 devenu 3675698) d’un montant de 510.000 euros ;

Disons que cette suspension prendra fin un mois après la signature de l’acte de vente de l’appartement appartenant à M. [C] et Mme [N], situé [Adresse 1] à [Localité 11] et, au plus tard, dans un délai de 24 mois à compter de ce jour ;

Disons que l’obligation de paiement de la cotisation mensuelle d’assurance des trois prêts sera maintenue ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés à l’occasion de la présente instance ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 05 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY