COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R], [F], [U] [Z] c/ Syndic. de copro. LE MALIBU

N° 25/

Du 21 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/00341 – N° Portalis DBWR-W-B7G-N76O

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le 21 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Août 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [R], [F], [U] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires LE MALIBU représenté par son Syndic en exercice, CITYA BAIE DES ANGES dont le siège social est sis [Adresse 6]), lui même représenté par son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [Z] est copropriétaire au sein de la résidence [9] située [Adresse 4].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de cette immeuble du 14 septembre 2020, la société Cabinet Citya Tordo a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble jusqu’au 31 septembre 2021.

Le 16 septembre 2021, la société Cabinet Citya Tordo a convoqué une nouvelle assemblée générale fixée au 21 octobre 2021.

Au cours de cette assemblée, la société Cabinet Citya Tordo, désormais dénommé Citya Baie des Anges, a été renouvelé dans ses fonctions de syndic pour une durée de 14 mois.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2022, M. [R] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Malibu aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2021, affaire enrôlée sous le n° RG 22/341.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, il a également fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Malibu aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale suivante réunies le 15 septembre 2022, affaire enrôlée sous le n° RG 22/4887.

Le juge de la mise en état a joint les deux instances par ordonnance du 14 juin 2023, l’affaire étant appelée sous le numéro de RG 22/341.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, M. [R] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Malibu aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 17 août 2023, affaire enrôlée sous le n° RG 23/4331.

Le juge de la mise en état a joint cette nouvelle instance à le procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/341 par ordonnance du 7 février 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2024, M. [R] [Z] sollicite :

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2021,

le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 principalement en son entier et, subsidiairement, de la résolution n° 6b adoptée au cours de cette assemblée,

en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Malibu à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant les dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 30 du décret du 17 mars 1967, il fait valoir qu’à la date de l’envoi des convocations à l’assemblée générale du 21 octobre 2021, Mme [K] [H], gestionnaire désignée par le cabinet Citya, n’était pas détentrice de l’attestation professionnelle lui permettant de justifier de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs. Il ajoute qu’elle n’avait pas reçu de son employeur, détenteur de la carte professionnelle, une attestation conforme à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Il soutient que l’assemblée générale du 21 octobre 2021 s’est tenue par visioconférence en application de la loi du 31 mai 2021 et de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, dispositions dérogatoires prises durant la période de crise sanitaire applicables jusqu’au 30 septembre 2021 et qui n’étaient plus en vigueur à la date de la réunion. Il considère que les assemblées générales par correspondance ne pouvaient plus se tenir à compter du 1er octobre 2021 même si la convocation avait été adressée aux copropriétaires antérieurement.

S’agissant de l’assemblée générale du 15 septembre 2022, il expose qu’elle est nulle par suite de l’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 ayant désigné le syndic, faute de qualité de ce dernier pour la convoquer en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Subsidiairement, sur le fondement des articles 25 c), 25-1 et 24 de la même loi, il considère que l’assemblée générale a adopté la résolution 6b sans réunir le tiers des voix prescrit par l’article 25-1 permettant de recourir à la passerelle de l’article 24, contrevenant ainsi aux règles de majorité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires Le Malibu conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [R] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et demande que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir soit écartée.

Il fait valoir que le cabinet Citya Baie des Anges détient une carte professionnelle, et que s’il ne peut se faire substituer en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il peut se faire représenter par une salariée. Il estime en conséquence que la convocation du 16 septembre 2021à l’assemblée du 21 octobre 2021 par sa salariée est régulière.

Rappelant les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, il soutient que seule la date de la décision du syndic de convoquer l’assemblée générale doit être prise en considération et non la date de l’assemblée générale elle-même pour déterminer sous quelle forme elle pouvait se tenir.

Pour s’opposer à l’annulation de l’assemblée générale du 15 septembre 2022, le syndicat estime qu’elle ne peut prospérer dès lors que les moyens d’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 sont inopérants. S’agissant de la résolution 6b contestée, il rappelle la lettre des articles 25 c), 25-1 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 et souligne qu’il convient de ne pas compter les voix des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote, de sorte que la majorité du tiers a été réunie sans violation des règles de majorité.

Il ajoute qu’en tout état de cause, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et devra être écartée.

L’ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2025 a fixé la clôture au 6 mai 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 20 mai 2025. A cette audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2021.

Sur la régularité de la convocation de l’assemblée générale.

L’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 prévoit qu’elle s’applique aux personnes physiques ou morales se livrant à l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dès lors, toute personne morale ou physique qui exerce cette activité doit être titulaire de la carte professionnelle « syndic de copropriété » conformément à l’article 3 de la même loi ainsi qu’à l’article 2 du décret du 20 juillet 1972.

Mais la loi du 2 janvier 1970 n’exige la justification de la délivrance de la carte professionnelle « syndic de copropriété » que de la personne physique qui exerce les activités en son nom propre ou du représentant légal de la personne morale qui se livre à ces activités.

Elle n’impose pas cette obligation au personnel de l’entreprise titulaire de la carte professionnelle à laquelle rien interdit, sous son autorité et sa responsabilité, de se faire représenter par l’un de ses préposés, entendu comme une personne liée à l’entreprise par un contrat de travail impliquant subordination, ainsi que le prévoit d’ailleurs l’article 30 du décret du 17 mars 1967 en vertu duquel le syndic peut, à l’occasion de l’exécution de sa mission, se faire représenter par l’un de ses préposés.

La carte professionnelle se distingue de l’attestation du collaborateur-négociateur prévue par l’article 4, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 selon lequel toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier doit justifier d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972.

Cette attestation est délivrée par le titulaire de la carte professionnelle lui-même après avoir été visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente.

Le syndic de copropriété, titulaire de la carte professionnelle, qui agit pour son propre compte n’a donc pas à habiliter spécialement les préposés auquel il confie la convocation des assemblées générales et la tenue des assemblées générales, en exerçant la faculté offerte par l’article 30 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, Mme [K] [H] est salariée du cabinet Citya Baie des anges, le syndicat des copropriétaires en justifiant par la production de son contrat de travail.

S’il n’est pas contesté qu’elle est intervenue dans la convocation de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 en qualité de gestionnaire de la résidence [9], c’est le cabinet Citya Baie des anges, agissant pour son propre compte et en qualité de syndic de la résidence de l’immeuble [9], qui a convoqué l’assemblée générale litigieuse.

Or, le cabinet Citya Baie des anges n’avait pas à habiliter spécialement l’un de ses préposés pour ce faire alors que l’article 30 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément que le syndic peut se faire représenter par l’un de ses préposés à l’occasion de l’exécution de sa mission et ce, sans imposer de condition particulière notamment la détention d’une attestation de collaborateur.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence de détention d’une attestation professionnelle par la salariée n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Le moyen de nullité tiré de l’irrégularité de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 21 octobre 2021 sera par conséquent rejeté.

Sur le moyen tiré de l’irrégularité de la tenue de l’assemblée générale par correspondance.

Aux termes de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa version applicable du 2 juin 2021 au 24 janvier 2022, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de souligner que le texte ne prévoit pas que l’assemblée générale doit être tenue avant le 30 septembre 2021, mais que le syndic avait la possibilité, jusqu’à cette date, de prévoir une assemblée générale non tenue par présence physique.

En l’espèce, il est constant que les convocations ont été envoyées le 16 septembre 2021, soit avant la date du 30 septembre 2021, de sorte que la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 n’est pas encourue selon ce moyen.

Par conséquent, la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 en son entier.

L’assemblée générale du 15 septembre 2022 n’est pas susceptible d’annulation consécutive à celle du 21 octobre 2021, faute de nullité de cette dernière notamment en ce qu’elle a désignée le syndic.

M. [R] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 15 septembre 2022.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la nullité de la résolution 6b de l’assemblée générale du 15 septembre 2022 ayant désigné le syndic.

En vertu de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires notamment les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

Selon l’article 25-1 de la même loi, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 24 de ce texte prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En application de ces textes, le recours à la passerelle de l’article 25-1 n’est possible que si le tiers des voix de tous les copropriétaires a été recueilli, et non le tiers des copropriétaires présents, représentés ou ayant votés par correspondance relatif au calcul de la majorité de l’article 24 à l’issue du second scrutin qui ne peut être organisé que lorsque le tiers des voix de tous les copropriétaires a été atteinte lors du premier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2022, 21 copropriétaires représentant 3 307/10 000 tantièmes se sont prononcés en faveur de la délibération n° 6b.

Or, le tiers des voix de tous les copropriétaires correspond à 3 333 voix si bien que ce seuil n’a pas été atteint lors du premier vote et qu’il n’était pas possible pour l’assemblée de se prononcer à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 6b de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé le Malibu du 15 septembre 2022, la majorité requise par la loi n’ayant pas été atteinte.

Sur la participation aux frais de procédure.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sa demande étant partiellement fondée, M. [R] [Z] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires Le Malibu, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande d’annulation de la convocation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Malibu du 21 octobre 2021 ;

DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Malibu du 21 octobre 2021 ;

DEBOUTE M. [R] [Z] de sa demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Malibu du 15 septembre 2022 en son entier ;

PRONONCE la nullité de la résolution n° 6b de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Malibu du 15 septembre 2022 ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Malibu situé [Adresse 3] [Localité 10] aux dépens ;

RAPPELLE que M. [R] [Z] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT