TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Références :

N° RG 24/00670 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3Q76

MINUTE N°2025/ 489

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Septembre 2025

[E] [L] [W] épouse [Y], [C] [Y]

c/

[J] [H], [U] [R]

Copie délivrée à

M^e Philippe NICOLAS

Préfecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Madame [E] [L] [W] épouse [Y]

née le 15 Mars 1972 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [C] [Y]

né le 06 Janvier 1972 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [J] [H]

née le 15 Avril 1983 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [U] [R]

né le 02 Mai 1980 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par M^e Philippe NICOLAS, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 1er juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 8 juin 2022 ayant pris effet le 20 juin 2022, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 452 euros, hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y], selon acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024 ont fait signifier à Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 441 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] ont assigné Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] au paiement de la somme de 586 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 20 décembre 2024, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lequel indique que Madame et Monsieur cotitulaires du bail sont séparés depuis 2022 et sont à la recherche d’un nouveau logement, Madame [H] reconnait la dette locative alors que Monsieur [R] ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, et renvoyée à l’audience du 18 mars 2025, du 20 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 1er juillet 2025. Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y], représentés par leur conseil lequel dépose son dossier, maintiennent leurs demandes, actualisent la dette à la somme due 2147 € et s’opposent à la demande d’expertise des défendeurs.

Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R], représentés par leur conseil, lequel dépose son dossier, sollicite que soit constatée l’existence de contestations sérieuses et que le juge des référés ordonne avant dire droit une mesure d’expertise, à titre subsidiaire ils sollicitent des délais de paiement et de voir condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 22 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] justifient de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 8 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 8 juin 2022 ayant pris effet le 20 juin 2022, contient une clause résolutoire(article 7) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 7 août 2024 pour la somme en principal de 441 €.

Or, les locataires n’ayant pas réglé la dette locative dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 8 octobre 2024, date de résiliation du bail.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant au critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] produisent un décompte démontrant que Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] restait leur devoir la somme de 2147 € à la date du 19 mai 2025.

Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse résultant de l’apparition de fuites d’eau dans le logement dès 2023 provoquant des taux d’humidité importants rendant le logement insalubre, nécessitant des réparations importantes et urgentes que les propriétaires auraient refusé d’effectuer.

Il ressort des pièces produites, qu’aucun élément ne permet de confirmer le caractère non décent du logement, ni les dégradations prétendument évoquées par les locataires en l’absence de la moindre expertise amiable, constat d’huissier ou constat effectué par les services de la Ville de [Localité 8], de sorte que les troubles évoqués ne peuvent justifier le non-paiement des loyers.

Par adoption des mêmes motifs la demande d’expertise sera rejetée.

En conséquence Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 2147 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] seront enfin condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] [O] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R], partie perdante, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, que Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] soient condamnés solidairement à la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2022 ayant pris effet le 20 juin 2022, entre d’une part, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] et d’autre part, Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R], concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 452 euros, hors charges et taxes, sont réunies à la date du 8 octobre 2024 pour non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] la somme de 2147 € (deux mille cent quarante-sept euros) arrêtée au 19 mai 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] de leurs demandes d’expertise et de leurs demandes de délais de paiement ;

DEBOUTONS Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [U] [R] à verser à Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [W] épouse [Y] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,