MINUTE N° : 25/01355

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/01557

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Q]

ET :

[E] [V]

Débats à l’audience du 20 Novembre 2025

copie et grosse le :

à Maître Maxime MORENO

copie le :

à Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[H] [Q], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°784 298 614 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 25/01557

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing signé par voie électronique le 30 juin 2021, la société [Q] a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [N] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 784,84 € charges comprises.

Le 17 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [V] [N] par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [V] [N] ;

— à titre subsidiaire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;

— dire et juger en conséquence que Madame [V] [N] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— l’expulsion de Madame [V] [N] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [V] [N] au paiement de la somme de 7985,54 € selon décompte arrêté en date du 11 mars 2025 ;

— la condamnation de Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [V] [N] à verser à la société [Q] la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [V] [N] aux entiers dépens incluant notamment le coût des commandements de payer délivrés le 17 décembre 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la société [Q] – représentée par son conseil – maitient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5874,76 € précisant que la locataire a repris les paiements et règle 70,00 € en plus du loyer courant.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025 signifié à étude, Madame [V] [N] est ni présente ni représentée à l’audience.

Madame [V] a adressé un courrier au tribunal le jour le 20 novembre 2025 s’excusant de son absence en raison de son activité professionnelle et exposant sa situation financière et sociale. Toutefois, ce courrier reçu le jour de l’audience n’a pas pu être versé aux débats et porté à la connaissance du demandeur. Ainsi, en application du principe du contradictoire, il ne sera pas tenu compte du courrier de Madame [V] dans la décision.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2026 prorogé au 27 mars 2026.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 mars 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 25 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 30 juin 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 à Madame [V] [N] et portant sur la somme de 2904,19 € dont 2755,65 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le commandement laisse à la locataire un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter des causes du commandement. Ainsi, il convient d’appliquer ce délai à la mise en jeu de la clause résolutoire.

Madame [V] [N] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du local d’habitation sont réunies au 18 février 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 30 juin 2021, le commandement de payer délivré le 17 décembre 2024 à Madame [V] [N] et le décompte de la créance arrêté au 18 novembre 2025 faisant apparaître une somme de 5874,76 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 278,76 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d’écarter les pénalités de 7,62 € imputés mensuellement à la locataire d’août à décembre 2024 correspondant à des frais pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement. Le bailleur verse aux débats le formulaire d’enquête adressé à Madame [V] le 9 décembre 2024 mais sans justifier de l’envoi de celui-ci ni de la réception de ce document par la locataire.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 38,10 € du décompte à ce titre.

Il apparaît à la lecture du décompte produit qu’un loyer parking/garage est prélevé mensuellement à la locataire sans que le bailleur ne verse aucun justificatif concernant ce contrat de bail et le loyer prélevé et alors qu’aucun e dispostion du contrat de bail signé le 30 juin 2021 prévoit la mise à disposition d’un graage/stationnement au profit de la locataire. Ainsi, les loyers prélevés relevant d’un autre contrat de bail non versé aux débats seront déduits de la dette locative soit la somme de 480,25 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [V] [N] à verser à la société [Q] la somme de 5077,65 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 novembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que Madame [V] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et a effectué d’importants règlements en avril et mai 2025 d’un montant total de 5000,00 € permettant ainsi de réduire considérablement le montant de la dette locative. Par la suite, une nouvelle période d’impayés a eu pour effet d’augmenter la dette locative avant la reprise de paiement du loyer avant l’audience. Madame [V] n’a pas comparu à l’audience pour des raisons professionnelles et financières, sa présence à l’audience impliquant une perte de revenu.

De plus, il apparaît que Madame [V] vit dans ce logement depuis 2021 et que, par conséquent, son intérêt à demeurer dans les lieux est élevé.

Si le montant de la dette demeure important, Madame [V] a fait d’importants efforts de règlement qui, même en l’absence de justificatifs de ressources et de charges, démontrent ses capacités de paiement du loyer courant et de la dette locative. Ainsi, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi à Madame [V] de délais de paiement suspensifs du fait de son absence à l’audience du 20 novembre 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire de lui accorder un délai de 36 mois pour s’en libérer, par mensualités de 120,00€, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Il apparaît également proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée de la locataire, de suspendre les effets de la clause pendant le délai ainsi octroyé, étant précisé qu’au premier défaut de paiement, l’expulsion de la locataire demeurera possible.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés le 17 décembre 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge deMadame [V] [N].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 18 février 2025 ;

Condamne Madame [V] [N] à payer à la société [Q] la somme de 5077,65 € (CINQ MILLE SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 novembre 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [V] [N] à se libérer de sa dette de 5077,65 € en 35 mensualités de 120,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux parMadame [V] [N] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [V] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [V] [N] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/01557