COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02032 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QATP

Du 24 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7]

c/ [T]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Novembre 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet DRAGO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [W] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 03 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [T] est propriétaire du lot n° 49 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, fait assigner Monsieur [W] [T] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2421,35 euros au titre des sommes échues au 10 octobre 2024 avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024,

—  1066 euros au titre des sommes non échues au 1er janvier 2025,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure.

À l’audience du 3 décembre 2024 Monsieur [W] [T], régulièrement assigné par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [W] [T] est propriétaire du lot n° 49 dépendant de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 1er octobre 2024 au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [W] [T] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 4 juin 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1300,45 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 10 octobre 2024, que Monsieur [W] [T] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 1783,13 euros au 10 octobre 2024 au titre des charges échues, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues portant la période sur la période du 1er janvier 2025 au mois de juin 2025 de 1066 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [W] [T] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 1783,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 octobre 2024 et de la somme de 1066 euros au titre des provisions à échoir.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1783,13 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 sur la somme de 1300,45 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1066 euros au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965, portant la période sur la période du 1er janvier 2025 au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 4 juin 2024, puis du 8 juillet 2024 mis en demeure Monsieur [W] [T] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à ces mises en demeure outre les frais de relance de 140.22 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 498 euros formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [W] [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 140.22 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 4 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire, ce dernier ayant effectué plusieurs règlements au cours de l’année 2024. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [W] [T], qui succombe, sera condamné à son paiement et aux entiers dépens de procédure.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 1783,13 euros outre la somme de 140.22 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 juin 2024 sur la somme de 1300,45 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 1066 euros au titre des provisions à échoir au titre des provisions à échoir pour la période au 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT