TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 24/01522 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRAX

Minute : 24/00669

Monsieur [P] [L]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau des Hauts de Seine, vestiaire : PN 69

C/

Monsieur [I] [W]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 57

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Johanna BOU HASSIRA, substituant Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [W]

[Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010651 du 31/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 janvier 2020, la société AB INVEST, aux droits de laquelle vient M. [P] [L], a donné à bail à M. [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros outre 30 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, M. [P] [L] a fait signifier à M. [I] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de six semaines, la somme en principal de 2 985,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, M. [P] [L] a fait assigner M. [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 4 octobre 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à M. [I] [W],

En conséquence,

Prononcer la résiliation du bail en date du 16 mai 2024,Ordonner l’expulsion de M. [I] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], avec si besoin en est l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliser qui pourront être trouvés dans les lieux loués au frais, risques et périls de M. [I] [W] dans tel lieu qu’il désignera ou à défaut tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,Condamner M. [I] [W] à verser à M. [L] [P] la somme de 3 520,24 euros au titre des loyers arrêtés au 21/05/2024,Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées, et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner M. [I] [W] à verser à M. [P] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués,Condamner M. [I] [W] à verser à M. [P] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [I] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 3 avril 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 juin 2024.

A l’audience du 4 octobre, M. [I] [W] a sollicité le renvoi au motif qu’il avait sollicité l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. [P] [L], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 320,60 euros et a indiqué qu’il s’opposait à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [I] [W], assisté de son conseil, a expliqué qu’il s’était trouvé en difficulté pour payer ses loyers en raison de problèmes de santé et de la suspension de son allocation aux adultes handicapés, n’ayant plus que la seule allocation logement comme revenus, mais il a ajouté que le versement l’allocation aux adultes handicapés était sur le point de reprendre et qu’il venait de faire un virement de 2000 euros à son bailleur. Il a sollicité des délais de paiement pour régler sa dette et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler la somme de 150 euros chaque 10 du mois, en plus de son loyer.

Le conseil de M. [L] a observé que la preuve de virement versée aux débats ne permettait pas de démonter le paiement puisque le « compte bénéficiaire » n’était pas identifié.

M. [I] [W] a alors montré au tribunal et à la partie adverse, sur l’écran de son téléphone mobile, l’extrait de son compte mentionnant un virement de 2000 euros en date du 6 novembre 2024 à OPALE IMMOBILIER, indiquant qu’il s’agissait du mandataire de son bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande, M. [P] [L] verse aux débats le bail signé le 10 janvier 2020, le commandement de payer délivré le 3 avril 2024 ainsi qu’un décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2024, échéance de novembre 2024 faisant apparaître un solde de 6 320,60 euros. A l’audience, M. [I] [W] a démontré avoir procédé le 6 novembre 2024 à un virement de 2 000 euros à OPALE IMMOBILIER. Il n’est pas contesté que la société OPALE IMMOBILIER est mandataire de M. [P] [L]. Ainsi, il est rapporté la preuve de ce que M. [I] [W] est débiteur d’une dette de loyer d’un montant de 4 320,60 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [W] à payer à M. [P] [L] la somme provisionnelle de 4 320,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 à hauteur de 3 520,24 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 4 octobre 2024.

En conséquence, la demande de M. [P] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 2.11 de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit qu'« à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. »

M. [P] [L] a fait signifier à M. [I] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 985,12 euros en principal dans un délai de six semaines, le 3 avril 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat et de son dernier renouvellement, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets, en cas de commandement de payer infructueux, qu’après un délai de deux mois.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 3 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 4 juin 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [I] [W] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 150 par mois, en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Il a produit une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales de juin 2024 dont il ressort que son revenu mensuel est de 1348,05 euros par mois. Il apparaît donc en capacité de régler son loyer et sa dette de manière échelonnée.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [I] [W] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [I] [W] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [I] [W] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, M. [P] [L] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [I] [W] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 4 juin 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [W], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront le cout du commandement de payer du 3 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [L], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [P] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 janvier 2020, entre la société AB INVEST aux droits de laquelle vient M. [P] [L] et M. [I] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [I] [W] à payer à M. [P] [L], au titre de l’arriéré locatif la somme provisionnelle de 4 320,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 à hauteur de 3 520,24 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

Accorde un délai à M. [I] [W] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [I] [W] à s’acquitter de la dette en 29 fois, en procédant à 28 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la décision,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 5], de M. [I] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [I] [W] à payer à M. [P] [L] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [I] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 avril 2024,

Condamne M. [I] [W] à payer à M. [P] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge