R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/03444 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755DI

Le 16 septembre 2025

DEMANDEURS

M. [O], [U] [Y]

né le 04 Octobre 1999 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

Mme [X], [T], [A] [G]

née le 08 Décembre 1995 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [P], [R], [J] [D]

né le 30 Mai 1961 à [Localité 7] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 8]

Mme [M], [J], [F], [I] [L]

née le 03 Mai 1966 à [Localité 11] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 8]

représentés par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors des débats et de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 17 juin 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2022, M. [P] [D] et Mme [M] [L] ont cédé à M. [O] [Y] et Mme [X] [G] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 9], partie des sections C n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], [Cadastre 1], et n°[Cadastre 4], au prix de 290 000 euros.

Le compromis de vente stipulait notamment que la propriété étant enclavée, une association syndicale libre prévoyant qu’une servitude de passage serait constituée selon les détails précisés aux conditions particulières.

La clause relative aux conditions particulières prévoyait que les lots vendus n°1 à 3 bénéficieraient d’une servitude de passage sur la partie 4, qui serait la propriété d’une association syndicale libre à constituer. Elle faisait également mention à un bornage.

La date de réitération de la vente par acte authentique était fixée dans le compromis au 31 mars 2023.

Par courrier du 22 mai 2023, M. [Y] et Mme [G] ont mis en demeure M. [D] et Mme [L] de réitérer la vente dans les meilleurs délais.

La vente a été réitérée par acte authentique du 16 juin 2023.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, M. [O] [Y] et Mme [X] [G] demandent à la juridiction de :

— Condamner les consorts [D]-[L] à leur verser la somme de 22 300 euros à raison du retard dans l’exécution de leurs obligations ayant abouti à retarder la réitération de la vente et la prise de possession des acquéreurs,

— Débouter les consorts [D]-[L] de leur demande reconventionnelle,

— Les condamner à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil, M. [O] [Y] et Mme [X] [G] font valoir que la vente a été réitérée avec un retard de deux mois du fait de l’exécution tardive par les vendeurs de leurs obligations. Ils ajoutent que le retard d’un prestataire ne saurait constituer un motif exonératoire de responsabilité du débiteur de l’obligation, qu’au surplus le retard intervenu dans le bornage n’est pas imputable au seul géomètre, celui-ci n’ayant pas reçu en temps utile les instructions des mandants, lesquels s’étaient manifestement, désintéressés de leur dossier.

Sur leur préjudice, ils ajoutent que les stipulations du compromis relatives à la date et aux modalités de l’entrée en jouissance faisant référence aux pénalités dues par le vendeur qui ne mettrait pas l’acquéreur en possession d’un bien libre de toute occupation passée la signature de l’acte de vente peuvent servir de référence pour la détermination du préjudice.

Ils précisent avoir été sans logement à compter du 2 juin 2023, ayant eux même vendu leur immeuble à cette date, que s’ils ont pu trouver refuge chez un membre de leur famille, il leur a fallu procéder à deux emménagements au lieu d’un, prévoir des suivis de courrier, et décaler les interventions de leurs propres prestataires.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles adverses, ils soutiennent que l’échec de la vente du bien de M. [D] est uniquement imputable au prix de vente disproportionné initialement fixé à 126 000 euros au regard des travaux encore à effectuer et du prix de vente final de 70 000 euros.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 05 février 2025, Mme [M] [L] et M. [P] [D] demandent à la juridiction de :

— débouter M. [Y] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 18 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le moulin au prix du marché à savoir 90 000 euros,

— condamner M. [Y] et Mme [G] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens en ce compris le procès-verbal de constat du 27 août 2024 par Me [H], commissaire de justice.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, ils soutiennent que la clause pénale est nullement applicable en l’espèce en ce qu’elle concerne uniquement l’hypothèse de l’occupation du bien le jour de la signature de l’acte authentique. Ils contestent par ailleurs tout préjudice, précisant que les acquéreurs étaient domiciliés lors de la réitération de l’acte dans une résidence secondaire de leurs parents et qu’ils n’ont d’ailleurs pas emménagé lors de la signature de l’acte authentique ayant des travaux à faire réaliser.

Ils contestent par ailleurs toute faute commise dans l’exécution de leurs obligations expliquant que le compromis stipulait que la réalisation de la servitude de passage, la rédaction des statuts de l’ASL comme le bornage du terrain incombaient au géomètre, les vendeurs ayant pour toute charge de murer une porte et d’assumer les frais de bornage. Ils ajoutent que l’agence immobilière a elle-même transmis le dossier au géomètre, que le retard dans le bornage ne leur est pas imputable en ce qu’une erreur affectait le cadastre, que le projet de division a été modifié à trois reprises, qu’il a fallu attendre l’obtention de nouveaux numéros cadastraux pour organiser la réitération de la vente et que le géomètre a transmis les derniers éléments le 13 juin 2024. Ils soutiennent qu’ils n’avaient aucun intérêt à ce que la vente prenne du retard en ce que l’achat de leur bien immobilier a lui même dû être décalé de trois mois.

A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils soutiennent que M. [Y] et Mme [G] ont modifié l’allée commune, propriété de l’ASL sans consulter les autres membres, déposé au pied du moulin des déchets au mépris de leur droit de propriété et se sont révélés véhéments à l’égard de potentiels acquéreurs leur occasionnant une perte de chance de 90% de vendre leur parcelle 90 000 euros au lieu du prix final de 70 000 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 28 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 17 juin 2025 et mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de M. [O] [Y] et de Mme [X] [G]

En application de l’article 1103 du code civil : “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,” l’article 1104 du code civil ajoutant que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie qui se plaint d’une inexécution contractuelle peut, notamment, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, et peut, en tout état de cause demander en plus des dommages et intérêts. Toutefois, en présence d’une clause pénale, il sera observé que l’article 1231-5 du code civil prévoit que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera d’exécuter ses obligations contractuelles paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Cette pénalité peut faire l’objet, même d’office, de modération ou d’augmentation par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire, ou encore si l’engagement a été exécuté en partie.

En l’espèce, le compromis désigne ainsi le bien vendu : partie de la section C n°[Cadastre 6] et partie de la section C n°[Cadastre 2] selon plan de cadastre annexé et approuvé, section C n°[Cadastre 3] pour 5963 m2 et section C n°[Cadastre 1] pour 2318 m2 et section C n°[Cadastre 4] pour 8298 m2 – le tout matérialisé par zone en fluo jaune du plan annexé.

Il est ajouté que la propriété étant enclavée, il sera constitué une association syndicale libre prévoyant une servitude de passage selon détails donnés aux conditions particulières.

La clause intitulée « conditions particulières » est rédigée comme suit :

«  les lots 1, 2 et 3 annotés sur le plan de cadastre annexé bénéficieront d’une servitude de passage piétons, véhicules, chevaux et réseaux sur la partie 4 qui sera propriété d’une Association Syndicale Libre dont les statuts seront rédigés par Mr [N] en charge également du bornage du terrain – Les lots 1, 2 et 3 seront par conséquent membres de l’association Syndicale Libre constituée,

Le Vendeur s’engage à murer la porte séparant le logement présentement vendu du lot n°1 par un mur de parpaings avant la vente dudit lot n°1

La fenêtre présente sur le pignon droit du moulin devra être avec un verre opaque et ne pas permettre l’accès au lot présentement vendu ( pose de barreaux)

Le lot n°2 octroiera une servitude de gouttière au lot n°1 le temps que l’Acquéreur fasse une descente de son côté

Le vendeur s’engage à prendre en charge les frais de bornage "

Il se déduit du dernier alinéa de cette clause aux termes de laquelle le vendeur s’est engagé à prendre en charge les frais de bornage que les vendeurs se sont obligés à assumer la réalisation du bornage et ce faisant la responsabilité à ce titre, seule l’exécution matérielle de cette obligation étant dévolue à un géomètre. Cette prise en charge découle d’ailleurs de l’obligation de délivrance de la chose vendue pesant sur le vendeur, en ce qu’en l’espèce cette obligation de délivrance nécessitait un bornage préalable des parcelles.

Il résulte des termes mêmes de l’acte notarié du 16 juin 2023 que le bornage a été finalisé par M. [E] [N] géomètre expert le 1er juin 2023 suivant plan de division annexé à l’acte.

Or, cette division devait intervenir avant la date initialement fixée pour la réitération de la vente, soit avant le 31 mars 2023.

Les vendeurs qui s’étaient engagés à faire procéder à la division et au bornage des parcelles cédées pour le 31 mars 2023 au plus tard, ont ainsi exécuté avec retard leur obligation sans qu’ils ne puissent, dans le cadre de leurs relations avec les acquéreurs, se prévaloir d’un quelconque manquement du géomètre à ce titre ni d’une erreur affectant le cadastre.

Il y a en conséquence lieu de juger que Mme [M] [L] et M. [P] [D] ont commis une faute contractuelle à l’égard de M. [O] [Y] et de Mme [X] [G] à l’origine d’un retard de prise de possession du bien par ces derniers.

La clause pénale relative à la date et aux modalités de l’entrée en jouissance dont se prévalent M. [Y] et Mme [G] prévoit que « le bien sera libre de toute location, occupation ou réquisition au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente. A défaut le Vendeur devra s’acquitter envers l’acquéreur d’une astreinte dont le montant est forfaitairement fixé à 1/1000ème du prix de vente indiqué ci-après, par jour calendaire de retard à compter de l’acte définitif de vente et jusqu’à complète libération des lieux ».

Toutefois, cette clause concernant la libre occupation des biens au jour de la signature de l’acte authentique ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce.

Il incombe ainsi à M. [Y] et Mme [G] de démontrer l’existence du préjudice allégué.

A cet égard, il résulte de l’acte authentique de vente produit aux débats que ces derniers ont vendu leur maison d’habitation, le 3 juin 2023, et s’ils sont parvenus à être hébergés par des parents, ils ont néanmoins dû supporter les tracas administratifs liés à ce double emménagement et à un retard de prise de possession des lieux de plus de deux mois.

En conséquence, M. [P] [D] et Mme [M] [L] seront condamnés à leur verser la somme de 4 500 euros en indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande reconventionnelle de M. [P] [D] et de Mme [M] [L]

M. [D] et Mme [L] fondent leur demande indemnitaire au seul visa de l’article 544 du code civil, tout en se prévalant à la fois de déchets empiétant sur leur propriété mais également d’un comportement véhément des demandeurs envers des acquéreurs potentiels – sans lien avec une quelconque atteinte à leur droit de propriété – faits à l’origine selon eux d’une perte de chance de conclure une vente de leur parcelle au prix de 90 000 euros.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge a l’obligation de donner ou de restituer aux faits leur exacte qualification.

Il se déduit implicitement mais nécessairement de l’argumentation développée par M. [D] et Mme [L] qu’ils entendent engager la responsabilité délictuelle de M. [Y] et Mme [L] sur le fondement de l’article 1241 du code civil.

Il appartient ainsi à M. [D] et Mme [L] de démontrer l’existence d’une faute des demandeurs, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain.

S’il résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 27 août 2024 que des bordures ont pu être stockées par M. [O] [Y] le jour de l’intervention de l’auxiliaire de justice sur la propriété de M. [D] et Mme [L], sans l’autorisation de ces derniers et ce au mépris des dispositions de l’article 544 du code civil, il n’est avéré aucun lien entre d’une part ce déplacement et cette violation du droit de propriété et d’autre part la perte de chance invoquée par les défendeurs de vendre leur parcelle au prix de 90 000 euros.

Il n’est pas plus avéré au regard des seuls échanges de sms produits faisant mention de ce qu’un candidat avait été « mal accueilli » par les voisins, sans plus de précision, que le comportement de M. [Y] et de Mme [X] [G] pourrait être qualifié de fautif au sens des dispositions de l’article 1241 précité et serait à l’origine d’une quelconque perte de chance de vendre leur parcelle au prix de 90 000 euros.

Dès lors, toute demande indemnitaire de M. [D] et Mme [L] au titre de la perte de chance de vendre leur bien au prix de 90 000 euros sera nécessairement rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [D] et Mme [M] [L], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [P] [D] et Mme [M] [L] verseront à M. [O] [Y] et Mme [X] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que M. [P] [D] et Mme [M] [L] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de M. [O] [Y] et Mme [X] [G] ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [M] [L] à payer à M. [O] [Y] et Mme [X] [G] la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices résultant du retard de prise de possession de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [P] [D] et Mme [M] [L] au titre d’une perte de chance de vendre le moulin au prix de 90 000 euros ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [M] [L] à payer à M. [O] [Y] et Mme [X] [G] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [P] [D] et Mme [M] [L] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leur demande au titre des dépens en ce compris le procès-verbal de constat du 27 août 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [D] et Mme [M] [L] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT