TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Louis DE MEAUX,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06206 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GMS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 20 janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Louis DE MEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06206 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GMS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 1975, renouvelé le 11 octobre 1988, la société LA PATERNELLE VIE aux droits de laquelle sont venues les sociétés PARIMMO puis la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE a donné à bail à Monsieur [W] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 6] pour un loyer mensuel hors charges de 6 000 francs et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Par lettre du 26 avril 2023 Monsieur [W] [J] a donné congé et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE a fait sommation à Monsieur [W] [J] de lui payer la somme de 12 586,82 euros puis en l’absence de règlement l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024 aux fins d’obtenir avec exécution provisoire sa condamnation au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer et capitalisation des intérêts ainsi qu’à celle de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

À l’audience du 31 octobre 2024, la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [W] [J] n’a pas procédé au règlement des derniers loyers et que sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à raison de l’impossibilité de jouir de la place de stationnement qui lui avait été louée est prescrite et n’est pas justifiée dans son montant.

Monsieur [W] [J], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette mais à titre reconventionnel a sollicité la condamnation de son ancienne bailleresse à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts avec compensation des sommes dues de part et d’autre et à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’à la suite de travaux dans la résidence l’accès à son parking lui a été interdit à compter de juin 2018 et qu’en dépit de plusieurs courriers il n’a jamais été indemnisé du préjudice subi qu’il évalue à 250 euros par mois pendant 60 mois. Il estime par ailleurs que l’inexécution contractuelle ayant perduré jusqu’à la fin du bail, sa demande indemnitaire n’est pas prescrite.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Monsieur [W] [J] est redevable des loyers et des charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort de l’historique de compte versé aux débats que Monsieur [W] [J] est redevable de la somme de 12 586,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023, date de l’état des lieux de sortie, après déduction du dépôt de garantie (914,69 euros), ce que ce dernier ne conteste pas.

En vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail.

Il résulte sans aucune ambiguïté possible du contrat de renouvellement de bail du 11 octobre 1988 que le logement loué était censé comprendre une place de parking privative dans le sous-sol de la résidence (page 2 des conditions particulières).

En réalité, cette place de parking n’était pas couverte mais située dans la cour de l’immeuble, ainsi que Monsieur [W] [J] le précise dans plusieurs de ses courriers.

Il est tout aussi constant et la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE ne le discute pas qu’à la suite de l’installation d’échafaudages dans la cour de l’immeuble Monsieur [W] [J] n’a plus eu accès à sa place de stationnement à compter du 28 juin 2018.

Le locataire a adressé plusieurs courriers de réclamation à ce sujet, notamment par lettre recommandée dûment réceptionnée du 15 janvier 2019, par lesquels il sollicitait une diminution du loyer. Il n’a jamais obtenu satisfaction.

Au vu de ces éléments, il est établi que Monsieur [W] [J] a subi un préjudice de jouissance du fait de la perte de cette place de parking, prévue au bail.

Le défendeur verse aux débats un article de presse évaluant à 250 euros la valeur locative mensuelle d’une place de parking à [Localité 5], dans le [Localité 4].

La société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE conteste cette évaluation et affirme que le loyer d’un parking non couvert à [Localité 5] ne s’élève qu’à 100 euros hors-taxes, mais ne produit aucun document pour en justifier.

Dès lors, il convient de fixer à 250 euros par mois le préjudice de jouissance subi par Monsieur [W] [J].

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, applicable au présent contrat reconduit par tacite reconduction, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En outre, en application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Monsieur [W] [J] n’a eu connaissance de la possibilité d’exercer une action en indemnisation de son préjudice pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance qu’une fois celui-ci réalisé de sorte que, au vu du caractère continu de ce préjudice, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 précité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation de ce préjudice mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai. (Cour d’appel d’Angers, Chambre a – civile, 12 mai 2020, n°19/00787)

Monsieur [W] [J] a sollicité l’indemnisation de son préjudice à l’audience du 31 octobre 2024.

De plus, après avoir demandé à son locataire divers documents, la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE lui a proposé le règlement à titre amiable d’une somme de 5 700 euros par mail du 6 juillet 2023, reconnaissant ainsi le principe de son droit à indemnisation, ce qui eu pour effet d’interrompre le délai de prescription conformément à l’article 2240 précité.

Il s’ensuit que Monsieur [W] [J] ne peut solliciter l’indemnisation de son préjudice que pour la période à compter du 6 juillet 2020, soit durant 36 mois et 24 jours, et non depuis la date à laquelle il a été privé de la jouissance de sa place de stationnement, le 28 juin 2018.

La demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour privation de l’usage de la place de stationnement sera donc accueillie à hauteur de la somme de 9 200 euros (250 euros x 36 mois +24/30 jours).

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : Monsieur [W] [J] est redevable de la somme de 12 586,82 euros au titre des loyers et charges impayés tandis que la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE est redevable de la somme de 9 200 euros de dommages et intérêts.

En conséquence, Monsieur [W] [J] sera condamné après compensation à payer à la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE la somme de 3 386,82 euros (12 586,82 euros – 9200 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 21 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Monsieur [W] [J] qui déclare percevoir une retraite de 6 000 euros et les propositions qu’il a faites à l’audience justifient de tels délais, qui n’apparaissent pas contraires aux besoins du créancier.

Il convient donc de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif et de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la résistance au paiement ne saurait être qualifiée d’abusive alors qu’il a été partiellement fait droit à la demande de dommages et intérêts de Monsieur [W] [J].

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [J], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation de payer du 16 janvier 2024, de l’assignation et de la notification de la présente décision.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE la somme de 12 586,82 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023 (décompte arrêté au 4 janvier 2024, dépôt de garantie de 914,69 euros déduit) avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,

CONDAMNE la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE à verser à Monsieur [W] [J] la somme de 9 200 euros de dommages et intérêts pour privation de l’usage d’une place de stationnement,

PRONONCE la compensation des sommes dues par Monsieur [W] [J] et la société SAINT-GERMAIN BELLECHASSE,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 21 mai 2024,

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [W] [J] à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 565 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et une 6ème mensualité couvrant le solde de la dette intérêts compris,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ SAINT-GERMAIN BELLECHASSE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 20 janvier 2025

le greffier le juge des contentieux de la protection