COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01585 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QYJS

du 09 Octobre 2025

N° de minute 25/01446

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5]

c/ [M] [E], [W] [E]

Grosse délivrée à

M^e Anne MANCEL

Expédition délivrée à

M^e Jérôme CULIOLI

le

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Octobre à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Septembre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice CABINET D. NARDI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Madame [M] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Octobre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] ont acquis par acte authentique en date du 9 août 2022 un appartement au sein de la copropriété [Adresse 7] le lot numéro cinq, lequel comprend notamment un jardin et deux places de parking numéro un et deux.

Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] ont entrepris de construire une piscine au cours du premier trimestre 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] a assigné Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] en référé d’heure à heure suivant ordonnance les y autorisant en date du 23 septembre 2025, aux fins notamment de cessation des travaux entrepris sur les parties communes.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] sollicite de voir :

— ordonner à Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] la cessation immédiate de tous travaux entrepris sur les parties communes ;

— assortir cette interdiction d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à procéder à la remise en état intégrale des parties communes en leur état initial et notamment :

o à procéder à la remise en état des parties communes à jouissance exclusive, à savoir leur jardin,

o à la remise en état des parties communes affectées par les excavations et dépôts,

o à dégager le chemin commun de tout objet ou engin obstruant le passage,

o à l’évacuation des terres entreposées sur le jardin en aval,

o au nettoyage des terres sur le jardin du lot n° 3,

o à la réparation de la clôture séparant leur jardin du lot n° 3, à la plantation d’un nouvel olivier à son emplacement initial.

— condamner in solidum Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] à verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel, majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] aux entiers dépens d’instance.

Il expose que les défendeurs ont entrepris ce projet et commencé les travaux en contrevenant au règlement de copropriété et que cela constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il considère que le jardin dont disposent les défendeurs, et certes à usage exclusif et privatif, mais constitue des parties communes sur lesquelles des travaux ne peuvent être entrepris sans une autorisation d’une assemblée générale des copropriétaires.

Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] sollicitent de voir :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, et/ou de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils exposent que le règlement de copropriété prévoit la possibilité d’aménager sur un jardin dont ils ont la jouissance exclusive, un bassin ou une piscine sous la seule réserve d’obtenir des autorisations administratives. Ils exposent avoir rempli cette obligation en procédant à une déclaration préalable auprès des services d’urbanisme, qu’ils ont par la suite régularisée en raison des erreurs contenues dans la première. Il considère qu’aucun trouble manifestement illicite n’est démontré en ce qu’il n’appartient pas au juge des référés de procéder à l’analyse de la clause « CONDITION PARTICULIERE » du règlement de copropriété. Enfin, ils exposent qu’il existe une contestation sérieuse de nature à mettre en échec la demande de provision présentée par le syndicat des copropriétaires.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; (…)

Sur l’existence du trouble manifestement illicite :

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte de l’article 4 du règlement de copropriété que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires déterminés et notamment : " la totalité du sol, c’est-à-dire, l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins ; les clôtures, et les murs séparatifs en tant qu’ils dépendent de la copropriété ; "

L’article 5 du règlement de copropriété stipule que sont accessoires aux parties communes générales notamment le droit d’affouiller de tels parcs, cours ou jardins.

Il résulte également de l’acte authentique des époux [E] que « les jardins constituent une partie commune à jouissance privative pour former l’assiette de copropriété ».

Si les époux [E] se prévalent des autorisations administratives en considérant qu’il leur appartenait simplement de procéder aux déclarations préalables auprès des services d’urbanisme, force est de constater d’une part et en premier lieu qu’ils ne disposent que d’un droit de jouissance et que d’autre part, les travaux consistant en la construction d’une piscine enterrée atteignent les sols et sous-sols des parties communes et constituent, par suite des travaux soumis aux dispositions de l’article 10 de la loi 1965.

Dès lors, entreprendre des travaux consistant en l’excavation de terre des parties communes consiste en une transformation de celles-ci soumise à une adoption à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il résulte du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété en date du 2 juillet 2025 que la résolution n° 10, visant à donner quitus aux époux [E] quant à leur projet, a été rejetée.

En conséquence, en poursuivant des travaux sur les parties communes pour lesquels aucune autorisation n’avait été donnée par l’ensemble des copropriétaires, les époux [E] ont contrevenu au règlement de copropriété et causent à l’ensemble des copropriétaires un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser.

Au regard de l’état d’avancement desdits travaux il y a lieu de procéder aux remises en état telles que listées au dispositif.

Compte tenu de la persistance avec laquelle les époux [E] ont poursuivi leurs travaux que seule la présente instance a permis de suspendre, il y a lieu de prononcer une astreinte dont les modalités seront fixées au dispositif.

Sur la demande de provision :

En l’espèce, il résulte des différents échanges entre les parties et notamment des courriers adressés par le syndic de copropriété aux époux [E] dès avril 2025, lorsque le panneau d’affichage a été posé, que nombre de précisions et d’explications ont été sollicitées sur le projet.

Il est avéré par ailleurs que les époux [E] ont sollicité l’accord de l’ensemble des copropriétaires (AG du 2 juillet 2025) après avoir déposé leur première déclaration préalable au service d’urbanisme de la mairie de [Localité 9] (février 2025), accords qu’ils n’ont pas obtenus, la résolution ayant été rejetée.

Toutefois il résulte d’une part, du procès-verbal de constat établi le 28 mai 2025, que les travaux préparatoires de construction de la piscine avaient commencé et d’autre part, des photographies versées aux débats ainsi que du courrier recommandé avec accusé de réception du 15 septembre 2025 émanant du syndic adressé aux époux [E], que ces derniers les poursuivaient.

Aussi la persistance avec laquelle les époux [E] ont poursuivi leurs travaux faisant sans autorisation de l’ensemble des copropriétaires, constitue une faute ayant causé à ceux-ci un préjudice. En effet, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a dû se mobiliser afin de faire respecter les règles du « vivre ensemble » établie aux termes du règlement de copropriété.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires justifie de la réalité de l’entrave à la circulation et à la jouissance paisible des parties communes, des désordres causés par le stockage des terres excavées et de l’obstruction de chemin commun, troubles qu’il y a lieu de réparer en raison de l’attitude fautive des époux [E].

En conséquence, les époux [E] seront condamnés au paiement d’une indemnité provisionnelle à hauteur de 3.000 euros en réparation des différents préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la cessation immédiate des travaux entrepris par Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] sur les parties communes ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] a procédé à la remise en état des parties communes en leur état initial et notamment :

— à procéder à la remise en état des parties communes à jouissance exclusive, à savoir leur jardin,

— à la remise en état des parties communes affectées par les excavations et dépôts,

— à dégager le chemin commun de tout objet ou engin obstruant le passage,

— à l’évacuation des terres entreposées sur le jardin en aval,

— au nettoyage des terres sur le jardin du lot n° 3,

— à la réparation de la clôture séparant leur jardin du lot n° 3.

et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 6] la somme de 3.000 euros à titre de provision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] épouse [E] et Monsieur [W] [E] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS