COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TOTAL COPIES 3

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE

REVÊTUE formule exécutoire

transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/02781 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NW5B

Pôle Civil section 1

Date : 11 Décembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [X]

né le 30 Août 1947 à [Localité 2] TUNISIE, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Bernard PRUNET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

SDC DE LA RESIDENCE [Localité 7] représenté par son syndic légal en exercice, la SAS BILAN PATRIMOINE immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 450 050 562 dont le siège social est [Adresse 1] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège..

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 13 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Décembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 juin 2022, [Y] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Denis située [Adresse 5] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment d’annulation de la résolution n°11 de l’ assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 12 septembre 2025, [Y] [X] demande au tribunal, au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 :

— dire et juger qu’il a agi dans le délai de 2 mois, et qu’il est recevable en son action,

— rejeter la demande visant à l’adjoindre de prouver la régularité de son action et suspendre l’examen au fond,

À titre subsidiaire :

— prononcer l’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022 pour défaut d’information suffisante avant son vote sur ses conséquences techniques et financières,

— rejeter la demande de la condamnation à hauteur de 10.000 € pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris la sommation de communiquer en date du 6 mai 2022.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— le courrier de notification en lettre recommandée avec accusé de réception du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 22 mars 2022 a été posté le 7 avril 2022, que si par extraordinaire cette lettre recommandée lui a été présentée dès le lendemain, soit le vendredi 8 avril 2022, le délai de 2 mois pour contester a pris effet le lendemain, soit le samedi 9 avril 2022 pour se terminer le 9 juin 2022,

— l’assignation a été délivrée le 2 juin 2022 et non le 10 juin comme l’indique le défendeur,

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires ne fait état d’aucune annexe venant compléter cette délibération n°11, de nature à permettre aux copropriétaires de prendre une décision de façon éclairée, alors que l’adoption de cette résolution soulevait de nombreuses questions techniques et juridiques, dont la remise en cause du principe d’égalité entre les copropriétaires ayant des conséquences financières lourdes et entraînant de facto la modification du règlement de copropriété dont il n’a pas été tenu compte.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner [Y] [X] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de la procédure abusive,

— condamner [Y] [X] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [Y] [X] aux entiers dépens de l’instance,

— suspendre l’éventuelle exécution provisoire qui sera prononcée.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— [Y] [X] n’est pas fondé à invoquer à son avantage les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 n’étant pas à l’origine de l’inscription de la question supplémentaire examinée aux termes de la résolution n°11,

— la résolution n°11 litigieuse était claire et suffisante.

La clôture de la procédure a été différée au 15 septembre 2025. A l’issue de l’audience du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. Pour la validité de la décision :1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3) 35,37, (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

II. Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965,

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire,

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965,

8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965,

9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale,

10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965,

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

[Y] [X] sollicite l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022 ainsi rédigée :

«A la demande de M. [J] : Répartition des frais de chauffage à la consommation individuelle (article 25.1). La loi Elan du 23 novembre 20218 fixe une nouvelle obligation d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement dans les immeubles collectifs. Un décret, paru le 23 mai 2019, indique que tout immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, équipé d’un chauffage collectif ou d’une centrale de froid, doit comporter une installation permettant de déterminer la consommation de chauffage ou de refroidissement de chaque logement. Ces travaux sont réalisés par la société PROX HYDRO sur la majorité des radiateurs de l’ensemble des appartements. A la demande de M. [J] : examen et vote pour la mise en place de la répartition de chauffage à la consommation individuelle en lieu et place de la répartition aux millièmes, après règlement du litige opposant la copropriété à la société PROX HYDRO.

L’assemblée générale décide de mettre en place la répartition de chauffage à la consommation individuelle à compte du 1er octobre 2022….

Cette résolution n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 3.892/10.672 tantièmes. L’assemblée générale à la majorité de l’article 24 décide de procéder immédiatement à un second vote…

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées ( 3.892/10.672 tantièmes)».

Au visa de la loi du décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et certainement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 25 du règlement de copropriété relatif au chauffage assuré par une chaudière collective, il soutient que cette résolution a été votée alors qu’aucune étude de faisabilité technique et de rentabilité d’un tel projet pour chaque copropriétaire n’a été annexée à la convocation de l’assemblée générale du 22 mars 2022.

Il rappelle qu’au moment du vote l’ensemble des appartements n’était pas équipé de système individuel et une information selon laquelle les frais de chauffage de ces appartements non équipés seraient répartis entre les copropriétaires, en plus de leur consommation personnelle, n’a été donnée qu’en 2024. Il considère le vote de la résolution prématuré au regard du contentieux opposant la copropriété à la société PROX HYDRO ayant procédé aux travaux d’individualisation non achevés et présentant des désordres.

Le syndicat des copropriétaires estime pour sa part, les copropriétaires suffisamment informés dès lors que la résolution querellée conditionne la mise en place du système d’individualisation du chauffage au règlement du litige opposant la copropriété à la société PROX HYDRO.

Il ajoute que les copropriétaires sont informés des travaux exécutés par la société PROX HYDRO depuis la validation du contrat de cette société en 2017 pour procéder à l’installation du système validée en 20216. Il précise qu’un audit hydraulique du système de chauffage a été approuvé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 31 mai 2018 à la suite des désordres survenus durant les travaux, que [Y] [X], lui-même, a voté en faveur du maintien du système de facturation aux millièmes des frais de chauffage jusqu’au 31 mai 2018, que la présente résolution ne consiste qu’à la mise en œuvre de l’individualisation reportée par l’assemblée générale du 25 avril 2018.

Il résulte effectivement des assemblées générales copropriétaires antérieures à celle du 22 mars 2022, qu’à la suite d’un audit énergétique de la copropriété, les copropriétaires ont décidé de la mise en place de répartiteurs de frais de chauffage ainsi que le remplacement des robinets et radiateurs par des thermostatiques (procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2016), confié les travaux d’installation ainsi que la location, l’entretien et le relevé des répartiteurs de frais de chauffage à la société PROHYDRO (procès-verbal de l’assemblée générale du 3 avril 2017), validé la réalisation par la société DECAEDRE de travaux pour parfaire le système de fourniture d’eau chaude dans les radiateurs et maintenu à la demande de [Y] [X] le système de facturation aux millièmes des frais de chauffage jusqu’au 31 mai 2018 (procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2018).

Cependant aucun des documents produits par le syndicat des copropriétaires ne permet de vérifier qu’au moment du vote de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 22 mars 2022, les copropriétaires étaient suffisamment informés des conséquences financières du changement de répartition des charges, dans un contexte de non achèvement des travaux et de litige avec l’installateur.

Ainsi la résolution n°10 de la même assemblée mentionne les désordres résultant des travails confiés à la société PROHYDRO (non conformités dans la pose de certains robinets ayant entrainé des litiges internes à la copropriété dans le comptage et la facturation), la tentative de règlement amiable du litige ainsi que l’autorisation donnée au syndicat des copropriétaires d’ester en justice. L’assemblée générale du 1er mars 2023 (résolution n°8) informe également les copropriétaires de l’existence d’anomalies relevées par la société H ST PAUL et du devis concernant le remplacement et le repositionnement d’environ 89 robinets et l’assemblée génarale du 21 mai 2024 (résolution n°11) indique une reprise des travaux par la société PROHYDRO dans les 6 mois (15 octobre 2024).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que comme justement soutenu par [Y] [X], et nonobstant les décisions prises antérieurement à la résolution litigieuse sur la mise en place du système d’individualisation du chauffage, les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés du nouveau mode de calcul en présence de dysfonctionnements d’une partie importante des robinets (89).

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de [Y] [X] et d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022.

➢ Sur la demande du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts estimant l’action de [Y] [X] dénuée de tout fondement sérieux.

Le succès des prétentions du demandeur commande de rejeter la demande à ce titre.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie défenderesse l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [Y] [X] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet ……………1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [Y] [X] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE la résolution n°11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] située [Adresse 5] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] située [Adresse 5] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à [Y] [X] la somme de 1.600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] située [Adresse 5] et [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.