N° du répertoire général : N° RG 24/02432 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2YP

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

La société RAMAL, Société civile immobilière immatriculée au RCS de Coutances sous le n° 978 043 685 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par la SELAS FIDAL, société inter-barreaux, agissant par M^e Emmanuelle BRUDY, avocat au barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

DEFENDEUR :

La société SCI LES ATELIERS D’ALBERT immatriculée au RCS de Caen sous le n° 428 178 600 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Hervé ABOUL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et O. Melliti, greffière, présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 27 novembre 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 5 février 2026

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Hervé ABOUL – 103, M^e Emmanuelle BRUDY

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 29 septembre 2023 reçu par Maître [W] [F], notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [L] [Q], également notaire à [Localité 1] et assistant l’acquéreur, la société RAMAL (représentée à l’acte par M. [S] [D], gérant et associé de ladite société) a acquis auprès de la société dénommée SCI LES ATELIERS D’ALBERT (représentée à l’acte par M. [E] [I], gérant et associé de cette société), cemoyennant le prix de 520 000 euros, un immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], ledit immeuble comprenant :

— au rez-de-chaussée : un magasin de stockage et des bureaux ;

— au premier étage : deux appartements de type F3.

Avant la vente, les locaux commerciauxsitués au rez-de-chaussée étaient occupés par la société APRIM (ayant également pour gérant M. [E] [I]) en vertu d’un bail commercial sous seing privé en date du 5 janvier 2020.

Préalablement à la vente, la société RAMAL avait eu l’occasion de visiter l’immeuble les 24 février, 16 mars et 30 mars 2023. Ayant constaté, lors des visites, la présence de quelques auréoles sur des dalles de faux-plafonds, la société RAMAL avait interrogé la SCI LES ATELIERS D’ALBERT sur la bonne étanchéité de la couverture. Il lui avait alors été répondu que les tâches étaient anciennes, que les fuites avaient été traitées et n’étaient plus actives et que le toit était entretenu tous les ans par des professionnels. La société RAMAL a pu revisiter l’immeuble avec l’assistance d’un couvreur.

Après son achat, la société RAMAL a très rapidement initié des travaux d’aménagement intérieurs de son immeuble et s’est plainte de la survenance de fuites constatées dès le 2 octobre 2023. A l’occasion d’un devis de renforcement de la charpente établi le 2 novembre 2023 par la société MCB (devis n° 2310/048), cette dernière a noté : “toiture en très mauvais état, le remplacement serait nécessaire”. Le 7 décembre 2023, la société RIVA COUVERTURE a adressé à la société RAMAL :

— un premier devis n° 2312/005 d’un montant de 82 997, 48 euros TTC au titre de l’opération “remplacement de la couverture en tuile avec isolation mince” ;

— un second devis n° 2312/004 d’un montant de 4 858, 14 euros TTC au titre de l’opération “démontage abri”.

La société RAMAL a sollicité M. [M] [K], inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel de CAEN, aux fins de réalisation d’une expertise amiable non contradictoire. Après avoir visité le 23 janvier 2024 l’immeuble de la société RAMAL, ce alors que des travaux de réfection de la couverture en tuiles étaient en cours, M. [K] a déposé le 1er février 2024 son rapport d’expertise.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 février 2024, le conseil de la société RAMAL a fait savoir à la SCI LES ATELIERS D’ALBERT que sa cliente avait “engagé d’importantes dépenses pour réaliser le remplacement de la couverture fuyarde”, ajoutant : “Aujourd’hui, il est évident que de nombreux désordres touchant l’immeuble vendu étaient préexistants à la vente, et que la SCI RAMAL n’en avait pas été régulièrement informée. Elle entend engager une action en garantie des vices cachés contre votre société. (…) La société SOLIDUR et RAMAL ont dû engager à ce jour pour 105 520, 12 euros. Il est évident que ces dépenses ne peuvent être mises à la charge exclusive de ma cliente. Aussi, sur cette base, votre société va faire l’objet d’une action en garantie des vices cachés. Néanmoins, la SCI RAMAL cherche à trouver une issue amiable au litige, et elle vous propose de conclure une convention participative aux fins de trouver une résolution amiable à ce litige”.

Suivant lettre officielle en date du 11 mars 2024, le conseil de la SCI LES ATELIERS D’ALBERT a apporté la réponse suivante : “La proposition d’une procédure participative tente manifestement de pallier la faiblesse de l’argumentation de la SCI RAMAL concernant l’existence d’un vice caché qui lui ouvrirait droit à la garantie de sa venderesse (…)”. Il a été indiqué qu’il ne serait donné aucune suite à la proposition de procédure participative formulée par la société RAMAL.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la société RAMAL a assigné la SCI LES ATELIERS D’ALBERT devant ce tribunal sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1137, 1138, 1104, 1641 et suivants et “1233” du code civil.

Vu les conclusions n° 4 et récapitulatives notifiées par la voie électronique le 4 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles la société RAMAL demande à ce tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— la juger recevable en son action en garantie des vices cachés contre la SCI LES ATELIERS D’ALBERT ;

— réduire le prix de la vente immobilière du 29 septembre 2023 de 97 270, 29 euros ;

— condamner à ce titre la SCI LES ATELIERS D’ALBERT à lui verser la somme de 97 270, 29 euros à titre de remboursement d’une partie du prix ;

— condamner la SCI LES ATELIERS D’ALBERT à lui verser la somme de 12 635, 11 euros en réparation des préjudices subis ;

A titre subsidiaire,

Vu les articles 1137, 1178, 1104, 1240 et 1241 du code civil,

— déclarer la SCI LES ATELIERS D’ALBERT responsable des préjudices subis par elle du fait du dol commis ou des manquements à son obligation de bonne foi ;

— condamner à ce titre la SCI LES ATELIERS D’ALBERT à lui verser la somme de 97 270, 29 euros à titre de réduction de prix ou de dommages intérêts en réparation des surcoûts de travaux;

— condamner la SCI LES ATELIERS D’ALBERT à lui verser la somme de 12 635, 11 euros en réparation des préjudices subis ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes, fins et moyens présentés par la SCI LES ATELIERS D’ALBERT envers elle ;

— condamner la SCI LES ATELIERS D’ALBERT à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LES ATELIERS D’ALBERT aux entiers dépens de l’instance ;

— sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile, autoriser la SELAS FIDAL intervenant par Maître Emmanuelle BRUDY à recouvrer directement contre la SCI LES ATELIERS D’ALBERT ceux des dépens dont il aura été fait l’avance sans recevoir provision.

Vu les conclusions en réponse N° 6 notifiées par la voie électronique le 13 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles la SCI LES ATELIERS D’ALBERT demande à la juridiction de céans de :

— débouter la société RAMAL de son action tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui de la responsabilité “contractuelle” pour dol, mal fondée et injustifiée ;

— condamner la société RAMAL à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société RAMAL aux dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

A titre principal, la société RAMAL exerce une action en garantie des vices cachés contre sa venderesse “en raison des défauts d’étanchéité non apparents au moment de la formation du contrat de vente immobilière”. Elle sollicite une réduction du prix de vente en application de l’article 1644 du code civil (action estimatoire) ainsi que l’allocation de dommages et intérêts en application de l’article 1645 du même code.

1) Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il appartient donc à la société RAMAL de rapporter la preuve que la chose acquise était, avant la campagne de travaux entrepris par ses soins, affectée d’au moins un vice. A cet égard, la demanderesse fait valoir que l’immeuble acquis présentait “un vice consistant en des défauts d’étanchéité causant des infiltrations et un pourrissement de la charpente”.

Dans son rapport d’expertise amiable du 1er février 2024, M. [K] a indiqué ceci:

“Lors de la réfection des embellissements intérieurs, la SCI RAMAL a constaté que les parements en plaques de plâtre étaient marqués par d’importantes traces d’humidité.

Le remplacement de dalles de faux-plafonds dégradées a permis de mettre en évidence des fuites au droit du chéneau avec un pourrissement des éléments supports en bois.

Le pourrissement d’abouts de pannes a été observé preuve d’infiltrations anciennes en partie courante de la couverture.

(…)

La SCI RAMAL a découvert l’état dégradé de la couverture lors de l’intervention de l’entreprise RIVA COUVERTURE en octobre 2023. Cette dernière a pu réaliser un reportage photographique éloquent.

Un fort développement de mousse est présent au droit des emboitements des tuiles et démontre l’absence d’entretien de l’ouvrage.

L’état de surface des tuiles est très dégradé avec des délitements généralisés du parement supérieur. L’état de conservation des tuiles induit indubitablement des fuites généralisées en partie courante.”

L’analyse de l’expert amiable basée sur les photographies prises par la société RIVA COUVERTURE lors de son intervention en octobre 2023 se trouve corroborée par les termes de l’attestation en date du 6 avril 2024 de M. [G] [H], architecte d’intérieur chargé de concevoir et de suivre les travaux d’aménagement intérieur des bureaux. En effet, ce dernier a témoigné en ce sens : “ Les problèmes sont arrivés dès le premier jour des travaux le 2 Octobre. De l’eau tombait sur le tableau électrique et il y avait des infiltrations dans le hall d’entrée. (…) L’entreprise MCB a changé les verrières en urgence et me fournissant un reportage photo du toit pour m’alerter de l’état très dégradé de la toiture. En enlevant les dalles pour les repeindre, nous avons constaté que nous pouvions voir le ciel à travers le toit dans le hall d’entrée. (…) au regard de précédents problèmes et au regard de l’état des dalles de faux plafond nous avions décidé de changer toutes les dalles. Cependant, après seulement deux semaines plus de 30 % des plaques étaient de nouveau tâchées et de l’eau coulait sur les peintures fraiches (5 zones d’infiltrations)”.

Par conséquent, il apparaît que l’immeuble acquis par la société RAMAL était bien, avant la campagne de travaux entrepris par ses soins, affecté de vices consistant en des défauts d’étanchéité au niveau de la couverture à l’origine d’infiltrations ainsi que d’un pourrissement tant de la charpente que des cloisons en placo.

C’est vainement que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT oppose que “la vétusté n’est pas un vice”. En effet, s’il est certain, tout particulièrement en matière de vente d’un véhicule d’occasion, que ne peuvent pas être pris en compte, au titre de la garantie desvices cachés, les défauts dus à l’usure normale, force est de constater que, dans le cas présent, la toiture était certes vétuste le 29 septembre 2023, mais également et surtout fuyarde (source d’infiltrations actives).

Il appartient également à la société RAMAL de prouver que les vices en cause remplissent plusieurs caractères.

En premier lieu, les vices doivent être cachés, c’est-à-dire qu’ils ne doivent ni être apparents ni connus de l’acquéreur au moment de la vente.

A cet égard, la SCI LES ATELIERS D’ALBERT oppose que, “en tant qu’acquéreur professionnel, la SCI RAMAL est réputée connaître les vices affectant la chose vendue”. Elle conclut donc au rejet de l’action en garantie des vices cachés engagée par la demanderesse, soulignant le fait que la société RAMAL est une professionnelle de l’immobilier et que son acquisition était en rapport avec son objet social, son code NAF/APE correspondant à celui de la “location de terrains et d’autres biens immobiliers”.

La société RAMAL réplique qu’elle a été immatriculée le 22 juin 2023, “soit 3 mois à peine avant l’acquisition de l’immeuble” ; que c’est d’ailleurs M. [D] qui a signé la promesse unilatérale de vente le 16 juin 2023 et “non la SCI RAMAL qui n’était pas constituée” ; qu’elle ne peut donc pas être considérée comme un professionnel de l’immobilier au moment de la vente alors qu’à cette date, “elle n’avait que trois mois d’existence, n’avait encore eu aucune activité et n’avait été propriétaire d’aucun bien”. Elle ajoute : “une société civile immobilière n’est pas par nature un professionnel. Ce qui importe, ce n’est pas l’objet social, en général standard, c’est l’activité réelle et habituelle de la société qui seule peut témoigner d’une compétence particulière en matière immobilière et de travaux et donc potentiellement en matière de vices. Au moment de la vente, la SCI RAMAL n’avait jamais acheté, géré ou fait rénover de biens immobiliers (à la différence de la société venderesse qui gérait des locations commerciales et d’habitation depuis plus de 20 ans et avait réalisé plusieurs campagnes de travaux dans l’immeuble vendu)”. Elle indique également : “le tribunal relèvera que la SCI RAMAL a pour gérant-associé Monsieur [D] dont l’activité professionnelle, via la société SOLIDUR, porte sur la fabrication et la vente de vêtements et chaussures (de sécurité et de travail), activité étrangère au domaine de l’achat-revente de biens immobiliers”.

Au moment de son acquisition, la société RAMAL n’existait que depuis trois mois. L’achat litigieux avait certes un rapport direct avec son activité professionnelle, mais cette dernière débutait tout juste (1er achat immobilier réalisé) de sorte que la société RAMAL n’avait pas encore acquis une compétence particulière lui permettant d’être considérée comme un acheteur professionnel.

Au surplus, des vices indécelables constituent des vices cachés, même pour un acheteur professionnel.

En l’espèce, M. [K] a manifesté son étonnement quant à l’état des embellissements avant le 29 septembre 2023, tel que mis en exergue par les photographies antérieures à la vente mises à sa disposition. En effet, il a retenu que les peintures étaient à l’époque non affectées de désordres de sorte que l’existence d’un parement plâtre rongé par l’humidité n’était pas décelable par l’acquéreur.

Certes, quelques auréoles avaient été repérées sur les dalles de faux plafond avant la vente, mais le vendeur à travers son représentant M. [I] avait tenu des propos rassurants en faisant état d’infiltrations anciennes résolues par des professionnels. En outre, dans son rapport, l’expert amiable a indiqué ceci : “Lors de la vente du bien la cour était couverte par un auvent en panneaux translucides, dès lors la couverture en tuiles n’était pas visible. Au surplus le pan arrière n’était pas visible non plus depuis l’espace public. La SCI RAMAL n’a donc pas pu observer visuellement cette partie d’ouvrage et s’en est remise aux seules déclarations rassurantes du vendeur.”

A l’occasion de son témoignage, M. [H] a confirmé que la toiture n’était “pas visible de l’extérieur” et que “la peinture mur était très propre en apparence”.

Si la société RAMAL a pu, à une occasion, visiter le bien en présence d’un couvreur, l’attestation établie le 11 avril 2025 par Maître [W] [F] mentionne seulement que ledit couvreur “a pu voir la toiture depuis la rue en sortant sur le trottoir [Adresse 3]”. Il ne s’agissait donc que d’un examen très lointain de la couverture, sans échelle. Le couvreur en cause a ainsi été empêché d’apprécier l’état réel de la couverture entière compte tenu de l’éloignement. En effet, il résute des photographies produites que, depuis la rue, on ne voit qu’une toute petite partie du versant Nord de la toiture. La distance est telle que, même un professionnel de la couverture, ne pouvait pas se rendre compte du délitement généralisé du parement supérieur des tuiles de ce versant.

Ainsi, à la date du 29 septembre 2023, les vices étaient bien indécelables pour la société RAMAL, même assistée d’un couvreur, et donc cachés.

En second lieu, il est nécessaire d’établir que les vices existaient antérieurement à la vente ou encore que lesdits vices existaient déjà à l’état de germe.

En l’espèce, les infiltrations ont été constatées très rapidement après la vente du 29 septembre 2023 puisque, dans son témoignage, M. [H] indique les avoir observées dès le 2 octobre 2023.

Dans son rapport (cf page 8), M. [K] a indiqué ceci :

“Compte tenu de l’état de dégradation particulièrement avancé de la couverture, il est évident que les fuites subies par la SCI RAMAL dès son entrée dans les lieux étaient anciennes et actives préalablement à la cession du bien immobilier. Pour preuve, l’état de dégradation des bois situés sous le chéneau témoigne d’une présence d’eau depuis un temps certain. (…) Il est manifeste que les infiltrations touchaient l’immeuble préalablement à la vente (…).”

Les photographies insérées en pages 4 et 5 du rapport de M. [K], prises peu de temps après la prise de possession des lieux et avant les tempêtes évoquées par la défenderesse, montrent des parements en plaques de plâtre marqués par d’importantes traces d’humidité et un pourrissement d’éléments en bois, preuve d’infiltrations actives anciennes en partie courante de la couverture.

Ainsi, les défauts d’étanchéité préexistaient à la vente.

En troisième lieu, les vices doivent revêtir une particulière gravité et rendre l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuer notoirement l’usage.

En l’espèce, dès la prise de possession, le couvert n’était pas assuré, les défauts d’étanchéité de la couverture étant à l’origine d’infiltrations d’eau empêchant une utilisation normale des locaux.Dans son témoignage, M. [H] a évoqué de l’eau tombant “sur le tableau électrique”, ainsi que la nécessité de renforcer l’ensemble de la charpente compte tenu d’un pourrissement tel “qu’il y avait un risque d’effondrement”.

Ainsi, les défauts litigieux présentaient bien la gravité requise.

Au vu de tout ce qui précède, la société RAMAL rapporte bien la preuve lui incombant de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

2) Sur l’application de la clause de non-garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acte authentique de vente du 29 septembre 2023 comporte, en page 11, la clause d’exonération de garantie des vices cachés suivante invoquée par la SCI LES ATELIERS D’ALBERT :

“ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés. (…)”

La clause de non-garantie des vices cachés ne peut être opposée par le vendeur professionnel ou de mauvaise foi.

Il n’a pas été démontré que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT se serait, avant le 23 septembre 2023, livrée habituellement à la vente d’immeubles lui permettant d’acquérir des compétences en la matière et d’être qualifiée de professionnel de la vente immobilière. Dès lors, elle sera considérée comme un vendeur non professionnel.

La SCI LES ATELIERS D’ALBERT oppose que, si elle avait voulu dissimuler l’existence d’infiltrations, “elle aurait repeint ou remplacé les dalles du faux-plafond marquées par des auréoles….”. Elle ajoute qu’elle “n’aurait pas non plus remis les clefs cinq jours avant la signature de l’acte de vente, soit le 25 septembre 2023, pour permettre à la SCI RAMAL de commencer les travaux qu’elle envisageait d’y faire, lesquels ont commencé par le démontage des dalles des faux-plafonds, notamment dans l’entrée. D’autre part, si un démontage des plafonds a été nécessaire pour faire le constat du prétendu vice allégué d’infiltrations par la couverture, comme le souligne la SCI RAMAL, cela implique que ce vice était caché pour la SCI LES ATELIERS D’ALBERT, de sorte que la clause conventionnelle d’exclusion de la garantie des vices cachés s’applique pleinement”. La SCI LES ATELIERS D’ALBERT indique encore ne pas avoir procédé à des travaux d’embellissements dans les bureaux durant les deux ans ayant précédé la vente.

Dans son rapport, M. [K] a pu indiquer :

“L’état des embellissements surprend. En effet, il est curieux de constater sur les photographies antérieures à la vente des peintures non affectées de désordres alors que l’arrachage de la toile de verre mettra en évidence un parement plâtre rongé par l’humidité.

Egalement, l’état de la face du mur en parpaings en façade Nord interroge. Le parement est très dégradé preuve d’écoulement d’eau pendant longtemps. La réalisation récente d’une évacuation d’eau pluviale intermédiaire induit la connaissance de la problématique par le propriétaire antérieur du bien.

(…) Au regard de la vétusté de la couverture, de la dégradation des éléments bois en sous face et des traces présentes sur les dalles de faux plafonds l’ancien propriétaire ne pouvait pas ignorer la problématique des fuites touchant son immeuble”.

Les énonciations sus-rappelées du rapport d’expertise amiable non contradictoire de M. [K], non corroborées par un autre élément de preuve (second rapport etc), ne suffisent pas à établir que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT avait connaissance, au jour de la vente du 29 septembre 2023, des défauts d’étanchéité qui affectaient la couverture et était par conséquent de mauvaise foi.

Il n’est pas démontré que les embellissements des bureaux auraient, comme allégué par la société RAMAL, été “refaits récemment avant la vente”.

Dès lors, la clause de non-garantie trouve à s’appliquer.

En conséquence, l’action en garantie des vices cachés entreprise par la demanderesse ne peut qu’être rejetée.

Sur la responsabilité extracontractuelle de la SCI LES ATELIERS D’ALBERT

A titre subsidiaire, la société RAMAL recherche la responsabilité de la SCI LES ATELIERS D’ALBERT en application des articles 1240 et 1241 du code civil et sollicite l’indemnisation des préjudices subis.

L’engagement de la responsabilité extracontractuelle fondée sur les articles susmentionnés nécessite la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

S’agissant de la faute, la société RAMAL rappelle que, en vertu de l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Elle fait valoir “qu’il ressort des éléments de la cause que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT a dissimulé les défauts de l’immeuble en :

— refaisant les embellissements qui masquaient les traces d’infiltrations actives et le pourrissement de la charpente sans en informer l’acquéreur ;

— déclarant au futur acquéreur que la toiture avait été réparée et était régulièrement entretenue alors que tel n’était pas le cas.”

La société RAMAL souligne également que la bonne foi est une obligation constante lors de la négociation et de la formation du contrat en vertu de l’article 1104 du code civil. Elle ajoute : “Même en considérant que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT n’aurait pas agi sciemment, force est de constater qu’elle a fourni à son cocontractant des informations incomplètes (elle n’a pas informé la SCI RAMAL de la réfection des embellissements des bureaux et de l’installation d’une évacuation intermédiaire en façade nord) ou erronnées (elle a déclaré que la toiture était entretenue et réparée).”

Comme déjà retenu, il n’est pas démontré :

— que les embellissements des bureaux auraient été refaits peu de temps avant la vente par la SCI LES ATELIERS D’ALBERT ;

— que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT aurait eu connaissance, au jour de la vente du 29 septembre 2023, des défauts d’étanchéité qui affectaient alors la couverture et dont se plaint la société RAMAL.

La SCI LES ATELIERS D’ALBERT a laissé la candidate à l’acquisition opérer une troisième visite en étant assistée d’un professionnel de la couverture, lequel n’a manifestement pas alerté la société RAMAL de la nécessité de procéder à la réfection complète de la couverture.

Ce n’est manifestement qu’après le démarrage des travaux d’aménagement intérieur des bureaux et l’enlèvement des dalles de faux-plafonds (qui occultaient les vices tant pour l’acquéreur que pour le vendeur) que les infiltrations se sont manifestées.

En l’état, aucun dol, ni davantage manquement à l’obligation de bonne foi n’est caractérisé à l’encontre de la SCI LES ATELIERS D’ALBERT.

En conséquence, l’action en responsabilité extracontractuelle initiée par la société RAMAL sera également rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, la société RAMAL sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité formée au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux spécificités de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable que la SCI LES ATELIERS D’ALBERT conserve la charge de ses frais irrépétibles. Par suite, la défenderesse sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI RAMAL de toutes ses prétentions dirigées contre la SCI LES ATELIERS D’ALBERT ;

CONDAMNE la SCI RAMAL aux dépens ;

DEBOUTE la SCI LES ATELIERS D’ALBERT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le trente avril deux mil vingt six, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

O. Melliti M. Hudde