COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/02045 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIZQ

du 07 Janvier 2025

N° de minute 25/018

affaire : [M] [Z], [V] [Y] épouse [Z]

c/ [L] [W] [C] [P]

Grosse délivrée

à M^e Farah CHEBLI

Expédition délivrée

à M^e Romain GUERINOT

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT JANVIER À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Farah CHEBLI, avocat au barreau de NICE

Madame [V] [Y] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Farah CHEBLI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Monsieur [L] [W] [C] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Romain GUERINOT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [L] [P], aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer:

— la somme provisionnelle de 17 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation

— la somme de 6000 € à titre de provision sur le préjudice subi

— la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de leur conseil M^e CHEBLI

A l’audience du 19 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes, en actualisant leur demande principale de provision à la somme de 17 500 € à titre d’indemnité d’immobilisation.

Ils exposent que suivant un acte du 8 avril 2021, ils ont signé une promesse de vente portant sur leur appartement au profit de Monsieur [P] pour un prix de 175 000 € et que l’acquisition de ce bien devait être assurée en totalité par les deniers personnels de ce dernier. Ils précisent qu’une réitération de vente était prévue pour le mois de septembre 2021 et qu’ils ont appris contre toute attente le 9 septembre 2021 que ce dernier avait signifié son intention de renoncer à l’achat de leur appartement par un courrier du 5 juillet 2021. Ils indiquent avoir sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire, que ce dernier a tenté de régler le différend à l’amiable en proposant de leur verser la somme de 8750 € détenue en comptabilité, mais que Monsieur [P] n’a pas répondu. Ils expliquent que ce dernier avait jusqu’au 21 avril 2021 pour se rétracter et que ce n’est que le 5 juillet 2021 soit presque trois mois après qu’il en a informé le notaire, les contestations soulevées en défense n’étant pas sérieuses. Ils exposent que la promesse de vente a été signée postérieurement à la crise du covid 19, que la période juridiquement protégée a pris fin le 23 juin 2020, que la clause relative à la prise en compte d’un événement sanitaire est claire et ne peut être sujette à interprétation et qu’une prorogation de délai n’était prévue qu’en cas de dispositions légales ou réglementaires prises en ce sens ainsi que cela avait été prévue par l’ordonnance du 25 mars 2020, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent que seul l’acte notarié sans les annexes leur avaient été initialement communiqués par l’étude notariée et qu’ils les ont sollicités et versés aux débats. Ils font valoir que l’appel en cause du notaire en sa qualité de séquestre n’est pas nécessaire et que la décision qui sera rendue lui sera communiquée afin de débloquer la somme séquestrée. Ils soutiennent ainsi que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente doit être appliquée et que le défendeur doit être condamné à leur verser la somme de 17 500€ prévue au contrat outre une provision de 6000 € à valoir sur leur préjudice car leur projet immobilier visant l’achat d’un nouvel appartement adapté à leur âge et état sa de santé n’a pas pu aboutir compte tenu de la rétractation de ce dernier.

Monsieur [L] [P] représenté par son conseil demande dans ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes

— la condamnation des consorts [Z] à lui verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il fait valoir qu’il a signé le 8 avril 2021 une promesse de vente, que compte tenu de la situation sanitaire liée au Covid 19, l’acte notarié a prévu une clause prévoyant que si la crise venait à se reproduire pendant le délai de réalisation des présentes et que des dispositions légales reportaient les délais d’instruction de certains documents nécessaires, le délai de réalisation serait prorogé et que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 octobre 2021 afin de permettre au vendeur trouver un nouveau bien. Il précise avoir fait part de son souhait de renoncer à l’acquisition du bien au vu du contexte économique et sanitaire le 5 juillet 2021, que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes provisionnelles car l’état d’urgence sanitaire a été déclenché à plusieurs périodes successives à compter du mois de mars 2020 pour finalement prendre fin le 1er août 2022, qu’à compter du mois d’avril 2021, la France a été de nouveau placée sous un régime de confinement et que de toute bonne foi, il a été contraint de se rétracter. Il ajoute que le notaire auquel il a adressé son courrier de rétractation a rencontré des difficultés pour communiquer avec les vendeurs, qu’il s’est rétracté de manière non fautive et dans un délai raisonnable plus de trois mois et demi avant l’expiration de la promesse de vente et que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Il soutient que le séquestre n’a pas été mis dans la cause et que les annexes de la promesse de vente ne lui avaient pas été communiqués. Il expose enfin que le préjudice allégué n’est aucunement démontré, que les demandeurs n’ont pas répondu aux sollicitations qui leur a été faites par le notaire et qu’ils ont délibérément ignoré les relances de ce dernier afin d’échapper à sa rétractation.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les articles 1103 et 1104 du code civil rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte également des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du même code que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 8 avril 2021, les époux [Z] ont signé une promesse de vente au bénéfice de Monsieur [L] [P] portant sur leur appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 175 000 €.

Cette promesse de vente prévoyait qu’elle était consentie pour une durée expirant le 29 octobre 2021. Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 17 500 €,sur laquelle le bénéficiaire versera au plus tard au promettant ainsi qu’il résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes, dans un délai de 15 jours, la somme de 8750€, cette dernière étant avec l’accord des parties versée entre les mains de Maître [F], notaire. Il est précisé qu’elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des conditions suspensives énoncées à l’acte et qu’elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou la levée d’option dans les délais et conditions ci-dessus, les conditions suspensives ayant été réalisées. Le séquestre conservera cette somme pour la remettre au bénéficiaire ou au promettant selon les hypothèses définies et le surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 8750 € devra être versée au promettant plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente dans le cas où les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. En cas de difficultés sur le sort de cette indemnité, il appartiendra à la partie la plus diligente de se pourvoir en justice, le séquestre étant autorisé à consigner cette indemnité à la Caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés.

La promesse prévoit qu’elle est soumise à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir. Il est précisé à ce titre que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, charges ou vices grevant l’immeuble et en diminuer la valeur ou le rendre impropre à sa destination. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif de plus de trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. Le bénéficiaire déclare qu’il n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée devant être assurée en totalité par ses deniers personnels.

Il est prévu que le bénéficiaire pourra se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification du présent acte et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant constituant pour son mandataire, l’office notarial aux fins de recevoir la notification de l’exercice éventuel de cette faculté.

Le contrat mentionne que les parties attestent être instruites de l’impact d’une crise sanitaire à l’image de celle de la Covid 19 en ce qui concerne les effets potentiels sur les délais d’exécution du contrat . Si une telle crise venait à se reproduire pendant le délai de réalisation des présentes et que des dispositions d’origine légale ou réglementaire prises en conséquence reportaient les délais d’exécution de certains documents nécessaires à la perfection des présentes, le délai de réalisation sera automatiquement prorogé d’un temps égal, aucune acte instrumentaire de prorogation n’étant alors nécessaire entre les parties.

Il est établi que la promesse de vente du 8 avril 2021 a été notifiée à Monsieur [P] le 11 avril 2021 par lettre recommandée électronique, le notaire lui ayant rappelé qu’il disposait d’un délai de dix jours pour se rétracter à compter du lendemain de présentation de la présente lettre et que s’il n’entendait pas exercer cette faculté de rétractation dans le délai sus-indiqué, le compromis produirait son plein et entier effet.

Par courrier du 5 juillet 2021 adressé le 12 juillet 2021, soit postérieurement au délai de dix jours ayant couru à compter du lendemain de la présentation de la lettre de notification de la promesse de vente, Monsieur [P] a informé le notaire, Me [I], qu’il souhaitait se rétracter “en raison de l’environnement économique et sanitaire le conduisant à faire preuve de prudence dans les investissements non stratégiques” .

Me [I] a proposé le 27 octobre 2021, aux deux parties de solder le dossier par le versement de la moitié de l’indemnité d’occupation soit la somme de 8750 € à Monsieur et Madame [Z], Monsieur [P] n’ayant pas donné suite à la proposition formulée

Le 4 mars 2022, le conseil des époux [Z] a sollicité de Monsieur [P] le paiement de l’indemnité d’immobilisation au motif que sa renonciation était intervenue plus de dix jours après le délai de rétractation, en vain.

Il ressort des éléments versés et notamment d’un mail de Maître [I] du 27 mars 2024 que ce dernier a rencontré des difficultés pour entrer en contact avec les vendeurs, qui ne disposent pas de mail et qui n’ont pas répondu au message laissé sur le répondeur, la communication s’étant faite essentiellement par l’intermédiaire de leur fille.

Il est de principe que l’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et qu’elle réside dans l’avantage procuré par le promettant qui s’interdit de vendre à autrui pendant un délai déterminé.

Bien que Monsieur [P] justifie que l’état d’urgence sanitaire a été prorogé plusieurs fois et notamment par un décret du 2 avril 2021, force est de relever que lors de la signature de la promesse de vente en date du 8 avril 2021, la prorogation de l’état d’urgence sanitaire avait déjà eu lieu et qu’il en était informé. En outre, il ne démontre pas que durant l’exécution de la promesse de vente, de nouvelles dispositions visant à reporter les délais d’instruction de certains documents nécessaires à la réalisation de la vente ont été prises ainsi que la clause le prévoit ni que des dispositions légales ont reporté les délais prévus en matière contractuelle.

En effet, il est constant que par ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, il a été prévue que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er, les dispositions étant applicables aux délais et mesures qui expiraient durant la période juridiquement protégée soit entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus. Par la suite, l’état d’urgence sanitaire a été prorogé à plusieurs reprises, jusqu’au 16 février 2021 puis par la loi du 16 février 2021 jusqu’au 1er juin 2021.

Toutefois, force est de relever ainsi que l’indiquent les demandeurs, que Monsieur [P] ne justifie pas des dispositions légales ou réglementaires qui auraient été prises pendant l’exécution de la promesse ni qu’elles auraient entrainé un report ou une paralysie des délais, selon les modalités prévues par la clause. En outre, il doit être relevé qu’il ne s’est rétracté que le 5 juillet 2021 soit après la fin de l’urgence sanitaire.

Dès lors, ce moyen sera écarté comme ne constituant pas une contestation sérieuse.

S’agissant du second moyen tiré de l’absence de mise en cause du séquestre, il est inopérant dans la mesure où le notaire n’est pas partie à l’acte litigieux mais séquestre et qu’une décision de justice, ainsi que le prévoit la promesse de vente, est nécessaire afin de statuer sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, les demandeurs ont produit les annexes au compromis de vente réclamés par la partie défenderesse.

Dès lors, bien que Monsieur [P] expose que le juge ne peut pas statuer en l’absence de communication des annexes à la promesse de vente et que leur absence de production constitue une contestation sérieuse, force est de relever que ce dernier ne démontre pas les avoir réclamés auprès du notaire suite à la conclusion de l’acte, que les demandeurs justifient qu’ils n’étaient pas en possession de ces dernières, qu’ils les ont réclamées au notaire et qu’ils les ont bien versées aux débats.

En outre, il doit être relevé que la rétractation de Monsieur [P] n’est pas fondée sur l’absence de communication des annexes mais selon son courrier sur le contexte économique et sanitaire et qu’il ne fait état de surcroît d’aucune irrégularité quant aux diagnostiques techniques à ce titre.

Dès lors, force est de considérer que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses.

En conséquence, en application de la promesse de vente conclue entre les parties, Monsieur [P] s’étant rétracté postérieurement au délai imparti et ne justifiant pas de la défaillance des conditions suspensives énoncées à l’acte, il est redevable de l’indemnité d’immobilisation prévue soit de la somme de 17 500 euros.

Monsieur [P] sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les demandeurs ne justifiant pas du préjudice subi, à savoir de la perte de chance d’acquérir un bien immobilier adapté à leur âge et santé du fait de la rétractation de Monsieur [P], au vu des seuls éléments versés aux débats à savoir un compromis de vente du 23 juin 2021 et un courrier du notaire prévoyant une signature de l’acte au 14 septembre 2021 soit deux mois après sa rétractation, leur demande de dommages et intérêts se heurte à des contestations sérieuses et sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [P] qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 1200 € avec distraction au profit de leur conseil.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS Monsieur [L] [P], à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] la somme provisionnelle de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 8 avril 2021, étant précisé que la somme de 8750 euros a déjà été séquestrée entre les mains du notaire Me [I] ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [P], à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [V] [Y] épouse [Z] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec distraction au profit de leur conseil M^e Farah CHEBLI,

CONDAMNONS Monsieur [L] [P], aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS