Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 10 juin 2025, n° 25/00117

TJ Nice 10 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires justifiant l'existence et le montant de sa créance, et a retenu que les défenderesses étaient solidairement responsables du paiement des charges.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive des défenderesses
La cour a reconnu que la résistance des défenderesses a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a jugé que les défenderesses, étant parties perdantes, devaient supporter les dépens et les frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 10 juin 2025, n° 25/00117
Numéro(s) :	25/00117
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe NANI
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble dénommé « LES [ Adresse 7 ] FRAICHES »

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LES EAUX FRAICHES c/ [C] [V] [U] épouse [J], [F] [J], [P] [H] [J]

N° 25/

Du 10 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QEK4

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

expédition délivrée à

le 10 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LES [Adresse 7] FRAICHES », poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Mme [C] [V] [U] épouse [J]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non représenté

Mme [F] [J]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non représenté

Mme [P] [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [C] [V] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] sont propriétaires indivis des lots n°140 et 218 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “Les Eaux Fraîches” situé [Adresse 3].

Par lettre du 10 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” a mis en demeure Mme [C] [V] [U] épouse [J] de payer la somme de 7.308,68 euros de charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2021, à Mme [C] [V] [U] épouse [J] un commandement de payer la somme de 8.912,35 euros de charges de copropriété dues au 29 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” a également fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, à Mme [C] [V] [U] épouse [J] un commandement de payer la somme de 18.330,58 euros de charges de copropriété dues au 31 octobre 2024.

Par actes des 31 décembre 2024 et 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” situé [Adresse 3] a fait assigner Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J], aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

19.055,01 euros de charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 novembre 2021,les frais de relances et de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant le coût des commandements de payer du 3 novembre 2021 et 7 novembre 2024.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le tableau de répartition des charges, l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défenderesses lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [O] [U] épouse [J] et Mme [F] [J], assignées à personne, et Mme [P] [J], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 mars 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété n°140 et 218,le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2018 au 31/12/2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2020 au 31/12/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 mars 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2021 au 31/12/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 septembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2018, le 31/12/2019, le 31/12/2020, le 31/12/2021, le 31/12/2022, le 31/12/2023,les comptes de gestion au 31/12/2022, au 31/12/2023, et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J],une mise en demeure de payer la somme de 7.308,68 euros de charges de copropriété impayées addressée à Mme [O] [U] épouse [J] par lettre du 10 août 2021,un commandement de payer la somme de 8.912,35 euros de charges de copropriété dues au 29 octobre 2021, délivré le 3 novembre 2021 à Mme [O] [U] épouse [J],un commandement de payer la somme de 18.330,58 euros de charges de copropriété dues au 31 octobre 2024, délivré le 7 novembre 2024 à Mme [O] [U] épouse [J],un relevé de compte débiteur de la somme de 19.055,01 euros au 2 décembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 19.055,01 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 10/08/2021 et d’un montant de 48 euros le 12/09/2024,des frais de relance d’un montant de 32 euros le 31/08/2021 et d’un montant de 32 euros le 09/10/2024,des frais de “constitution dossier huissier” d’un montant de 205 euros le 25/10/2021,des frais de sommation de payer d’un montant de 168,30 euros le 17/11/2021,des frais de “constitution dossier avocat” d’un montant de 300 euros le 16/12/2021, d’un montant de 100 euros le 20/09/2023, d’un montant de 100 euros le 12/12/2023 et d’un montant de 320 euros le 02/12/2024,des frais de suivi de procédure d’un montant de 100 euros le 15/03/2022, d’un montant de 100 euros le 16/09/2022 et d’un montant de 100 euros le 13/12/2022,des frais de commandement de payer d’un montant de 201,85 euros le 25/11/2024.

le tout pour un montant total de 1.855,15 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de “constitution dossier huissier”, de frais de “constitution dossier avocat” ou de frais de suivi de procédure ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 48 euros et le coût des commandements de payer.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 8]” sis [Adresse 4]) justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 17.570,01 euros, arrêtée au 2 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires produisant le règlement de copropriété qui contient une clause de solidarité des propriétaires indivis de lots pour le paiement des charges, Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] seront solidairement condamnées à lui payer la somme de 17.570,01 euros de charges et frais nécessaires, comptes arrêtés au 2 décembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 , date du commandement de payer à laquelle elle était due en totalité et ce, jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] de régler régulièrement leur contribution aux charges, et imposent de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et aux dépenses nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Elles lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] seront par conséquent condamnées solidairement à verser solidairement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, Mme [O] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] seront solidairement condamnées aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Les Eaux Fraîches” la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [V] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” situé [Adresse 3] la somme de 17.570,01 euros de charges et frais nécessaires, comptes arrêtés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [V] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” situé [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Les Eaux Fraîches” situé [Adresse 3] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [V] [U] épouse [J], Mme [F] [J] et Mme [P] [J] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT