TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01184 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFQM

N° MINUTE : 26/00073

JUGEMENT

DU 26 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [V] [E] [U] [C] [Q], demeurant [Adresse 1]/assistant : M^e Aude CAZAL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE à M^e Aude CAZAL

CCC à M^e Bertrand ADOLPHE

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2024, Mme [W] [F] a donné à bail à Mme [C] [V] un logement à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 950 euros, « eau électricité pelouse tonte comprise », outre un dépôt de garantie de 1 950 euros.

Par requête enregistrée le 13 mars 2025, Mme [C] [Q] [V] a attrait Mme [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Pierre aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 207,49 euros en principal (notamment en remboursement d’un surplus de loyers indu et en restitution du dépôt de garantie, outre l’application de la majoration légale de 10 % prévue par la loi Alur) ;

750 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 25 août 2025 et l’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 24 novembre 2025.

Suivant conclusions notifiées le 07 novembre 2025, soutenues oralement, Mme [C] [Q] [V], représentée, a demandé au Juge des contentieux de la protection de :

DIRE que le Juge des contentieux de la protection est compétent ;

CONSTATER que Mme [W] [F] est responsable de la rupture anticipée du bail du logement meublé en raison de la livraison d’un logement non conforme à divers titres ;

CONDAMNER Mme [W] [F] à payer à Mme [C] [Q] [V] les sommes suivantes :

1 416 euros au titre du trop-perçu ensuite de la superficie moindre du bien loué,

120 euros au titre du remboursement du coût de l’attestation de surface habitable rédigée par la société ATES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,

1950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

716 euros au titre de la pénalité de 10 % du loyer mensuel pour non-paiement du dépôt de garantie,

85 euros au titre du congé signifié par voie d’huissier,

145,41 au titre de la signification par voie d’huissier du courrier relevant les points non conformes du logement,

147,37 euros au titre de la sommation de se rendre à l’état des lieux de sortie du logement,

420 euros au titre du PV de constat de sortie du logement.

CONDAMNER Mme [W] [F] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER aux entiers dépens.

Mme [C] [Q] [V] se fonde sur les articles 3-1, 6 et 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Se plaignant de la non-conformité du logement loué par rapport aux critères de décence définit par le décret du 30 janvier 2002 (absence de détecteur de fumée, de tableau électrique, de boite aux lettres, de poubelle, d’entretien du jardin, présence d’un faux contact au niveau de l’interrupteur de la salle de bain) et du comportement insupportable de la bailleresse, elle expose qu’elle a été contrainte de mettre fin au bail de manière anticipée.

Elle soutient que la surface habitable réelle du logement loué est de 72 m2 et non de 100 m2 comme stipulé dans le contrat de bail, et qu’il s’en suit un trop-perçu dont elle sollicite le remboursement.

Elle explique qu’elle a délivré congé le 04 décembre 2024, à effet le 04 janvier 2025, et qu’elle a dû solliciter qu’un état des lieux de sortie soit dressé par ministère d’huissier en raison des relations conflictuelles avec la bailleresse.

Elle soutient que Mme [W] [F] est mal fondée à conserver le montant du dépôt de garantie alors que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation qui lui serait imputable, précisant que le carreau de la porte d’entrée a été fêlé par la bailleresse en s’introduisant dans son logement le 05 décembre 2024, sans autorisation. Elle sollicite en outre que la somme réclamée de 1 950 euros soit augmentée de 716 euros au titre de la majoration légale de 10 % du loyer (soit 95 euros) sur 8 mois, du 17 janvier 2025 au 17 septembre 2025.

Elle sollicite enfin le remboursement des actes qu’elle a été contrainte de confier à un commissaire de justice (délivrance du congé, mise en demeure, sommation de se rendre à l’état des lieux de sortie, procès-verbal de constat).

En défense, suivant des conclusion n° 1 notifiées le 03 novembre 2025, et soutenues oralement, Mme [W] [F] a demandé de :

REJETER la demande de Mme [C] [V] tendant à obtenir la restitution de la somme de 1 416 euros au titre du prétendu trop-perçu lié à la différence de superficie du logement loué ;

REJETER la demande de Mme [C] [V] tendant à obtenir le remboursement de la somme de 120 euros correspondant au coût du diagnostic de surface ;

REJETER la demande de Mme [C] [V] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie ainsi que la majoration légale pour retard de restitution ;

REJETER la demande de Mme [C] [V] tendant à obtenir le remboursement des frais de commissaire de justice pour un montant total de 798,17 euros dont le détail est le suivant :

85,39 euros au titre du congé signifié,

145,41 euros au titre du courrier de mise en demeure,

147,37 euros au titre de la sommation pour l’état des lieux de sortie,

420 euros au titre du procès-verbal d’huissier.

Mme [W] [F] se fonde sur l’article 1731 du Code civil ainsi que sur les dispositions de l’article 15 et 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle s’oppose aux sommes réclamées au titre d’une prétendue erreur de superficie du logement loué, exposant que la réduction de loyer pour erreur de superficie d’un bail consenti en meublé n’a pas de caractère automatique et suppose la démonstration, par le locataire, d’un vice du consentement, en ce que cette superficie aurait été un élément déterminant de son consentement à louer. Elle fait observer que la demanderesse ne démontre nullement avoir accordé une importance particulière à la surface des locaux à la signature du bail.

Elle s’estime ensuite fondée à conserver le montant du dépôt de garantie au motif que le procès-verbal de constat versé aux débats met en évidence plusieurs dégradations locatives qui ont nécessité des travaux de remise en état.

Elle s’oppose enfin aux demandes de remboursement des frais de commissaire de justice que Mme [C] [Q] [V] affirme avoir été contrainte d’engager, les considérant comme infondées, faute de base légale et en l’absence de toute justification de leur caractère nécessaire ou obligatoire.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIVATION :

Sur la contestation de la surface habitable et la diminution du loyer :

En l’espèce, la superficie habitable du bien, telle que résultant de l’attestation réalisée par la société ATES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS le 03 janvier 2025, est de 72 m² et non de 100 m² comme indiqué sur le bail, soit un différentiel de 28 m².

Mme [C] [Q] [V] se prévaut des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, dont il convient de rappeler, en vertu de l’article 25-3 de la même loi, qu’elles ne s’appliquent pas au cas d’espèce, le local litigieux étant un bien meublé, dont le loyer ne dépend que de l’accord des parties.

En conséquence, la demande formée par Mme [C] [Q] [V] au titre de la réduction du montant du loyer au prorata de la surface réelle du logement, et par suite de remboursement du trop-perçu, ainsi que celle de remboursement du coût de l’attestation établie le 03 janvier 2025 par la société ATES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS seront rejetées.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

L’article 22 alinéa 7 de la même loi prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En application des alinéas c) et d) de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’ensemble de ces dispositions sont applicables au bail meublé en vertu de l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989.

Conformément à l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, Mme [C] [Q] [V] est entrée dans les lieux le 22 juillet 2024. En l’absence d’état des lieux d’entrée versé aux débats, la locataire est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Le 03 janvier 2025, un constat d’état des lieux de sortie est dressé par commissaire de justice à la demande de Mme [C] [Q] [V], en l’absence de Mme [W] [F].

L’état des lieux de sortie, annexé de photographies, met en évidence la présence de traces sur les murs du dégagement, de ceux de la cuisine et près des sanitaires, outre les désordres suivants :

Dans l’entrée – séjour : la vitre supérieure gauche du vantail de la porte, sans poignée, est fêlée, deux crochets aux murs et quelques traces de raccord au-dessus de la fenêtre, présence de trous de fixation au-dessus de la fenêtre avec tringle en bois et rideaux ;

Dans la cuisine : deux trous avec chevilles dans les murs et quelques raccords avec des taches en partie haute ;

Dans la salle d’eau : porte en usage munie d’un verrou dont la poignée est oxydée, la partie basse est dégradée, traces sur le pare-douche, présence d’un sèche-serviettes oxydé ;

Dans les toilettes : porte en usage dont la poignée est oxydée, le fond de l’appareil WC est entartré ;

La porte de la chambre à droite présente des traces.

Mme [W] [F] justifie d’un devis du 07 novembre 2025 d’un montant de 271,25 euros pour le remplacement de la vitre de la porte d’entrée. Mme [C] [Q] [V] qui prétend que ce dommage serait du fait de la bailleresse ne produit aucun élément venant corroborer ses allégations. Dès lors, la somme de 271,25 euros sera mise à la charge de Mme [C] [Q] [V].

Mme [W] [F] justifie également d’un devis du 13 octobre 2025 d’un montant de 2 359,88 euros détaillant divers postes de travaux : reprise de la peinture extérieure 12 m2 (570 euros HT), changement de la serrure du portillon (160 euros HT), changement de la boite aux lettres (190 euros HT), réparation du portail, de la clôture et de la canisse (1 255 euros HT). Il convient toutefois de constater que l’état des lieux de sortie ne fait nullement mention de ces désordres et il appert à la lecture du bail que la locataire ne disposait pas d’une boite aux lettres privative. En conséquence, la somme de 2 359,88 euros demeurera à la charge de Mme [W] [F].

Il est établi qu’un dépôt de garantie de 1 950 euros a été versé par Mme [C] [Q] [V] le 22 juillet 2024.

Compte tenu des développements qui précèdent, s’agissant de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, elle prendra effet passé un délai de deux mois suivant la restitution des clés.

En conséquence, Mme [W] [F] sera condamnée à verser à Mme [C] [Q] [V] la somme de 1 678,75 euros (soit 1 950 euros – 271,25 euros) en restitution du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (soit 95 euros), pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 03 mars 2025, toutefois limitée à 716 euros comme expressément réclamé.

Sur la demande de remboursement des frais de signification :

Sur la délivrance du congé par huissier : en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, Mme [C] [Q] [V] soutient qu’en raison des relations « tendues » entre les parties, elle ne pouvait prendre le risque de délivrer congé par courrier recommandé que Mme [W] [F] n’aurait pas retiré, à l’instar des autres courriers.

Mme [W] [F] s’oppose à la prise en charge de ces frais au motif que le recours à un commissaire de justice constitue selon la loi une simple faculté et non une obligation.

Il convient de relever que Mme [C] [Q] [V] ne justifie d’aucune circonstance l’ayant contrainte à donner congé par voie d’huissier, de sorte que les frais engagés le 04 décembre 2024 de 85 euros demeureront à la charge de cette dernière.

Sur les frais de signification d’une mise en demeure du 04 décembre 2024 et de sommation de se rendre à l’état des lieux de sortie du 27 décembre 2024 : pour les mêmes raisons que celles précédemment adoptées, les frais d’un montant de 145,41 euros et de 147,37 euros demeureront à la charge de Mme [C] [Q] [V].

Sur l’établissement de l’état des lieux de sortie et le prise en charges des frais engagés :

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs prévoit que faute de pouvoir établir un état des lieux contradictoirement et amiablement, la partie la plus diligente peut le faire établir par huissier de justice aux frais partagés entre le preneur et le bailleur.

La partie qui fait appel à un huissier pour dresser un état des lieux de sortie doit être en capacité, en cas de contestation de l’impossibilité de dresser un constat amiable et contradictoire, de démontrer que l’autre s’est opposée à ce que soit établi un constat contradictoire et amiable. À défaut, elle en supporte seule la charge. (Cass. 3ème civ. 10 septembre 2020 n° 19-10.033).

En l’espèce, il convient de constater qu’il n’est pas justifié de l’impossibilité de faire établir un état des lieux de sortie contradictoirement et amiablement, les allégations de Mme [C] [Q] [V] ne suffisant à l’établir.

Dès lors, les frais d’établissement d’un état des lieux de sortie d’un montant de 420 euros demeureront à la charge de Mme [C] [Q] [V].

Sur les demandes accessoires :

La partie qui succombe au litige, en l’espèce Mme [W] [F], sera condamné aux dépens et ne peut prétendre à aucune somme au titre des frais irrépétibles.

Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Mme [W] [F] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Mme [C] [Q] [V] sera donc déboutée de ce chef de demande.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

REJETTE les demandes formées par Mme [C] [Q] [V] de réduction du montant du loyer et de remboursement du trop-perçu en raison de la surface réelle du logement, et de remboursement du coût de l’attestation établie le 03 janvier 2025 par la société ATES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ;

CONDAMNE Mme [W] [F] à payer à Mme [C] [Q] [V] la somme de 1 678,75 euros en restitution du dépôt de garantie, augmentée de la somme de 716 euros au titre de la majoration légale de 10 % pour restitution tardive ;

DEBOUTE Mme [C] [Q] [V] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [W] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026 par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,