Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 16 septembre 2025, n° 24/02724

TJ Nice 16 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action pour vices cachés
La cour a jugé que la SCCV LES VOILES DU CAP avait connaissance du vice au moment de la signature de l'acte de vente, rendant ainsi son action irrecevable pour cause de prescription.
Accepté
Prescription de l'action pour retard
La cour a confirmé que la SCCV LES VOILES DU CAP avait connaissance des vices et des retards au moment de la vente, ce qui rendait la demande irrecevable.
Accepté
Prescription de l'action de garantie
La cour a jugé que la SCCV LES VOILES DU CAP ne pouvait pas demander cette garantie en raison de la prescription de son action.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la SCCV LES VOILES DU CAP à payer des frais de procédure à la S.A. HABITAT 06 en raison de l'assignation irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 16 sept. 2025, n° 24/02724
Numéro(s) :	24/02724
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Narriman KATTINEH-BORGNATLucien LACROIXJean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	Société SCCV LES VOILES DU CAP c/ S.A. HABITAT 06, S.A. EPERTISES ET GEOTECHNIQUE

Texte intégral

Cour d’Appel d'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 16 Septembre 2025

MINUTE N°25/518

N° RG 24/02724 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3UG

Affaire : Société SCCV LES VOILES DU CAP

C/ S.A. HABITAT 06

S.A. EPERTISES ET GEOTECHNIQUE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Mélanie MORA, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSE AU PRICIPAL ET DÉFENDRESSE À L’INCIDENT:

Société SCCV LES VOILES DU CAP

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDRESSE À L’INCIDENT :

S.A. HABITAT 06

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Narriman KATTINEH-BORGNAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL

S.A. EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Lucien LACROIX, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 23 Juin 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 16 Septembre 2025 a été rendue le 16 Septembre 2025 par Madame Mélanie MORA Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :M^e Narriman KATTINEH-BORGNAT

Expédition :

M^e Lucien LACROIX

Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z.

Le 16/09/2025

Vu les actes extrajudiciaires des 4 et 7 août 2023 par lequel la SCCV LES VOILES DU CAP a fait assigner la SAM EXPERTISE GEOTECHNIQUE et la SA HABITAT 06 devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Sur le fondement d’une faute contractuelle

Condamner in solidum la société HABITAT 06 et la société SAM EXPERTISE GEOTECHNIQUE à lui payer la somme de 3.195.758,63 euros, correspondant à la différence entre le montant le plus élevé des évaluations antérieures à l’acquisition (soit la somme de 630.000 euros) et le montant actuel des travaux de réalisation de la voie d’accès (soit la somme de 3.825.758,63 euros),

Des dommages et intérêts de 500.000 euros correspondant au retard de réalisation des travaux consécutif au blocage de l’opération lié aux difficultés rencontrées pour la réalisation de la voie d’accès étant précisé que cette somme sera à parfaire en fonction des réclamations susceptibles d’être formalisées par les acquéreurs de l’opération au titre des éventuels retards de livraison de leurs logements.

Les condamner sous la même solidarité à la garantir de toute condamnation dont elle pourrait faire l’objet vis-à-vis des acquéreurs de l’opération au titre des éventuels retards de livraison de leurs logements.

Condamner la société HABITAT 06 et la société SAM EXPERTISE GEOTECHNIQUE à la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 23/04188.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire pour défaut de diligence de la part du demandeur.

Vu les conclusions de réenrôlement notifiées le 5 avril 2024 par la SCCV LES VOILES DU CAP ;

L’affaire a été réenrôlée le 29 juillet 2024 sous le numéro de RG 24/02724.

Vu les conclusions d’incident notifiées par la SAEM HABITAT 06 (rpva 17/12/2024) ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SAEM HABITAT 06 (rpva 19/06/2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1648 du code civil

Vu les pièces versées aux débats par la SCCV LES VOILES DU CAP,

Vu les pièces versées aux débats par la concluante,

Juger que l’action de la SCCV LES VOILES DU CAP à son encontre est prescrite,

Et en conséquence,

Juger que les demandes et conclusions de la SCCV LES VOILES DU CAP dirigées contre elle sont irrecevables.

Condamner la SCCV LES VOILES DU CAP à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions d’incident de la SCCV LES VOILES DU CAP (rpva 19/06/2025) qui sollicite de voir :

Débouter la société HABITAT 06 de sa demande de prescription

La condamner à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’audience d’incident du 23 juin 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

LA SAEM HABITAT 06, opérateur immobilier, expose que le 22 septembre 2016, elle a obtenu un permis de construire n° 006 104 15 H0031 pour la construction d’un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Les 23 et 25 novembre 2016, elle a conclu avec des riverains (la SCI BELLAVISTA, monsieur [N] [S], les consorts [G] et monsieur [B]) des protocoles d’accord transactionnel avec faculté de substitution portant sur l’accès aux parcelles voisines.

La SAEM HABITAT 06 a fait réaliser par la SA EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE des études afin d’estimer le montant des travaux d’aménagement et de désenclavement des parcelles voisines.

Par acte authentique reçu le 20 décembre 2019 par maître [D] [P], notaire à [Localité 10], la SAEM HABITAT 06 a vendu à la SCCV LES VOILES DU CAP les parcelles à construire avec transfert des droits et obligations afférents aux protocoles transactionnels et transfert du bénéfice des autorisations :

Permis de construire n° PC 006 104 15 H0031 valant autorisation de démolir en date du 22 septembre 2016,Permis de construire modificatif n° PC 006 104 15 H0031M1 du 2 mai 2017Permis de construire modificatif n° PC 006 104 15 H0031M03 du 18 décembre 2018Prorogation des autorisations de construire en date du 16 mai 2019.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 28 juin 2022 (RG 21/01445) rendue au contradictoire de la SCI BELLA VISTA, la SCCV LES VOILES DU CAP, monsieur [N] [S], madame [C] [K], et monsieur [H] [E], le juge des référés a refusé la jonction avec la procédure enrôlée sous le RG 22/00307, a condamné la SCCV LES VOILES DU CAP à réaliser la rampe d’accès permettant le désenclavement de la propriété de la SCI BELLA VISTA, monsieur [N] [S], madame [C] [K], et monsieur [H] [E], sous astreinte de 500 euros par jours à compter d’un délai de quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 28 juin 2022 (RG22/00307) rendue au contradictoire de la SCCV LES VOILES DU CAP et de la SA BET EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE, le juge des référés a refusé la jonction avec la procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/01445 au motif que la demande d’injonction de faire en exécution de protocoles et avenants signés entre les parties à la procédure RG 21/01445 ne concerne pas la SA BET EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE.

Un nouveau protocole d’accord était conclu le 24 juillet 2023 par la SCCV LES VOILES DU CAP, madame [C] [K], monsieur [N] [S] et monsieur [H] [E].

La SAEM HABITAT 06 fait valoir que sa responsabilité est recherchée sur le fondement des vices cachés prévu par l’article 1648 du code civil qui dispose que l’action est enserrée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Elle expose que la vente a été régularisée par acte authentique du 20 décembre 2019 et que l’action de la SCCV LES VOILES DU CAP initiée contre elle sur ce fondement est prescrite pour l’avoir faite assigner le 7 août 2023.

Elle soutient que le point de départ de la prescription ne peut pas être fixé au jour de l’assignation en référé du 10 août 2018 puisque la SCCV LES VOILES DU CAP a été assignée afin de faire exécuter les protocoles d’accord qui étaient mentionnés et annexés à l’acte de vente du 20 décembre 2019, ce qui ne relève pas d’un vice caché.

Elle considère que le point de départ de la prescription ne peut pas être fixé au jour de l’ordonnance de référé du 28 juin 2022 puisqu’elle n’était pas partie à l’instance de référé et qu’il ressort des conclusions des riverains que dès le commencement des travaux, ils ont sollicité la SCCV LES VOILES DU CAP pour qu’elle réalise les travaux prévus par les protocoles et que dès le mois de février 2021, la SCCV LES VOILES DU CAP soumettait aux riverains des plans modifiés du futur chemin d’accès.

Elle fait valoir que la SCCV LES VOILES DU CAP est un professionnel de la construction et qu’il lui appartenait de faire établir une étude préalable avant de procéder à l’acquisition des parcelles.

Elle estime qu’elle pouvait faire réaliser ces études nécessaires dès le 6 août 2019, date à laquelle le bénéfice des permis de construire lui ont été transférés et qu’elle a confié à la SAM EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE une estimation du coût de la réalisation des aménagements prévus par les protocoles.

Elle ajoute que la SCCV LES VOILES DU CAP a également sollicité un avis auprès du bureau d’étude SEFAB le 7 décembre 2020 soit postérieurement à l’acte de vente.

Elle conclut que le point de départ de la prescription doit être fixé au 20 décembre 2019 et que l’action de la SCCV LES VOILES DU CAP est donc prescrite.

La SCCV LES VOILES DU CAP fait valoir que la découverte du vice par l’acquéreur marque le point de départ de la prescription et que la charge de la preuve de sa connaissance du vice incombe à la SAEM HABITAT 06.

Elle soutient que le vice est constitué par l’obligation de réaliser la voie d’accès à des coûts bien plus importants que ceux qui lui avaient été annoncés.

Elle expose que le 3 décembre 2019, antérieurement à l’acquisition des parcelles, elle a fait procéder à une étude par la SA EXPERTISES ET GEOTECHNIQUE qui avait alors chiffré le cout prévisionnel des aménagements entre 430.000 et 609.000 euros.

Elle explique que postérieurement à l’acquisition, lorsqu’elle a entrepris la réalisation de la voie de désenclavement, ses techniciens l’ont informée que les protocoles d’accord initiaux étaient irréalisables et de la nécessité de faire installer des tirants dans les tréfonds des riverains, ce qu’a confirmé le BET [L] à plusieurs reprises.

Elle affirme que c’est au jour de l’ordonnance de référé du 28 juin 2022 qu’elle a pris connaissance de l’existence et de l’importance du vice puisqu’elle ensuite sollicité un devis de la SOCIETE DE CONSTRUCTION MONEGASQUE qui a chiffré le montant des travaux à hauteur de 2.600.000 euros.

Elle conclut qu’au jour de l’acte introductif d’instance du 7 août 2023, son action n’était pas prescrite.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En droit, l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Lorsque l’acheteur est un professionnel, il est tenu de procéder à un examen minutieux de la chose vendue puisqu’il est par hypothèse particulièrement compétent pour cela. La jurisprudence a posé à son encontre une présomption simple de connaissance des vices qu’il peut renverser en démontrant que pour lui, malgré sa qualité de professionnel, le vice était indécelable.

La connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 20 décembre 2019 stipule que la SAEM HABITAT 06 a conclu avec les propriétaires riverains des protocoles en date de 23, 25 et 6 décembre 2023. Il est précisé que « l’acquéreur déclare avoir reçu préalablement à ce jour une copie desdits protocoles et s’engage à respecter les dispositions qu’ils contiennent ».

Les protocoles d’accord des 23, 25 et 6 décembre 2023 stipulent que la société Habitat 06 réalise des aménagements ayant pour finalité de permettre l’accès aux véhicules légers aux propriétés de la SCI BELLAVISTA, monsieur [N] [S], les consorts [G] et monsieur [B], à l’occasion des travaux de construction de l’ensemble immobilier projeté dit « [Adresse 9] ».

Contrairement à ce qu’affirme la SCCV LES VOILES DU CAP, sa connaissance du vice ne peut être conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier.

Il apparaît que le vice dont se prévaut la SCCV LES VOILES DU CAP est l’impossibilité de faire exécuter le protocole d’accord tels que ceux prévus lors de la signature de l’acte de vente du 20 décembre 2019.

Dès lors, le point de départ de la prescription ne peut être fixé au jour où elle a eu connaissance de la différence de prix entre les protocoles d’accord conclus en 2016 et les travaux effectivement réalisés lors que l’édification de l’ensemble immobilier.

De même, le point de départ de la prescription ne peut être fixé au jour de l’ordonnance de référé du 28 juin 2022 puisqu’aux termes de son ordonnance, le juge des référés a condamnée la SCCV LES VOILES DU CAP à faire exécuter les protocoles d’accord conclus avec les riverains.

Or, dès l’acte de vente du 20 décembre 2019, la SCCV LES VOILES DU CAP s’est engagée à les respecter.

Aussi, en qualité de professionnelle, la SCCV LES VOILES DU CAP est présumée avoir connaissance des vices cachés.

Elle produit une attestation du bureau d’étude [L] datée du 19 octobre 2022 qui indique que les travaux ne pourront être réalisés dans obtention de l’autorisation des tréfonds. Cet élément, ne permet pas de fixer la date de connaissance du vice puisqu’il s’agit d’une attestation dressée à la demande de la SCCV LES VOILES DU CAP.

Elle produit également des factures de la société SEFAB qui indiquent qu’elle a été sollicitée dès le 20 novembre 2020 pour réaliser un rapport de mission pour les ouvrages géotechniques et terrassements : les factures de mars, avril, mai 2021 indiquent respectivement que le rapport est achevé à 50%, 80%, 90%.

La facture finale du rapport et le rapport final n’ont pas été produits.

A défaut d’éléments permettant de dater avec certitude la connaissance du vice par la SCCV LES VOILES DU CAP, il convient de retenir qu’elle en a eu connaissance lors de la signature de l’acte authentique de vente du 20 décembre 2019.

Par conséquent, en faisant assigner la SAEM HABITAT 06 par acte du 7 août 2023, la SCCV LES VOILES DU CAP est prescrite et son action sera déclarée irrecevable.

Sur les frais de procédure

En faisant assigner la SAEM HABITAT 06 alors qu’elle était prescrite, la SCCV LES VOILES DU CAP l’a contrainte à exposer des frais pour les besoins de sa défense.

Par conséquent la SCCV LES VOILES DU CAP sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros la SAEM HABITAT 06 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV LES VOILES DU CAP sera condamnée aux dépens exposés par SAEM HABITAT 06 dans le cadre de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS prescrite l’action de la SCCV LES VOILES DU CAP à l’encontre de la SAEM HABITAT 06,

CONDAMNONS la SCCV LES VOILES DU CAP à payer la somme de 1.500 euros à la SAEM HABITAT 06 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCCV LES VOILES DU CAP aux dépens exposés par la SAEM HABITAT 06 dans le cadre de l’instance,

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 pour poursuite de la procédure à l’encontre de la SAM EXPERTISE GEOTECHNIQUE.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT