Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00703 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRHS

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA COTONNE I SIS [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e DREVET-RIVAL DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [F] [D]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jacques SERNA de la SELAS CABINET JACQUES SERNA, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [F] [D] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Monsieur [F] [D], en date du 4 octobre 2024.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [D] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 1er avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

— Condamner Monsieur [F] [D] à lui payer les sommes de :

-7 553,24 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

-400,00 € de dommages et intérêts ;

-1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, Monsieur [F] [D], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de l’octroi de délais de paiement, à hauteur de 100,00 € par mois. Il explique qu’il ne conteste pas la dette et qu’il a mis en place un virement permanent permettant de couvrir les charges depuis le 5 mars 2025. Il déclare ne pas travailler, ne pas avoir d’autres ressources que les revenus locatifs du bien à hauteur de 600,00 € par mois. Il ajoute avoir des problèmes administratifs, être célibataire et sans enfants.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 31 mars 2025, il ressort que Monsieur [F] [D] est redevable de la somme de 7 553,24 €, arrêté au 1er avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, si la mise en demeure du 30 mai 2024 est justifiée par la production d’un accusé de réception, ce n’est pas le cas des frais de relance du 25 juin 2024.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Les frais d’huissier (mainlevée simple du 28 octobre 2024, frais de procédure du 26 novembre 2024), outre les honoraires de vacations du syndic pour le suivi de la procédure TJ ne sont pas justifiés, ni dans leur principe, ni dans leur montant.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Monsieur [F] [D].

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu.

Monsieur [F] [D] est condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 6 944,38 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 276,29 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 23 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a voté la saisie vente des biens immobiliers de Monsieur [F] [D]. En outre, ce dernier a déjà été condamné par jugement du 14 janvier 2022.

Malgré cela, Monsieur [F] [D] n’a repris le paiement qu’en mars 2025, moins d’un mois avant l’audience, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Monsieur [F] [D] à lui payer la somme de 300,00 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] ne justifie pas de sa situation financière actuelle. En outre, sa proposition de règlement ne permet pas d’apurer sa dette dans le délai légal.

Sa demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [D], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] la somme de 6 944,38 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 276,29 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Monsieur [F] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 2] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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