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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX03]

N° RG 24/01493 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COGP

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. ALLIER HABITAT – OFFICE PUBLIC D’HLM

C/

[V] [T]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

[V] [T]

copie exécutoire délivrée à :

SELARL AUVERJURIS

[V] [T]

JUGEMENT

Le 09 Juillet 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALLIER HABITAT – OFFICE PUBLIC D’HLM

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry GESSET, substitué par M^e Thibault CLERET, de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 03 Février 1990 à

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 7 mai 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 JUILLET 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 09 mai 2023, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [V] [T] un logement et un garage situés [Adresse 6] – à [Localité 8] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 460,12 euros outre une provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juillet 2024, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait notifier à Monsieur [V] [T] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 326,54 euros en principal, ainsi que de justifier d’une assurance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH mettait en demeure Monsieur [V] [T] d’entretenir les haies.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 02 décembre 2024, signifié à personne, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 196,92 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 novembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 03 décembre 2024.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 24 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 avril 2025, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH a fait notifier à Monsieur [V] [T] une sommation d’avoir à entretenir les extérieurs et à procéder aux réparations.

L’enquête sociale a été réalisée. Monsieur [V] [T] vivait seul dans un pavillon au sein duquel il accueillait son fils âgé de neuf ans un week-end sur deux. Il bénéficiait du revenu de solidarité active. Il avait travaillé pendant deux mois, de janvier à mars 2025, à l’abattoir de [Localité 8], en tant que désosseur, mais sa période d’essai n’avait pas abouti sur une embauche. Monsieur [V] [T] avait été récemment diagnostiqué épileptique et les médecins lui avaient conseillé de cesser toute activité professionnelle. Un dossier MDPH venait d’être constitué avec le soutien du service social de secteur. Son revenu de solidarité active avait été suspendu au cours de l’été 2024, engendrant alors une dette de loyer, cinq mois ayant été impayés. Depuis, il avait repris le paiement du loyer et soldé la dette en intégralité. S’agissant de l’assurance habitation, son contrat avait été résilié suite à des impayés. Le bailleur reprochait également au locataire de laisser divaguer son chien. Monsieur [V] [T] était propriétaire d’un jeune chien qui sautait par-

dessus le muret qui délimitait le jardin et se retrouvait donc à errer dans le quartier. Il avait installé un grillage plus haut mais cela n’avait pas été accepté par le bailleur. Monsieur [V] [T] espérait trouver un compromis avec le bailleur.

A l’audience du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH, représenté, avait maintenu les termes de son assignation, sauf s’agissant de la dette locative qui avait été apurée. Il maintenait sa demande d’expulsion du locataire du fait de l’absence d’entretien des extérieurs.

Monsieur [V] [T] comparant, avait débuté l’entretien des extérieurs et s’engageait à entretenir les extérieurs comme demandé par le bailleur.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 09 mai 2023 est soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de ses équipements.

L’article 7 b) et d) dispose que le preneur doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que « Si l’usage d’un jardin est donné avec la présente location, le locataire s’engage à entretenir constamment celui-ci, tailler les arbres qui s’y trouvent, remplacer ceux qui viendraient à périr, ne rien y déposer, ne rien édifier, entretenir le trottoir au droit du logement et du jardin ».

Le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024, avait mis en demeure Monsieur [V] [T] de tailler les haies. Aussi, le bailleur produisait deux photographies en noir et blanc illustrant deux chiens se trouvant sur le trottoir ou dans l’allée commune. Toutefois, ces photographies ne permettent pas d’illustrer un quelconque défaut d’entretien des haies.

De plus, par acte de Commissaire de Justice en date du 16 avril 2025, le bailleur a fait notifier au locataire, une sommation d’avoir à entretenir les extérieurs et à procéder aux réparations. Le bailleur reprochait au locataire de manquer à ses obligations locatives en nourrissant les animaux du quartier tels que des chats et des oiseaux, générant ainsi de

multiples nuisances, à savoir, le non-entretien des haies, un chéneau cassé et la porte du compteur électrique qui était laissée ouverte. Le bailleur faisait alors commandement au locataire de faire cesser les troubles dans un délai d’un mois.

Au-delà du fait que le délai d’un mois n’était pas expiré au jour de l’audience, aucun élément ne permet d’apprécier les troubles évoqués. A défaut d’éléments permettant d’apprécier les troubles, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, la demande en résiliation du bail est rejetée.

➣ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

L’alinéa 3 de l’article 1231-6 du Code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Le bailleur énonce avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement puisque si le locataire n’assure pas le paiement de ses loyers, le bailleur continue quant à lui de payer les taxes et impôts afférents audit logement.

Toutefois, le locataire a apuré sa dette et aucun élément ne permet de caractériser un préjudice distinct du simple retard de paiement par le locataire de ses loyers.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH, partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La demande de l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

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REJETTE tous les autres chefs de demande ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT OPH aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT