N°Minute:

N° RG 24/00162 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OXCO

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice ETHIGESTION Immobilier, SAS, [Adresse 5]

représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

SARL CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 03 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 03 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Juin 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie certifiée delivrée à : M^e Nina BAUDIERE SERVAT, Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT

Le 03 Juin 2025

MOTIFS DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé au [Adresse 2], a mandaté la société CITYA COGESIM comme syndic de copropriété pour une durée d’un an. Ce contrat de mandat a été renouvelé en date du 19 septembre 2019, puis à nouveau en date du 9 septembre 2020 pour une durée d’un an.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2021, le cabinet ETHIGESTION IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner la société CITYA COGESIM devant le tribunal de proximité de Montpellier afin de la voir condamner au paiement des sommes de 702 euros et de 108 euros au titre de l’absence de remboursement d’un avoir et de la facturation abusive de diligences non prévues au mandat, les sommes de 1500 euros et 4195,12 euros au titre d’un préjudice résultant de la perte de chance d’agir auprès de son assurance et d’un préjudice subi en raison de la mauvaise gestion de la perte d’eau avec capitalisation des intérêts, outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Après mise en œuvre d’un calendrier de procédure, l’affaire a été entendue à l’audience du 3 avril 2025.

A l’audience, le [Adresse 10] [Adresse 6], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a conclu comme suit :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1, 1984, 1992 du Code civil,

Vu l’article 514 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

SUR LE FONDEMENT DE LA RESPONSABILITE CIVILE CONTRACTUELLE DU SYNDIC,

— DIRE ET JUGER que le syndic CITYA COGESIM a commis diverses fautes engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 6].

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 702€ au titre de l’absence de remboursement de l’avoir et des remises sur les honoraires du syndic.

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 108€ au titre de la facturation abusive de diligences non prévues au mandat et à verser la somme de 1500€ au titre de son préjudice résultant de la perte de chance d’agir auprès de l’assurance MRI et d’obtenir une indemnisation correspondant au coût des travaux à réaliser sur le portail.

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 4195,12 euros pour le préjudice subi au titre de la mauvaise gestion de la perte d’eau, et avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil et subsidiairement, le condamner au titre de la perte de chance.

SUR LE FONDEMENT DE LA RESPONSABILITE CIVILE QUASI-DELICTUELLE DU SYNDIC

— DIRE ET JUGER que le syndic CITYA COGESIM a commis diverses fautes engageant sa responsabilité quasi-délictuelle.

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 702€ au titre de l’absence de remboursement de l’avoir et des remises sur les honoraires du syndic.

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 108€ au titre de la facturation abusive de diligences non prévues au mandat et à verser la somme de 1500€ au titre de son préjudice résultant de la perte de chance d’agir auprès de l’assurance MRI et d’obtenir une indemnisation correspondant au coût des travaux à réaliser sur le portail.

— CONDAMNER le syndic CITYA COGESIM à payer au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 4195,12 euros pour le préjudice subi au titre de la mauvaise gestion de la perte d’eau, et avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil et subsidiairement, le condamner au titre de la perte de chance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER la société CITYA COGESIM de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société CITYA COGESIM à verser au syndicat des copropriétaires LE TEGULA la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société CITYA COGESIM aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de l’avocat en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

— PRONONCER l’exécution provisoire de droit.

En défense, la société CITYA COGESIM, également représentée par son avocat qui a déposé son dossier, conclut comme suit :

Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 122 du Code de procédure civile ;

Vu la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu l’article L 2224-4 III Bis du Code Général des collectivités Territoriales ;

— DECLARER irrecevable la demande indemnitaire au titre de la perte de chance d’obtenir une indemnité d’assurance ;

— DEBOUTER le [Adresse 10] [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes, et subsidiairement, JUGER que les indemnités allouées ne peuvent être équivalentes à l’avantage attendu, et doivent être minorées au titre de la perte de chance en faisant application des franchises et plafond applicables ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à payer à la société CITYA COGESIM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la société CITYA COGESIM.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la nature de la responsabilité du syndic

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, la condamnation du syndic CITY COGESIM.

Il est constant que le syndic, personne physique ou morale, est responsable sur le fondement d’une responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et sur le fondement d’une responsabilité délictuelle à l’égard des tiers et notamment des copropriétaires.

Ainsi, le tribunal, saisi par le syndicat des copropriétaires, statuera sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la demande de remboursement au titre de la remise commerciale et de l’annulation de facture

Conformément à l’article 1342 du code civil, l’obligation s’éteint par le paiement qui libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’existence de la dette engendrée par l’annulation d’une facture ainsi que sur l’extinction de la dette engendrée par un avoir sur les honoraires du syndic.

Or il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’extrait du [Localité 4] LIVRE, que la somme de – 54 euros a été créditée sur le compte de la copropriété avec la mention « annulation facture colonnes montantes CITYA COGESIM ». De la même façon, la somme de – 648 euros a été créditée sur le compte précité avec la mention « remise commerciale sur honoraires CITYA COGESIM ».

Or ces sommes ont permis de diminuer le cumul débiteur du syndicat comme mentionné sur le document puisque le « soldecum.db cr » est passé de 1329,14 à 654,13

Par ailleurs, il ressort de l’ extrait de compte 62 mentionne bien un crédit de 648 euros.

Le syndicat des copropriétaires LE TEGULA sera donc débouté de sa demande au titre de la remise commerciale et de l’annulation de la facture.

Sur la demande de condamnation au titre de la facturation abusive

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l’article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l’accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions ; à cet égard, il lui revient d’agir avec diligence et compétence ; l’obligation du syndic est une obligation de moyen.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires demande le remboursement de la somme de 108 euros au titre d’une facturation abusive qui, s’il relève d’une diligence exceptionnelle comme le soutient le défendeur, aurait dû être autorisé par les copropriétaires avant d’être engagé, ou bien relèverait d’un courrier simple, et n’aurait pas dû faire l’objet d’une facturation au titre d’une diligence exceptionnelle.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du contrat de syndic, que la liste des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération mentionnée aux paragraphes 7.2.1 et suivants n’est pas exhaustive. Il convient en effet de relever que son paragraphe 7.2.1, relatif aux modalités de rémunération des prestations particulières, indique deux modalités de rémunérations :

Un coût horaire de 108€ TTC pour les « prestations particulières »,Un coût horaire variable en fonction de la nature de la prestation, les différentes prestations possibles étant détaillées et précisément nommées,

de sorte qu’il y a lieu d’en déduire que la première option de facturation s’applique aux prestations particulières qui ne sont pas détaillées et qui forment une catégorie résiduelle. Ainsi, celles développées ensuite n’ont pas lieu à être considérées comme les seules prestations particulières possibles. En conséquence, il y a lieu de constater que la liste n’est pas exhaustive contrairement à ce que soutient le demandeur qui sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de déclaration du sinistre sur le portail et au titre de la mauvaise gestion du dégât des eaux

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, il répond également de sa gestion en vertu de l’article 1992 du code civil et, ainsi, de toute faute commise dans l’accomplissement de sa mission, que cette faute soit ou non détachable de ses fonctions ; à cet égard, il lui revient d’agir avec diligence et compétence ; l’obligation du syndic est une obligation de moyen.

Ainsi le syndic qui omet de déclarer un sinistre auprès de l’assurance de la copropriété commet une faute dans sa gestion engendrant un préjudice de perte de chance d’être garanti par l’assureur.

Toutefois, pour être réparé un préjudice doit être direct, personnel et certain.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et ce par tout moyen.

Au titre de la mauvaise gestion prétendue concernant le portail, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] reproche à son ancien syndic de ne pas avoir déclaré le sinistre engendré par la vandalisation du portail de la résidence auprès de l’assurance, de sorte que, l’évènement étant maintenant prescrit, il subit un préjudice de perte de chance d’être indemnisé des travaux à réaliser.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le refus de son assurance de prendre en charge le sinistre, il ne rapporte pas la preuve de la certitude du préjudice allégué, de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

S’agissant de la mauvaise gestion prétendue concernant le dégât des eaux, il ressort des éléments versés aux débats, et notamment des échanges de courriels du 16 avril 2021, que le syndic, informé d’une consommation d’eau « élevée par rapport aux factures », a mandaté le jour même la société PRPC pour effectuer une recherche de fuite dans la résidence. Si la facture de l’intervention de cette dernière est datée du 12 juillet 2021, soit trois mois plus tard, elle ne suffit pas à elle seule à prouver une inertie et une négligence dans la gestion de cette fuite d’eau par le syndic.

Le syndic n’est débiteur que d’une obligation de moyen. Or il est justifié de sa réactivité dans le mandatement de la société PRPC mais aussi de sa demande de dégrèvement auprès de régie des eaux de [Localité 7], de sorte que la demande formulée à titre principal sera rejetée.

Le syndicat des copropriétaires demande encore, à titre subsidiaire, une indemnisation du préjudice subi au titre de la perte de chance d’être garanti par son assurance en raison de l’absence de déclaration du sinistre engendré par la surconsommation d’eau par le syndic ainsi que du manquement à l’obligation de conseil de ce dernier qui serait matérialisé par son absence d’information du syndicat quant à la nécessité d’agir contre son assureur.

Or, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le refus de son assurance de prendre en charge le sinistre, il ne rapporte pas la preuve de la certitude du préjudice de perte de chance allégué, et ce alors même que le cabinet ETHIGESTION, lors de sa reprise de la gestion de la résidence, disposait encore d’un délai de plus d’un an pour effectuer cette déclaration de sinistre. Il découle de ce qui précède que le demandeur sera débouté de sa demande formulée à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, le syndicat des copropriétaires LE TEGULA sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, au regard notamment des difficultés de lecture des documents comptables, l’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat de copropriétaire LE TEGULA de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaire LE TEGULA aux entiers dépens ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et REJETTE les demandes formulées à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière la vice présidente