COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection statuant en référés

Minute n°

N° RG 25/00296 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPIF

le 28 Janvier 2026

1 exécutoire et 1 expédition M^e Yohan SCATTOLIN

1 expédition au dossier

ORDONNANCE DU 28 JANVIER 2026

DU JUGE DES REFERES

A l’audience publique du 5 novembre 2025 du Tribunal Judiciaire de Niort, tenue par Delphine PORTAL, juge des contentieux de la protection, assistée de Bernadette BELLA ABEGA,Greffier, a été appelée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINT PRESLES

Prise en la personne de son représentant légal Mme [E]

45 rue Lamartine

77520 GURCY LE CHATEL

représentée par M^e Yohan SCATTOLIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

D’UNE PART,

ET :

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [V]

Le Moulin Des Aubiers

Appt 6

79400 SAINT-MAIXENT-L’ECOLE

non comparant

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le juge a averti les avocats et les parties qui étaient présents que l’ordonnance réputée contradictoire serait mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026 prorogé au 28 Janvier 2026, sous la signature de Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection et de Bernadette BELLA ABEGA,Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la SCI SAINT PRESLES a donné à bail à Monsieur [Y] [V] un immeuble à usage d’habitation situé Le Moulin des Aubiers – Appart. N° 6- 79400 SAINT MAIXENT L’ECOLE, pour un loyer mensuel fixé à 390,00 euros outre 10 euros au titre des charges locatives.

Le locataire a cessé d’honorer les loyers à compter du mois de novembre 2024 et les démarches amiables entamées par le bailleur pour inviter le locataire à régulariser sa situation, sont restées vaines.

LA SCI SAINT PRESLES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice signifié le 06 févier 2025 à Etude et pour une créance en principale de 1100,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, LA SCI SAINT PRESLES a fait assigner en référé Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et à défaut prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts du locataire ;Ordonner l’expulsion du locataire et de tout bien ou occupant de son chef, des lieux loués ;Autoriser la SCI SAINT PRESLE, en cas d’abandon du logement à effectuer l’inventaire des meubles meublant et à les entreposer aux frais du locataire ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [Y] [V] au règlement des sommes suivantes :800,00 euros au titre des loyers échus et non réglés au mois de mai 2025. une indemnité d’occupation équivalente à compter de la résiliation du bail et jusqu’a l’entière libération des lieux et restitution des clés.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les entiers dépens de l’instance dont le cout du commandement de payer signifié le 06 février 2025, celui de ‘l’assignation et de sa notification par LRAR à la direction de la cohésion sociale.Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 05 novembre 2025.

LA SCI SAINT PRESLES, représentée par son conseil, indique maintenir ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 800 euros en principal sur la base d’un décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement convoqué par acte délivré à Etude, Monsieur [Y] [V] n’est ni présent ni représenté et n’a pas fait valoir de motif pour excuser son absence.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 prorogé au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 05 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SCI SAINT PRESLES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce le bail signé entre les parties le 28 novembre 2022 contient (paragraphe 8) une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement à terme du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été régulièrement signifié au locataire le 06 février 2025, pour la somme en principal de 1100,00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, un seul règlement de 500 euros ayant été effectué sur la période.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies au 06 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, les occupants se trouvent sans droit ni titre sur le logement et sont donc redevables d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle destinée à compenser le préjudice causé aux bailleurs qui n’ont pu disposer de leur bien. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges qui aurait été dus en cas de non-résiliation du bail. soit 400,00 euros par mois,

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 06 avril 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [V] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le juge ne peut pas ordonner d’office la suspension de la clause résolutoire en l’absence de toute demande formée, malgré la reprise du paiement des loyers et l’apurement en cours de la dette.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur inventaire ni leur transport, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II Sur les demandes de condamnation au paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, LA SCI SAINT PRESLES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 03 novembre 2025, fait état d’une dette locative de 800,00 euros, et correspond aux échéances échues et non réglées depuis l’échéance du 1er janvier 2025 jusqu’au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, le loyer étant payable d’avance selon les dispositions contractuelles.

Monsieur [Y] [V], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

Il sera donc condamné au paiement d’une provision de 800,00 euros au bénéfice de la SCI de SAINT PRESLES.

III Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [V] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Saint Presles ayant engagé des frais pour obtenir la résiliation du contrat sans que M. [V] ne présente ses observations, il convient de condamner ce dernier à payer une indemnité à hauteur de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile sans qu’il ne soit nécessaire de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2022 entre LA SCI SAINT PRESLES et Monsieur [Y] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé Le Moulin des Aubiers – Appart.n° 6 – 7900 SAINT MAIXENT L’ECOLE, sont réunies à la date du 06 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, LA SCI SAINT PRESLES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à verser à LA SCI SAINT PRESLES au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, une provision de 800,00 euros (décompte arrêté au 5 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à verser à LA SCI SAINT PRESLES une indemnité mensuelle d’occupation de 400 euros à compter du 1ER Décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à verser à LA SCI SAINT PRESLES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI SAINT PRESLES de ses demandes plus amples;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 janvier 2026

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection