COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MITRA c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 19/03006 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MKAJ

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

M^e Arnaud PAULUS

expédition délivrée à

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. MITRA, prise en la personne de sa gérante en exercice

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud PAULUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des Copropriétaires de l’ [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Mitra est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 5], dont le syndic était la société Foncia Ligurie.

Faisant valoir que des dégâts des eaux avaient endommagé cet appartement à compter du mois de mars 2005 et qu’il n’avait pu être reloué, la SCI Mitra a, par acte du 25 février 2011, fait assigner la société Sada Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir réparation de son préjudices matériel et de son préjudice locatif.

Elle a, par actes du 18 juin 2013, fait assigner aux mêmes fins la société Foncia Ligurie et son assureur, la société Covea Risks, selon procédure jointe à l’instance initiale.

La SCI Mitra a été déboutée de l’intégralité de ses demandes par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 19 février 2016 dont elle a interjeté appel.

Par arrêt du 8 février 2018, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Foncia Ligurie, et la société Sada Assurances à payer à la SCI Mitra une indemnité de 8.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ou locatif causé par le sinistre ayant son origine dans les parties communes.

Faisant valoir qu’un nouveau sinistre ayant pour origine une défaillance du réseau collectif de chauffage encastré dans la dalle de son appartement était survenu en 2017 et qu’il a rendu son appartement inhabitable, la SCI Mira a de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] par acte du 1er juillet 2019 pour obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance et le retrait de certaines charges de copropriété qui lui ont été appliquées.

Par acte du 9 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] a fait assigner la SCI Mitra devant le tribunal d’instance de Nice pour obtenir principalement le paiement des charges de copropriété et frais impayés au 1er juillet 2019.

Par jugement réputé contradictoire du 29 novembre 2019, le tribunal d’instance de Nice a condamné, dans l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 20/01568, la SCI Mitra à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au syndicat des copropriétaires la somme de 2.694,85 euros de charges de copropriété et frais impayés avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2018, outre la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Mitra a interjeté appel de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a saisi le juge de la mise en état d’un incident dans le cadre de la présente instance et par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a :

rejeté l’exception de litispendance et l’exception de connexité soulevées par le syndicat des copropriétaires,ordonné un sursis à statuer sur le litige jusqu’à l’arrêt de la Cour d’appel statuant sur le recours formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de Nice du 29 novembre 2019 enrôlé sous le numéro de RG 20/01568,dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les demandes formées de ce chef par les parties,réservé les dépens en fin de cause.

Par arrêt du 15 février 2024, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a, à la demande de la SCI Mitra et du syndicat des copropriétaires [Adresse 10], ordonné un sursis à statuer sur l’appel interjeté contre le jugement rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal d’instance de Nice, dans l’attente du prononcé du jugement à intervenir dans le cadre de la présente instance.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives communiquées le 22 janvier 2025 dans le cadre de la présente instance, la SCI Mitra conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et sollicite sa condamnation à lui régler les sommes suivantes :

19.950 euros en réparation de son préjudice locatif et de jouissance,2.519 euros correspondant au remboursement du montant de la facture de réparation afférente à une partie commune, outre le remboursement au franc le franc de toutes les sommes appelées et payées depuis 2018 au titre des frais de contentieux et de recouvrement et sa dispense de participation à la dépense commune,705,15 euros correspondant aux frais de commandement de payer,8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par des comportements déloyaux, résistance abusive, agissements illicites et illégaux volontaires et exécutés en toute connaissance de cause,6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le chauffage réparé était encastré dans les parties communes de l’immeuble et que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée pour les préjudices qu’elle a subis. Elle précise que, par arrêt du 8 février 2018, la Cour d’appel d'[Localité 8] s’est déjà prononcé sur le même type de faits et a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser une indemnité en réparation d’un préjudice de jouissance pour une période allant de mars à octobre 2007.

Par conclusion au fond en réplique et récapitulatives n°2, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] demande au tribunal de :

condamner de la SCI Mitra à assumer le coût des travaux de réparation du chauffage d’un montant de 2.519 euros,la débouter de ses demandes formées sous astreinte,la condamner au paiement de la totalité des charges de copropriété dont elle est redevable, en ce compris la somme de 2.519 euros, et frais correspondants au recouvrement, non réglés à ce jour, notamment sur la base du décompte adverse faisant état d’un solde de 2.103,84 euros au 15 janvier 2025,la condamner au paiement des frais nécessaires exposés par le syndic face à la résistance adverse, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au besoin dans le cadre des dépens. enjoindre et ordonner à la SCI Mitra de produire tous justificatifs et de rapporter la preuve de l’état de l’appartement sur la période postérieure à mars 2018, soit la période de 15 mois allant de mars 2018 à avril 2019, notamment par des procès-verbaux de commissaire de justice, et de justifier de la date de réception du chèque de règlement d’indemnisation et de la facture acquittée de la société Villadesign, mandatée pour la remise en état,A défaut de production des pièces et justificatifs demandés, et de tous éléments probants,

déclarer irrecevable et infondée la demande de la SCI Mitra au titre du préjudice de jouissance allégué,rejeter purement et simplement sa demande au titre du préjudice de jouissance,la débouter de sa demande de condamnation d’un montant de 19.950 euros au titre du préjudice de jouissance allégué,la débouter de l’intégralité de ses demandesla condamner à lui verser la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’arrêt rendu le 8 février 2018 par la Cour d’appel d'[Localité 8] ne lui est pas opposable puisqu’il n’était pas partie à cette procédure. Il estime que l’installation de chauffage défaillante située à l’intérieur de l’appartement constituait, conformément aux termes du règlement de copropriété, une partie privative et que les travaux de recherche de fuite et de réparation entrepris dans l’urgence par la copropriété, devaient in fine être assumés par celle-ci.

La clôture de l’instruction est initialement intervenue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 6 février 2025. L’ordonnance de clôture a ensuite été révoquée en raison des conclusions tardives de la SCI Mitra et l’affaire a été renvoyée à plaider à l’audience du 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature des désordres et la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés communs le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

L’article 14 alinéa 5 de la même loi dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’article 5 du règlement de la copropriété [Adresse 10] prévoit que « le gros œuvre des planchers » constitue une partie commune.

Il est établi que le chauffage défaillant a été encastré dans la dalle du plancher en béton qui constitue une partie commune et que des travaux destructifs ont été nécessaires pour localiser et réparer les tuyaux fuyards.

Le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires selon lequel il s’agirait d’une installation de chauffage à l’intérieur de l’appartement constitutive d’une partie privative est inopérant.

Il convient de conclure que l’origine du sinistre provenait des parties communes, que les travaux de réparation incombaient au syndicat des copropriétaires et que sa responsabilité est engagée de plein droit pour les préjudices subis par la SCI Mitra, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Mitra

frais de réparation du chauffage

S’agissant d’une défaillance de l’installation de chauffage encastrée dans la dalle en béton constituant une partie commune, le coût de la recherche de fuite effectuée et des travaux de réparation de l’origine de la fuite incombaient au syndicat des copropriétaires.

Il sera dès lors à retirer des charges de copropriété appliquées à la SCI Mitra la somme de 2.519 euros pour les travaux de réparation de l’origine de la fuite.

frais de contentieux et de poursuite engagés par le syndicat

Le caractère injustifié des charges appliquées à la SCI Mitra au titre des travaux de réparation de l’origine de la fuite commande de condamner le syndicat des copropriétaires à retirer du

compte copropriétaire de la SCI Mitra les frais engagés dans la cadre du présent contentieux, y compris le coût du commandement de payer délivré à la SCI Mitra le 21 novembre 2018.

préjudice de jouissance et locatif

La SCI Mitra a saisi le tribunal d’une demande relative à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période du 1er février 2018 au 30 avril 2019, soit une durée de quinze mois.

Les travaux de réparation de l’origine de la fuite ont été achevés aux alentours du 12 mars 2018.

Le coût des travaux de rebouchage de la dalle béton et de reprise des finitions (carrelage et plinthes) a été estimé par l’expert mandaté par l’assurance à un montant de 5.863 euros TTC et, à la demande de la SCI Mitra, cette indemnité lui a été versée afin qu’elle puisse faire effectuer les travaux de rebouchage et de finition nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a reçu cette somme de l’assurance en décembre 2018 et que le conseil de la SCI Mitra a été interrogé par mail du 8 janvier 2019 pour savoir si elle souhaitait percevoir l’indemnité et effectuer les travaux ou s’il elle souhaiterait que l’indemnité soit versée directement à la société Martinelli.

La SCI Mitra confirme qu’elle a demandé à percevoir l’indemnité et indique ne l’avoir reçu qu’au mois de mars 2019, sans le justifier et sans justifier de la période au cours de laquelle elle a fait effectuer les travaux.

Sur la base de ces éléments, une période d’indemnisation de 12 mois allant du mois de février 2018 à février 2019 sera retenue.

La SCI Mitra produit un contrat de bail daté du 24 mai 2015 qui fait état d’un loyer de 1.200 euros hors charges. Son préjudice s’analyse en une perte de chance de louer l’appartement dans l’attente des travaux de réparation.

Cette perte de chance sera évaluée à 70 %, soit 1.200 euros x 70 % = 840 euros par mois.

En définitive, la SCI Mitra sera indemnisée à hauteur de 10.080 euros (12 mois x 840 euros) pour le préjudice de jouissance ou locatif subi.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes relatives à la production de justificatifs concernant l’état de l’appartement et de réception du chèque de règlement de l’indemnité d’assurance pour les travaux de réparation eu égard au fait qu’il n’a proposé à la SCI Mitra le versement de cette indemnité qu’en janvier 2019.

Demande de dispense

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Mitra sera dispensée de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, en ce compris ceux de la procédure d’incident, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la SCI Mitra la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 4] à retirer du compte propriétaire de la SCI Mitra la somme de 2.519 euros correspondant aux travaux de réparation de l’origine de la fuite du chauffage ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à retirer du compte propriétaire de la SCI Mitra les frais engagés dans la cadre du présent contentieux, y compris le coût du commandement de payer délivré à la SCI Mitra le 21 novembre 2018 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à payer à la SCI Mitra la somme de 10.080 euros au titre de son préjudice de jouissance ou locatif ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à payer à la SCI Mitra la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure d’incident, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la SCI Mitra est, de droit, dispensé de participation aux frais générés par la défense du syndicat des copropriétaires ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT