TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01955 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. DES GLAISES représentée par M. [K] [R], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [K] [R], gérant

DÉFENDEURS :

Madame [X] [N] [D] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U], [O] [F] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SCI DES GLAISES a donné à bail à Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 1er novembre 2018, pour un loyer mensuel de 700 euros et 120 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir au plus tard le 5 de chaque mois. Le bail a pris effet le 2 novembre 2018.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 1er novembre 2018.

Le 25 mars 2022, Madame [X] [D] a pris à bail auprès de la SCI DES GLAISES un garage situé [Adresse 3].

Puis, un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal d’un commissaire de justice le 11 juillet 2023.

La SCI DES GLAISES a ensuite fait assigner le 2 mai 2024 Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— condamner solidairement Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] au paiement de la somme de 1231,19 euros correspondant à la régularisation des charges impayées au jour de l’état des lieux de sortie ;

— condamner solidairement Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] au paiement de la somme de 7640,75 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner solidairement Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision ;

— condamner solidairement Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] aux entiers dépens de l’instance et de son exécution, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 28 novembre 2024, la SCI DES GLAISES, représentée par son gérant Monsieur [R] [K], a maintenu ses demandes et déposé ses pièces. Le gérant a expliqué qu’une pré-visite de sortie avait été réalisée, mais qu’il n’avait pas été possible de réaliser un état des lieux contradictoire et que l’adresse des locataires n’avait pu être obtenue.

Cités dans les formes de l’article 659 du Code de procédure civile, Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 1er novembre 2018, la SCI DES GLAISES produit deux relevés de charges annuelles pour l’année 2022 (543,21 euros) et pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2023 (687,98 euros), pour justifier sa demande financière de 1231,19 euros au titre de la régularisation des charges du logement.

Ces documents sont toutefois établis par le bailleur lui-même et ne comprennent pas les pièces provenant éventuellement du syndic ou les justificatifs eux-mêmes des coûts dont il est demandé le paiement.

Il y aura donc lieu de rejeter cette demande en paiement.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SCI DES GLAISES sollicite une somme totale de 7640,75 euros au titre des réparations locatives.

Cette somme correspond au montant d’une facture datée du 18 septembre 2023, correspondant à des travaux de peinture et divers réalisés dans le logement pour un total de 8340,75 euros, de laquelle est décompté le montant du dépôt de garantie de 700 euros.

Elle produit l’état des lieux d’entrée du 1er novembre 2018, qui été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice dans le cadre d’un procès-verbal de constat du 11 juillet 2023.

Le bailleur produit également des courriels dans lesquels est mentionnée la décision des locataires de quitter le logement le 30 juin 2023 (courriel du 8 mai 2023), et pour expliquer l’échec de la réalisation d’un état des lieux contradictoire (courriels des 30 juin et 1er juillet 2023).

Il est indiqué dans le procès-verbal du 11 juillet 2023 que les locataires sortants ont été régulièrement convoqués par lettre recommandée avec avis de réception conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et la preuve de cet envoi est jointe au procès-verbal.

Sa réalisation intervient un peu moins de deux semaines après le terme du bail.

Ce procès-verbal peut donc être retenu comme élément de comparaison avec l’état des lieux d’entrée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.

La SCI DES GLAISES sollicite une somme totale de 8340,75 euros moins 700 euros au titre de ces travaux dans le logement.

Elle produit pour cela une facture du 18 septembre 2023 d’un montant total de 8340,75 euros, relative à des travaux dans plusieurs pièces du logement.

Sur les travaux dans la cuisine :

Pour cette pièce, une indemnisation relative à la peinture des murs, au remplacement du meuble bas et de la hotte et au remplacement de la vidange de l’évier est demandée.

Lors de l’état des lieux d’entrée, il est indiqué que la toile de verre peinte des murs est en bon état. Il en est de même du meuble bas, de la hotte et de l’évier.

Lors du constat réalisé le 11 juillet 2023, un mur est gras et taché. Il y a des traces d’écoulement. Au-dessus de la porte, une pointe est laissée dans le mur. Une tache jaunâtre est présente sur un mur et autour du radiateur, de nombreuses taches d’écoulement sont relevées.

Sur une autre cloison, de multiples zones tachées et noircies sont présentes et il y a plusieurs taches et déchirures sur la toile de verre. Près de la porte-fenêtre, d’importantes déchirures et traces sont présentes sur la cloison et, au-dessus de cette porte-fenêtre, sont relevées des taches de graisse.

Sur une autre cloison, des traces d’écoulement sont visibles sur la toile de verre et l’ensemble est sale et taché. Deux trous non rebouchés sont présents au-dessus de la menuiserie.

Sur la cloison opposée au balconnet, de multiples taches de graisse existent en périphérie de la hotte et l’ensemble est jaunâtre. Au-dessus du meuble, il y a une quantité importante de poussière et de taches.

Il est fait état, sous la plaque de cuisson, de taches et traces sur les joues du mobilier et de plusieurs charnières et poignées laissées à l’intérieur d’un tiroir.

La hotte est décrite comme ayant un éclairage fonctionnel, des filtres très sales et gras et elle fonctionne.

Le mitigeur de l’évier fuit à sa base, toutefois le commissaire de justice ne relève ni fuite, ni écoulement anormal d’eau au niveau du mécanisme d’évacuation.

La comparaison entre ces états des lieux, qui démontre que tous les postes ne justifient pas une indemnisation, mais également le temps d’environ 4 ans et demi passés dans les lieux, justifient qu’il soit fixé une indemnisation à hauteur de 540 euros.

Sur la chambre 1 :

Le bailleur demande une indemnisation liée au rebouchage de trous dans cette pièce, au remplacement de la toile de verre d’un mur avec peinture des murs, à la peinture du plafond à la pose d’une huisserie et au remplacement de la clé de la porte.

A l’entrée dans le logement, les murs et le plafond sont en bon état. La porte n’est pas décrite et doit donc être considérée comme étant en bon état.

En juillet 2023, il est indiqué que les murs sont sales, tachés, avec des traces Des déchirures sur la toile de verre sont relevées et des traces noires. A gauche de la menuiserie, la toile de verre est tachée et dégradée.

Le plafond est taché et noirci en périphérie des murs, avec également de nombreuses taches et zones dégradées à proximité de la menuiserie et entre la menuiserie et le point lumineux.

La porte a des taches et traces. Sa poignée est détériorée, enfoncée et l’ensemble est tordu. Elle comporte des traces noires sur son côté intérieur.

L’ensemble de ces indications permet de retenir une partie de la demande, en tenant compte également du temps passé dans le logement et l’indemnisation sera donc fixée à la somme de 800 euros.

Sur la chambre 2 :

Le bailleur demande à être indemnisation au titre des travaux réalisés pour reboucher des trous dans le mur, pour la peinture des murs et pour celle du plafond.

A l’entrée dans le logement, les murs et le plafond sont en bon état.

A la sortie, sont relevées des taches jaunâtres d’infiltration, ainsi que de la moisissure, des taches, traces d’écoulement, un effritement de la toile de verre, un enfoncement ayant dégradé le mur et la toile de verre, des traces de crayon et de peinture et un trou non rebouché avec également une fissuration à l’extrémité de la tringle à rideau sont notés.

Le plafond comporte des fissures et écaillements de peinture à proximité de la menuiserie et, dans le placard, des traces d’infiltration d’eau et de moisissure.

L’ensemble de ces indications permet de retenir une partie de la demande, en tenant compte également du temps passé dans le logement et l’indemnisation sera donc fixée à la somme de 440 euros.

Sur la chambre 3 :

Le bailleur souhaite être indemnisé au titre des travaux de reprise de la peinture des murs et du plafond.

Le 1er novembre 2018, murs et plafond sont en bon état.

Le 11 juillet 2023, plusieurs dégradations importantes sont relevées, les murs sont globalement sales et tachés, des déchirures et décollements de la toile de verre, des enfoncements, un trou non rebouché, des traces noires, des taches de peinture rouge, des taches de peinture grise sont relevés.

Le plafond a une peinture qui comporte plusieurs écaillements et des déchirures de la toile de verre, ainsi que des taches noires et jaunâtres, des déchirures et éraflures d la toile de verre.

Ces dégradations justifient la fixation d’une indemnisation d’un montant de 515 euros.

Sur la salle de bain :

La SCI demande une indemnisation au titre du remplacement du meuble double vasque.

A l’entrée, ce meuble est en bon état.

A la sortie, les tiroirs de ce meuble sont très dégradés et éclatés. Il est précisé que les tiroirs du bas viennent buter l’un contre l’autre et que plusieurs charnières sont désolidarisées.

En tenant compte de l’usure liée au temps d’occupation et de ces dégradations, une indemnisation à hauteur de 750 euros sera fixée.

Sur les toilettes :

Il est demandé une indemnisation au titre de la peinture des murs.

En novembre 2018, cette pièce n’est pas décrite et doit être considérée comme étant en bon état.

En juillet 2023, les murs comportent plusieurs enfoncements et impacts, des taches et traces et une zone noircie.

Ces dégradations partielles et la durée d’occupation des lieux justifient que l’indemnisation soit fixée à la somme de 50 euros.

Sur le salon :

Le bailleur demande à être indemnisé au titre des travaux de peinture des murs et du plafond et du remplacement d’une plinthe en bois.

A l’entrée dans les lieux, murs et plafond sont en bon état, tout comme les plinthes.

A la sortie, les murs sont tachés et dégradés, la toile de verre est frottée, avec des ondulations, parfois noircie, avec quatre trous de chevilles non rebouchés et quatre petits trous non rebouchés, des laitances d’adhésif ayant entraîné une dégradation de la toile de verre.

Le plafond comporte des nuances de peinture, parfois un peu plus jaune, avec une zone très dégradée au-dessus de la porte et une multitude de taches.

La peinture des plinthes est très dégradée.

Ce constat, en lien avec le temps d’occupation s lieux, justifie une indemnisation à hauteur de 450 euros.

Sur le lessivage des murs, sol, portes et fenêtres du logement :

Une somme de 660 euros est demandée à ce titre.

A l’entrée dans le logement, il n’est pas relevé de saletés dans le logement.

A la sortie, les murs sont globalement sales et nécessitent un lessivage. Les sols comportent des taches et sont poussiéreux.

Portes et fenêtres sont également globalement sales, avec parfois des taches et traces.

Cela justifie qu’il soit fixé une indemnisation à hauteur de 500 euros.

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Il en résulte une somme totale due de 4045 euros, de laquelle doivent être décomptés les 700 euros du dépôt de garantie.

Le bail contient une clause de solidarité qui ne porte pas sur les indemnités de réparations locatives.

Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] seront donc condamnés à payer une somme de 3345 euros au titre des réparations locatives à la SCI DES GLAISES.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DES GLAISES, Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] seront condamnés à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation de Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] présentée par la SCI DES GLAISES au titre d’une régularisation de charges relative au logement situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] à verser à la SCI DES GLAISES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3345 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 1], déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] à verser à la SCI DES GLAISES, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [N] [D] [L] et Monsieur [U] [O] [F] [M] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 2 mai 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,