TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 16 Janvier 2025

à M^e Michael ZERBIB

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/05928 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PSS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KJ 4 IMMO, immtriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°830 881 363, élisant domicile chez la SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER sous l’enseigne ACTIVE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [N] [D]

né le 25 Juin 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Monsieur [J] [D]

né le 23 Août 1949 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 mars 2023, la SCI KJ 4 IMMO a donné à bail à Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI KJ 4 IMMO a fait signifier à Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 un commandement de payer la somme de 4061,46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la SCI KJ 4 IMMO a fait assigner Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— renvoyer les parties à se pourvoir au fonds mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

— CONDAMNER solidairement Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] à titre provisionnel au paiement de la créance soit en Principal, 4837,65 euros et Frais commandement de payer, 181,83 euros soit 5019,48 et d’avoir à justifier d’une assurance,

— CONSTATER QUE LA CLAUSE RESOLUTOIRE insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié (article 24 de la loi du 6 juillet 1989),

En conséquence,

— CONDAMNER Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] A LIBERER IMMEDIATEMENT LES LIEUX que vous occupez [Adresse 7], entrée par le [Adresse 2] (de la loi du 9 juillet 1991),

Et dans l’hypothèse où vous n’auriez pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus-indiqué,

— CONDAMNER Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] A EN ETRE EXPULSE, ainsi que tous occupants de votre chef, avec au besoin le concours de la force publique (article 62 de la loi du 9 juillet 1991),

— CONDAMNER solidairement Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au montant actuelle du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— CONDAMNER solidairement Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] aux intérêts légaux à compter de l’assignation (Article 1153 alinéa 4 du Code Civil),

— CONDAMNER solidairement Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] au paiement de la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil,

— CONDAMNER solidairement Messieurs [X] [N] [D] et [J] [D] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble, etc. (Article 696 du Code de Procédure Civil).

Au soutien de ses prétentions, la SCI KJ 4 IMMO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 avril 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SCI KJ 4 IMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 7797 euros, selon décompte en date du 18 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 09 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI KJ 4 IMMO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 4061,46 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juin 2024.

Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 671,87 euros actuellement, et de condamner Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] restent devoir la somme de 7797 euros, à la date du 18 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7797 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4061,46 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI KJ 4 IMMO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre la SCI KJ 4 IMMO, d’une part, et Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], entrée par le [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KJ 4 IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] à verser à la SCI KJ 4 IMMO, à titre provisionnel, la somme de 7797 euros décompte arrêté au 18 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4061,46 euros à compter du 18 avril 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 671,87 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] à verser à la SCI KJ 4 IMMO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [N] [D] et Monsieur [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT